용두동은 이름은 굉장히 의미심장하다. "용의 머리"란 이름을 갖고 있는 것 같기 때문이다. 사실 진짜로 마을이 용의 머리 같이 생겼다고 붙여진 이름이 용두동이다. 과거 홍등가로 유명한 곳이었지만 옆 동네 청량리역 역세권이 개발되기 시작하고 용두동도 마찬가지로 재개발이 많이 진행 중이다. 제기동 인근과 청량리역 6번 출구 근처도 주상복합과 오피스텔이 생기고 있다.

​

최근에는 용두1구역은 각종 규제도 완화되는 등의 호재가 생기고 있다. 용두1구역은 용두1구역 2지구, 3지구, 4지구, 5지구, 6지구로 이루어져있다. 오늘은 동대문구 용두1구역 재개발 사업성 분석입니다.

청량리촉진지구 용두1구역 재개발은 위치로는 용두동 26번지 일대로 구역면적이 51,706㎡(15,668평)이고 해당 구역의 지구는 준주거에서 일반상업지역이라 용적률이 400~800%까지 다양하다. 용두1구역은 1호선 청량리역, 제기동역, 용두역이 인접한 트리플 역세권이고 GTX-B, C노선도 가까워 교통의 요충지로 성장할 수 있는 곳이다. 게다가 고려대, 경희대, 한양대 등도 가까워 월세 수익도 얻기 좋은 곳이며 시장이나 인프라도 잘 갖춰져있다.

서울시에서 따끈따근하게 저번달에 용두1구역 2지구 재정비촉진계획결정 수정가결을 했다. 기존 90미터 이하에서 155미터 이하까지 높이 규제를 완화시켰다. 구역 내 거주환경을 고려하여 소형주택 및 오피스텔 424세대를 아파트 250세대로 변경까지 하였다. 높이 완화가 된 이유는 2040 도시기본계획상 청량리 왕십리 광역중심지 내 경관을 고려하여 조화로운 높이 계획을 수립할 수 있게 되었기 때문이다.

용두1구역 2지구는 아쉽게도 매물이 올라온 것이 없다. 2지구는 과거 공동주택 299, 오피스텔 71세대의 규모였다. 하지만 아파트 250세대로 변경하게 되면서 공공임대주택도 전용 59타입이 증가하였다. 2구역은 1호선 제기역, 청량리역과 가까운 역세권 재개발 구역이고 사업시행인가까지 완료된 상태라 앞으로 남은 단계가 관리처분인가부터 이주 및 철거, 착공, 이전고시 밖에 안 남았다.

용두1구역 3지구는 "힐스테이트"의 브랜드로 지하 6층~지상 28층, 2개동으로 도시형생활주택 288세대에 오피스텔 96세대의 근린생활시설로 탄생 중이다. 해당 구역은 09년 재정비 촉진구역으로 선정된 후 11년이 지나 재정비 촉진계획 변경고시를 거치고 21년 사업시행인가를 받았다.

용두1구역 3지구는 "힐스테이트 청량리 메트로블"이란 이름으로 현재 착공 중이고 25년 안에 입주를 시작한다. 평균 경쟁률이 126 : 1로 상당히 높으며 33평의 분양가가 6억 4천만원이었다. 도시형생활주택 치고 비싼 가격이라 평가받았지만 완판되었다. 현재 바로 옆에서 동북선 지하철역이 공사 중이고 동북선을 통해 왕십리, 2호선, 5호선, 수인분당선을 갈아타기 더 편리해진다.

용두1구역 5지구는 19년 추진위원회 구성부터 25년 조합설립인가를 목표로 하고 있다. 재개발 구역 내 전용면적 11평의 빌라 시세는 재개발 호재에 8억에 올라와있다. 약 평당 8천만원 수준으로 현재 용두동 공동주택가격이 1억 6천~2억 5천 사이로 보면 보정율이 8/2로 4 이상이 되는 것을 볼 수 있다.

​

감정평가액은 보통 공동주택가격의 2배로 정도로 2억이라 가정하면 4억이라고 보면 된다. 그리고 분담금은 비례율 × 감정평가액으로 비례율이 높으면 높을수록 분담금은 줄어들게 된다. 용도1구역 5지구는 총 면적 15,457㎡, 지하 5층~지상 24층 규모이며 공동주택 324세대, 오피스텔 242호를 짓는다.

용두1구역 6지구는 SH공사가 공공재개발을 하는 곳이며 주택, 연립, 상업시설이 혼재된 곳으로 30년 이상의 노후건축물이 많다. 현대엔지니어링과 현대산업개발이 수주하여 6,614억 규모의 공사비로 투자하여 "용두 디엔시오"로 탄생한다. 용두1구역 6지구는 20,780㎡로 용두1구역 재개발 중 가장 큰 면적으로 공사되고 용도지역 상향을 통해 일반상업지역 용적률을 받는다.

​

높이 상향, 용적률 상향으로 90미터 이하에서 200미터까지 상향되고 용적률도 1,100%까지 높이게 되어 약 1천세대(997세대)의 아파트와 오피스텔 120세대가 탄생한다. 여기에 34%가 기부채납되는데 상당히 많은 부분 기부채납으로 떼가게 된다.

추정 비례율은 91.96%로 사업성은 조금 떨어지지만 공공재개발인 이상 어쩔 수 없다. 하지만 용적률을 1,100%까지 상향하여 일반분양을 늘린 덕에 기부채납을 많이 했지만 그나마 90% 이상의 비례율이 나온 것이다. 6지구의 경우 보정률을 2.5배로 잡았기에 비례율이 좀 낮더라도 권리가액은 생각보다 많이 나올 수 있는 곳이다.