강서구 염창동 한강뷰 삼천리 염창우성 1,2차 통합재건축 분담금

강서구 염창동은 마지막 한강뷰를 가진 보배라는 평가를 받는다. 강동구 천호동도 현재는 저평가되어있지만 현재의 낙후된 시설이 모두 개선되고 재개발이 된다면 돈이 있고 의식 있는 사람들이 들어온다. 그리고 인식이 개선되고 의식이 높아지면서 부촌이 되어가는 것이다. 24년 9월 강서구의 염창동 삼천리와 염창우성 1, 2차는 재건축 안전진단을 통과하여 재건축으로의 발걸음을 뗐다.

오늘은 강서구 염창동 한강뷰 삼천리 염창우성 1,2차 통합재건축 분담금 분석입니다.

강서구 염창동

서울시의 강서구는 서울 가장 서쪽에 위치하며 김포와 맞닿아있다. 북쪽으로는 한강, 마포구, 덕양구와 접하고 동쪽으로 영등포구가 있으며 남쪽으로 양천구가 있다. 서울 마지막 대규모 개발구역인 "마곡지구"가 조성되고 있다. 수많은 기업들이 몰리면서 일자리를 찾아 사람들이 더 늘어날 곳이다.

서울 최외곽이지만 김포국제공항이 관련된 기업들도 있고 마곡지구에는 LG그룹 계열사, 이랜드, 롯데, 코오롱, 에스오일 등의 대기업이 모여있다. 기업들도 많지만 김포국제공항이 근처에 있어 강서구의 97.3%나 "고도제한구역"에 설정되어있어 높은 건물을 짓지 못하는게 옥의 티이다.

염창동은 소금 때문에 붙여진 이름이다. 9호선 급행역인 염창역과 일반역 등촌역, 증미역이 근처에 위치한다. 염창역은 목동의 경계선에 위치하여 교통이 불편했지만, 9호선이 생기고 많이 나아졌다. 등촌동과 가양동은 등촌주공, 가양주공이란 이름의 공공개발 아파트가 많지만 염창동은 민간브랜드 아파트가 많아 등촌, 가양보단 비싼 집값을 자랑한다.

염창동 삼천리, 염창우성1,2차

염창우성 1,2차와 삼천리아파트는 준공된 지 30년이 넘은 구축 아파트이다. 열악한 주차, 단지도 너무 낡아 주민들이 재건축하자고 많이 의견을 넣은 곳이다. 강서구는 구청에서 재개발과 재건축에 관심을 많이 가지고 적극적으로 지원하고 추진한다. 구에서 자체로 재개발, 재건축 전문가 지원단을 운영하고 안전진단 비용을 무이자로 지원할 정도이다.

세단지는 모두 1990년(우성1차), 92년(우성2차, 삼천리)에 준공된 아파트로 평균 용적률이 200% 이하이고 1천세대 이상이라 재건축 사업성이 나온다. 이들 단지는 한강변 입지에도 용적률이 평균 211%(용도지역이 준주거지역)이고 세대수는 602세대로 작은 편이다. 서울시에서 조례를 개정하여 준주거지역 내 아파트를 짓는다면 최대 400%까지 용적률이 상향될 수 있다.

근처 초등학교와 중학교를 안고 있는 초중품아이며 유흥업소도 적고 아파트 뒤에 바로 한강과 연결되어 5분 안에 한강산책로를 이용할 수 있다. 아쉽게도 역이 좀 멀어 역세권이라 하기 어렵고 옛날 아파트라 이중주차 문제, 버스도 배차간격이 좀 긴 편이라 한다.

향후 염창고등학교 설립추진을 시작으로 길건너 한강공원 "서울링 랜드마크"를 추진하고 있다. 염창나들목 개설, 강북횡단선 염창나루역 개설, 염창 물놀이 분수대 및 안양합수부 신교량 설치 등의 호재도 있다.

사업성 분석

염창우성 1차의 대지면적은 1,801평, 염창우성 2차는 2,510평, 삼천리 아파트는 1,067평으로 5,378평이다. 아쉽게도 삼천리 아파트를 제외하곤 한강뷰가 어려울 수도 있는 위치인데, 설계에 따라 최대한 한강조망이 가능한 세대수를 많이 확보할 것으로 보인다. 현재 평당 2,600~2,800만원 수준으로 거래되고있다.

평균 용적률이 211%이고 기존 연면적은 11,347평이고 만약, 준주거지역으로 용적률 최대 350~400%까지 상향된다면 연면적은 18,823~21,512평이다. 이번에는 용적률 350%를 적용하여 분석하였다. 임대주택 면적은 15%(2,823평)로 가정하고 상가 면적은 1,000평으로 가정했다. 일반분양 면적은 3,653평이다.

총 비용

공사비는 평당 860만원 수준으로 잡았고 부대복리시설 및 커뮤니티를 가정하여 연면적에 1.5배(28,234평)를 했다. 총 공사비는 2,428억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 금융비용, 예비비 등을 포함하고 강서구 지원을 받아 1,600억으로 가정했다. 총 비용은 4,028억이다.