용인시는 수지구, 기흥구, 처인구로 이루어져있다. 그리고 용인에 산다고 물으면 "수지"에 산다고 구분 짓는 사람들이 많다. 용인의 대장구는 수지구이지만 최근 기흥구에 GTX-A가 뚫리면서 GTX 호재를 받았고 수지구는 신분당선의 호재를 받아 높은 시세를 유지하고 있다. 하지만 용인시가 난개발로 유명한 곳이라 재개발이 필요한 곳이 많다.

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오늘은 용인시 대장 수지1지구 노후계획도시 재건축 분석입니다.

수지구는 분당구와 가장 인접한 곳이라 용인시로 승격된 이후 엄청나게 인구가 몰려들었다. 수지1지구가 가장 먼저 개발되어 풍덕천1동이 95년 입주하여 현재는 노후계획도시에 선정되었다. 난개발로 유명한 용인시 수지구지만 도시공원과 운동시설은 나름 잘 갖춰져있다고 평가받는다.

풍덕천1동이 "수지1지구"라 흔히 부르며 수지체육공원, 수지구청, 수지외식타운, 수지구보건소 등이 있다. 풍덕천1동은 현대그린프라자 일대로 수지구의 철물 건재전기재료상가를 조성하고 현대그린프라자 뒷편으로 대규모 아파트들과 문정중 인근 원룸가, 다세대주택단지 등으로 나뉘어져 있다.

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수지구는 수인분당선과 신분당선이 있다. 기존 수인분당선에다 신분당선 개통으로 수지구의 교통은 더 편리해졌다. 수지구 내에만 5개 역이 있고 버스에 의존하던 수지구의 한줄기 빛이 되었다. 하지만 신분당선은 민간노선으로 교통비가 다른 노선에 비해 비싸다.

수지1지구 택지개발사업의 면적은 948,584㎡(287,449평)이고 9,363세대로 이루어진 곳이다. 시는 용역을 통해 노후계획도시의 공간적 범위, 목표 및 추진 방향, 특별정비예정구역의 공간적 범위 지정, 정비사업의 단계별 추진계획, 건축물의 밀도계획 등을 초점으로 맞추고 개발한다.

이번에는 수지1지구에 속하는 "한국/한성/현대" 아파트 통합재건축을 한다고 가정하여 사업성을 분석해보았다. 해당 아파트들은 신분당선 초역세권이며 용적률이 평균 209%이고 총 합친 세대수는 2,358세대이다.

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임대주택 20%가 된다면 임대주택 면적은 20,583평이고 상가면적 10%를 가정하면 10,291평이다. 조합원 분양면적이 61,456평이므로 일반분양 면적은 10,587평이다.

평균 공사비 850만원으로 비용을 가정했고 용적률 산정 연면적에서 부대시설 및 지하시설을 고려하여 연면적 × 1.5배 하였다. 연면적 102,917 × 1.5배하면 154,375평이므로 총 공사비는 13,121억이다. 기타사업비는 예비비, 금융비용, 조합운영비, 현금청산비 등이 포함되는데 용인시 지원을 받아 4천억으로 가정했다. 총 비용은 17,121억이다.

현재 풍덕천동 한국/현대 아파트는 31평 이상이 있지만 한성아파트는 23평까지 밖에 없다. 현재 평당 2,600~2,800만원 수준으로 거래되고 있다.

공시지가는 평당 1,700~1,900만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 2,200만원 수준으로 계산했는데, 기존 조합원 분양면적이 61,456평이므로 총 종전자산평가액은 13,520억원이다.

현재 수지구에는 신축이 거의 없다. 그래서 광교신도시의 아파트와 시세를 비교했다. 17년에 준공된 광교의 32평 아파트 시세가 12억원이므로 평당 4,000만원에 거래되고 있다. 조합원 분양가는 3,600만원으로 가정했고 조합원 분양면적이 61,456평이므로 조합원 분양수익은 22,124억이다.

임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 가정했고 임대주택 면적이 20,583평이므로 임대주택 수익은 3,087억이다. 상가면적은 10,291평이고 평당 2,200만원 수준으로 계산한다면 상가수익은 2,264억이다. 일반분양 면적은 10,587평이고 평당 4,000만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 4,234억이다. 총 수익은 31,709억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 당연히, 용적률이 350%까지 상향되어야 가정해야지 사업성이 나오는 것이고 300%까지 떨어진다면 사업성은 현저히 떨어질 수도 있다. 하지만 일반분양가나 조합원 분양가가 더 높아진다면 비례율은 더 상승할 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 6억 6천만원이라면 권리가액은 7억 620만원이다. 그리고 조합원 분양가가 11억이라면 분담금은 3억 9,380만원이 나온다.