토지거래허가제가 풀린 이후 잠실, 삼성, 청담, 대치동 등에서 불이 나고 있다. 그뿐만이 아니라 강동구 고덕그라시움, 송파구 헬리오시티 등의 대단지 아파트들도 신고가를 찍고 있다. 다만, 재건축 아파트는 투기과열 가능성이 있기 때문에 현행과 같이 토지거래허가구역으로 계속 유지된다. 여기서 가장 혜택을 보는 곳이 바로 "신속통합기획" 구역인데, 정비구역 지정 이후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 즉시 지정해제가 된다.

이렇게 강남 3구가 핫해지자 옆의 강동구도 대단지 신축을 따라 "똘똘한 1채"로 갈아타는 사람들이 늘어나고 있다. 오늘은 강동구 명일한양 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

서울시는 이번 토지허가거래구역 해제를 통해 광범위하게 지정했던 허가구역을 선별 지정으로 바꾸어 시민들의 재산권을 보호하고 부동산 시장에 활기를 주려는 의도를 가진다. 현재 강남 3구를 중심으로 선호 지역 주택거래가 늘고 가격도 상승하고 있다. 그동안 억눌렸던 만큼 보상심리도 작용하여 강남구(0.38%), 마포구(0.09%), 송파구(0.58%), 서초구(0.25%) 등 상승세가 눈에 띄게 보인다.

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게다가 한국은행이 금리인하를 단행하여 기대감이 부동산 시장에 흘러들어가고 있다. 강동구 고덕그라시움의 33평은 21억 실거래를 찍고 송파구 리센츠는 30억 대로 훌쩍 뛰었으며 압구정 현대13차는 50억원까지 뛰었다. 현재 신속통합기획이 추진 중인 곳도 조합설립인가를 마친다면 투기가능성이 줄어든다고 판단하여 27년까지 59곳을 토지허가거래구역에서 해제한다고 발표했다.

강동구의 천호동도 신통기획에 포함되었는데 이 구역도 이제 토지허가거래가 해제되기에 매매가 가능하다. 둔촌동 올림픽파크포레온은 34평이 25~26억에 거래되며 근처 둔촌동 모아타운도 2, 3구역 모두 조합설립이 완료되어 향후 둔촌동의 두번째로 좋은 아파트로 탄생할 예정이다.

강동구 신축 대단지를 중심으로 신고가를 찍고 있다. 서울의 중심지는 평당가가 계속 상승하고 있다. 똘똘한 1채로 갈아타려는 사람들이 늘어나기 때문인데, 서울 핵심지는 가격방어도 잘 되고 가격상승도 잘 되기 때문이다. 명일동 고덕현대와 명일한양은 1986년 준공된 오래된 아파트로 재건축 추진 중인 아파트들이다.

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명일한양은 540세대, 용적률 175%, 5호선 고덕역 역세권에다 9호선이 지나갈 예정이다. 정남향에 병원, 학원, 공원, 녹지, 학교(명원초를 안고 있는 초품아), 역세권의 장점을 갖춘 아파트지만 오래된만큼 주차문제와 층간소음, 분리수거 등의 문제가 있긴 하다.

현재 평당 약 5천만원에 거래되고 있다. 같은 동에 위치한 대단지 아파트인 삼익그린2차와 더불어 명일동 대장아파트로 유명하며 9호선 연장 예정역인 940정거장의 가장 큰 영향을 받는 곳이다.

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병세권이기도 한데, 강동경희대학교병원이 있고 "한영고"는 서울대를 많이 보내기로 유명한 학교인데 한영고로 배정받을 수 있다. 현재 신통기획에 의해 고덕현대와 통합재건축 진행 중인데, 과거 공사비 800만원의 가정으로 봤을 때 비례율이 98%가 나왔다.

명일한양은 40년차가 된 아파트라 재건축이 시급한데, 조합설립은 커녕 아직 진행 된 게 별로 없다. 명일한양의 대지면적은 11,392평이고 평균 대지지분은 21평이나 되고 3종일반주거지역이라 용적률 300%까지 적용받는다. 현재 용적률이 175%라 기존 연면적은 19,936평이다. 용적률 300%가 적용된 연면적은 34,176평까지 올라간다.

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만약, 임대주택 15%(5,126평) 적용하고, 상가면적 2천평을 가정하면 일반분양 면적은 7,113평이 된다.

연면적에 지하 및 부대복리시설을 적용하여 1.5배 했다. 공사비는 기존 800만원에서 공사비 1,000만원(아직 시작도 안해서 높게 잡았다)까지 상승한다고 가정하였다. 총 공사비는 51,264 × 1,000만원 = 5,126억이다. 기타사업비는 금융비용, 조합운영비, 예비비, 철거비 등을 포함하여 3천억으로 가정하였다. 총 비용은 8,126억이다.

현재 공동주택가격으로는 36평이 10억 5천만원이며 평당가로 3천만원 수준이다. 감정평가액은 공동주택가격보다 높은 4,000만원으로 가정하여 종전자산평가액을 계산했다. 기존 연면적이 19,936평이므로 총 종전자산평가액은 7,974억이다.

조합원 분양가는 평당 5,800만원으로 가정하였다. 고덕 그라시움이 평당 7천만원 수준으로 거래되므로 일반분양가는 6,800만원으로 가정하고 계산했다. 기존 조합원 분양면적은 19,936평이므로 조합원 분양수익은 11,562억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하여 임대주택 수익은 768억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 600억이다.

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일반분양 면적은 7,113평이고 평당 6,800만원으로 가정했으므로 일반분양 수익은 4,836억이다. 총 수익은 17,766억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.21이란 엄청난 사업성이 나온다. 평균 대지지분이 높은 덕에 높은 사업성을 가진다. 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액은 14억 5,200만원이다. 조합원 분양가가 18억 5,600만원이라면 분담금은 4억 4천만원이다.

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강동구는 아직 대단지로 지어질 명일동, 고덕동, 상일동도 있고 강동의 대장 둔촌동, 마지막 남은 한강뷰인 천호동, 풍납동이 있다. 그렇기에 신축 아파트가 생긴다면, 이곳을 잡는 것이 돈을 버는 기회일 수도 있다.