박달동은 안양시 만안구에 위치한 동으로 평촌이 있는 동안구와 다른 특색을 가진다. 과거 안양1번가로 유명한 구안양의 특징을 가지는 곳이다. 동안구는 평촌신도시가 있는 곳이고 GTX-C의 호재로 부동산 폭등기에는 엄청난 상승이 있었고 안양시청, 교육청 등의 관공서가 모여있어 부촌이란 인식을 가진다. 그래서 만안구 박달동은 소외되어 있었지만 월판선이 지어지고 있어 앞으로가 기대되는 곳이다.

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오늘은 안양 박달우성아파트 재건축 사업 분담금 분석을 해보겠습니다.

현재 25년 안양시에서 진행 중인 재개발 구역은 24곳이다. 그 중 박달동 우성아파트도 포함된다. 인근 진흥아파트, 정우아파트, 극동, 박달우성 등이 함께 추진되어 시너지 효과를 낼 곳이다. 박달동 우성아파트는 90년 완공, 1,020세대, 용적률 238%의 스펙을 가진다. 용적률이 상당히 높은 아파트라 볼 수 있는데 2종일반주거지역이라 최대 용적률 250%까지 상향될 수 있다.

조용하며 단지가 산에 있어 물 난리 걱정은 없고 공기가 좋지만 겨울에 좀 추울 수 있다. 오래된 아파트라 지하주차장이 없어 이중주차 등의 주차스트레스가 많으며 층간소음 문제도 가끔 발생한다고 한다. 그리고 1호선 안양역까지의 거리가 꽤나 멀어서 버스를 타고 1호선을 이용하는 사람들이 많다. 그래도 현재 경강선이 공사 중이라 경강선이 완공된다면 교통체증이 줄어든다.

현재 "월판선"이란 이름으로 안양역 근처 노선이 추가되고 있는데 안양에서 판교까지 연결되어 판교에 일자리를 가진 안양 사람들의 이동 시간이 더 단축될 수 있다. 25년 1월 기준으로 안양 1번가와 비산사거리, 관양사거리~인덕원역 일대가 공사 진행 중이다.

전국 평균 가격으로 공사비는 평당 800만원으로 가정하였다. 지하 및 부대복리시설을 가정하여 최신 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 56,853평 × 800만원으로 4,548억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용 등을 가정한 비용으로 1,800억으로 가정하면 총 비용은 6,348억이다.

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현재 33평이 4.5억에 거래되므로 평당 1,300~1,500만원 수준으로 거래되고 있다. 그래서 감정평가액은 평당 1,000만원 수준으로 가정하였다. 기존 연면적이 30,688평이므로 총 종전자산평가액은 3,069억이다.

안양자이더포레스트의 33평 분양가가 7억 5천만원 수준으로 평당 2,500만원 정도이다. 앞으로의 인플레이션을 생각하여 일반분양 평당가는 2,800만원으로 잡았다.

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조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 잡고 기존 연면적이 30,688평이므로 조합원 분양수익은 7,672억이다. 임대주택 비율이 5%로 가정했고 임대주택 분양가는 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 284억이다.

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일반분양 평당가는 2,800만원으로 잡았으므로 일반분양 면적(37,902 - 30,688 - 1,895)인 5,319평에 계산하면 된다. 일반분양 수익은 1,489억이다. 총 수익은 9,445억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 딱 1.009가 나온다. 용적률을 300%까지 상향시키고 조합원 분양가나 일반분양가를 높게 잡지 않는다면, 높아지는 공사비 때문에 수익률이 안 나올 수 있는 아파트이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억 3천만원이라면 나의 권리가액도 3억 3천만원 정도이고 조합원 분양가가 7억 5천만원이라면 분담금은 4억 2천만원이 나온다.