대구 수성구 범어 재건축 지구 경남타운 높은 대지지분 분담금 분석

범어동은 의대 전국 top3, 지방 최고의 학군 아웃풋으로 대구 사람들이 가장 가고 싶어하는 대구의 강남이다. "경동초", "경동중", "경신고"의 테크트리를 타면 학생들은 의대 지망생이나 서울대, 연고대 등 인서울의 유망주가 된다. 하지만 이런 대구 수성구 범어동에도 시간이 지나면서 노후화된 주택들이 늘면서 신축이 점점 부족해지고 재건축을 추진하기 시작했다.

오늘은 대구 수성구 범어 재건축 지구 경남타운 높은 대지지분 분담금 분석입니다.

범어 경남타운

대구에선 최근 46년 만에 학생수용 문제를 맞았다. 학생수가 줄어드는 현실에서 범어 4동만 학생인구가 과밀화되는 현실이다. 주민들은 저출생, 고령화 시대에 맞게 현실적인 주택 수용 방안을 요구했다. 1979년 조성된 범어 아파트 지구는 수성구 범어동, 황금동 일대 약 24만㎡ 주거지를 말한다.

46년이 지난 현재는 전국적으로 명문학군으로 인정받고 있고 그 위용은 서울 강남급이다. 전국 최고의 학군지이자 대구 부동산 시장의 핵심인 범어 아파트 지구는 경남타운(1982), 가든하이츠1~3단지(1985~1990), 을지맨션(1987), 장원맨션(1988) 등이 있고 재건축을 추진하고 있다.

최근 수성구청은 23년부터 원활한 정비사업 추진을 위해 범어아파트 지구에 대해 하나의 건축부지에 하나의 건축용도만 허용하는 것을 바꾸었다. 수성구청에선 각 지구 내 용도제한을 풀어 재건축 사업의 시행속도를 빨라지도록 조치를 취했다.

특히, 경남타운은 범어 4지구 재건축 추진 중인 아파트 중에서 가장 대지지분이 높다고 평가받는다. 경남타운 5, 6, 7동은 범어4동이며 8, 9동은 황금동이고 큰 차로를 두고 북쪽은 범어4동, 남쪽은 황금동이다. 그래도 학군은 경동초를 갈 수 있는 범어4동으로 동일하다. 아파트 주변이 조용하고 산에 둘러쌓여 공기도 좋은 숲세권이다.

오래된 아파트인 만큼 주차공간이 부족하여 이중주차 문제 등이 있다. 하지만 학군이 너무 좋아 학부모들에게 인기가 많다. 작년 12월 사업시행계획 총회를 개최하고 구청에 사업시행인가 신청한 상태이다. 시공사는 포스코 건설이며 "오티에르"라는 프리미엄으로 탄생하게 된다.

사업성 분석

경남타운은 32평이 11억 5천만원 이상에 거래되고 있다. 지방 부동산 중에 이 정도 시세를 자랑하는 것은 부산 수영구 삼익비치 밖에 기억나는 것이 별로 없다. 지방 손꼽아서 이정도 시세는 없는데 평당 3,600~3,800만원 수준이다.

경남타운의 대지면적은 4,393평이고 평균 대지지분이 14평이나 된다. 용적률은 122%로 매우 쾌적하고 기존 연면적이 5,396평이다. 경남타운은 최대 250%까지 상향되는데 상향된다면 연면적은 10,982평이 된다. 임대주택 면적은 15%로 가정하면 1,647평이고 상가면적은 1천평으로 가정했다. 일반분양 면적은 2,939평이다.

총 비용

경남타운은 대구 수성구 범어동이고 프리미엄 브랜드를 적용하기에 평당 1,000만원으로 가정했다. 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 하였다. 그렇다면 총 공사비는 16,473 × 1,000만원으로 1,647억이다. 기타사업비는 조합운영비, 예비비, 금융비용, 철거비 등이 포함되며 700억으로 가정했다. 총 비용은 2,347억이다.

종전자산평가액은 현재 거래되는 시세의 80% 수준으로 가정했다. 평당 3,100만원으로 가정하면 종전자산평가액 총액은 5,396 × 3,100만원으로 1,672억이다.