미성 1차, 2차는 압구정동에 위치한 아파트로 "압구정 1구역"이라 불리는 곳이다. 많은 사람들이 압구정동 재건축 정비구역은 압구정 현대가 대표적이라 하는데 지방의 몇몇 사람들은 압구정 미정이 압구정동 재건축 구역인 것을 모르기도 한다. 과거 압구정 미성 1차, 2차는 통합재건축을 추진했으나 미성 1차에서 단독재건축을 추진하여 좌절되기도 했다.

그러나 최근 미성 1차에서 단독 재건축을 추진하려 했으나 법원의 기각을 받아 단독 재건축이 어려워지고 통합재건축으로 갈 수 밖에 없어지고 있다. 오늘은 강남 압구정 1구역 미성 1, 2차 통합재건축 사업성 분담금 분석입니다.

한국 최고의 부촌이자 강호동, 노홍철, 유재석 등 연예인들이 많이 살았던 곳이 압구정현대이다. 압구정 아파트 재건축 지구는 총 6개로 이루어져있고 현대, 미성, 한양 등 아파트로 총 1만세대 이상의 초 대단지이다. 이 중 2~5구역은 신속통합기획으로 지정되어 속도가 빠르지만, 1구역은 아직 가장 느린 단계이다.

강남 압구정아파트 지구의 재건축 그림이 무려 47년 만에 나온 것인데, 성수동 트리마제처럼 50층 이상의 재건축이 되도록 용적률을 300% 이상이 되도록 하며 별도 높이제한을 두지도 않는다. 다양한 건축물과 높이가 어우러진 한강경관을 조성하겠다고도 발표했다. 특히, 압구정 2구역은 사업속도가 가장 빠르고 "사업시행인가"를 받기 위해 준비에 착수하고 있다.

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압구정 2구역은 신현대 9, 11, 12차 아파트로 총 1,924세대이지만 재건축 이후 용적률 300% 이하, 최고 높이 250미터 이하, 12개동의 2,606세대로 새롭게 탄생하게 된다. 압구정 3구역은 올해 상반기 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 결정고시를 확정할 예정이다. 압구정 3구역은 최고 70층, 5,175세대로 어마무시한 세대수로 탄생하게 된다.

압구정 재건축 구역에서 가장 속도가 느린 곳이 미성1차, 2차가 있는 압구정 1구역이다. 압구정 미성1차는 1982년 322세대 3개동이며 미성2차는 1987년 911세대 9개동으로 총 1,233세대 12개 동으로 이루어져있다. 28평, 33평, 41평, 49평, 58평으로 구성되어있고 30평대 이상으로 이루어진 중대형 위주 단지이다.

입지로는 대한민국 최고의 입지이다. 한강뷰가 가능하며 학군도 엄청나다. 3호선 압구정역까지는 거리가 좀 있지만 나름 역세권이고 바로 앞에 신사중과 현대고를 안고 있다. 미성아파트에서 5분 거리로 가로수길이 있어 젊은 세대가 좋아한다. 특히, 향후 신분당선 연장, 위례신사선이 개통이 된다면 신사역이 더욱 확장되고 중요한 노선이 될 곳이다.

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도보 5분 거리에 잠원한강공원이 있으며 남쪽 5분 거리에 가로수길, 바로 왼쪽에는 올림픽대로가 있어 한남대교를 타고 강북접근성이 뛰어나 일자리 지구 접근성도 엄청 좋다. 단점은 역시 "너무 비싸다"이고 오래된 아파트라 녹물이나 주차문제, 층간소음 문제가 있을 수 있다. 또한, 아쉬운 것은 초등학교인 신구초를 길건너서 가야한다. 3호선 압구정역이 걸어가기에 조금 멀지만 사람들이 부유하여 역까지 차를 타고 다닌다.

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현재 압구정 1구역 미성1차, 2차는 재건축 안전진단 통과하고 다음 단계를 진행 중이지만 단지간 갈등으로 단독 재건축을 추진하다 최근 좌절되었다. 투기과열지구인 강남이라 조합설립인가 이후부터는 조합원 지위를 양도하지 못하니 주의해야 한다. 조합설립 이후에는 1주택자인 소유자가 10년 보유, 5년 거주한 매물만 조합원 지위 양도가능하다.

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미성1차의 33평은 최근 45억까지 실거래되었다. 최대 평당 1억 3,600만원 급으로 거래되고 있는 실정이다. 미성 1차는 322세대의 적은 세대수이지만 용적률이 153% 밖에 안되어 재건축에 유리하다. 반대로 미성 2차는 작은 대지지분과 높은 용적률(233%) 때문에 재건축을 해도 사업성이 크게 나지는 않는다고 한다. 하지만 용적률 360%가 적용된다면 단독 재건축을 해도 사업성이 난다고 단독으로 추진하자는 강경파도 존재한다.

하지만 세대수와 용적률 뿐만 아니라 "상가문제"도 넘어야할 장애물이다. 서울시가 발표한 압구정 1구역 지구의 단위계획안에서 현재 중앙에 위치한 미성상가들이 모두 미성 2차 땅인 압구정대로변으로 이전하게 되어있어 상가 대신 아파트를 원하는 상가소유주와 싸움이 예상된다.

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만약, 미성 2차가 미성 1차를 제외하고 상가와만 통합하여 재건축한다면 상가소유주가 원하는 대로 아파트 입주권을 주게되면 낮은 대지지분을 가진 2차 소유주들은 적은 평수로만 입주권을 받을 수 밖에 없기 때문이다.

압구정 미성1차, 2차 재건축 정비면적은 20,074평으로 용적률 300%가 적용되면 총 연면적은 60,224평이다. 기존 미성1차의 대지면적은 7,533평이고 용적률 적용 연면적은 11,525평이다. 미성상가의 대지면적은 1,070평이고 미성 2차의 대지면적은 기존 연면적은 33,568평이다.

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압구정 1구역의 기존 연면적의 합은 45,093평이고 임대주택 15%(9,003평), 상가면적 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 6,128평이다. 지하 및 부대복리시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 공사비를 책정했다. 공사비는 평당 1,500만원 수준으로 하이엔드를 고려해 높게 잡았다. 총 공사비는 13,550억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 금융비용, 조합운영비를 포함하고 서울시의 지원을 받아 3천억원 정도로 가정하면 총 비용은 16,550억이다.

현재 미성1차나 2차는 평당 1억원 이상으로 거래되고 있고 공시지가를 봐도 33평이 25억 이상이라 평당 7,500만원 수준이다. 종전자산평가액은 공시지가 이상의 평당 8천만원으로 가정하여 계산하면 총 종전자산평가액은 36,075억이 나온다.

조합원 분양가는 평당 1억원으로 가정하였고 조합원 분양수익은 45,093억이 나온다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,350억원이다. 상가면적은 2천평으로 가정했고 평당 6천만원 정도로 계산하면 상가수익은 120억원이다.

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일반분양가는 평당 1억 2천만원으로 가정하였다. 일반분양 면적이 6,128평이므로 일반분양 수익은 7,353억이다. 총 수익은 53,916억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.03으로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 공사비를 어마무시하게 높게 잡았기에 비용계산이 높게 나왔으며 일반분양가나 조합원분양가가 어느 정도로 변하느냐, 종전자산평가액이 얼마 정도로 평가받느냐에 따라 앞으로의 사업성은 달라진다. 만약, 나의 종전자산평가액이 25억원이라면 권리가액은 25억 7,500만원이고 조합원 분양가가 33억이라면 분담금은 7억 2,500만원이다.

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대한민국 최고의 입지라 불리는 압구정동이라 일반분양가는 포제스 한강 이상으로 받을 것으로 예상되고 토지허가제가 풀린 이후 강남3구, 강동, 동작구, 성동구 등이 다시 불타오르기 시작한다. 그렇기에 압구정동 재건축 추진도 더 빨라질 것으로 보인다.