부동산 계급도에 따르면 성동구는 강남, 서초 다음으로 가는 동네라한다. 물론 무조건 신뢰할 수는 없겠지만 마포, 성동구는 용산, 강남, 서초, 송파 다음으로 비싼 동네이고 성수동과 옥수동, 행당동의 시세는 불경기에도 불구하고 똘똘한 1채 때문에 연일 신고가가 나오고 있다. 그런 성동구에 탄력을 받는 재개발 구역이 있는데 바로 금호동의 공공재개발이다.

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공공재개발이라함은 LH, SH 등 공공에서 정비사업에 참여하여 낙후된 지역의 주거환경을 개선하는 사업이다. 오늘은 금호동 21 23구역 공공재개발 구역해지 위협 사업성 분석입니다.

공공재개발은 LH 등의 공공이 재개발에 참여하는 사업이기에 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받고 엎어질 위기는 적지만, 비리의 위험이 있는 사업이다. 실제로 역대 공공재개발 사업에서는 업체선정 및 자금 등을 융자하다 수많은 비리 사례가 많이 발생했다.

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공공재개발 사업은 기존 도정법상 재건축, 재개발 사업보다 사업 시행요건이 완화되어 단독시행 주민 2/3 이상 동의와 토지면적 1/2 이상 확보만 하면 공모참여가 가능해진다. 다만, 공모에 참여한 모든 지구가 공공재개발 사업에 선정되는 것은 아닌데, 서울시 등 지자체에서 자체적으로 노후도를 평가하여 사업지로 선정한다.

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공공재개발 사업에선 기존의 재개발 사업에서 얻을 수 없었던 용적률 상향 등의 혜택을 받을 수 있지만 이러한 인센티브를 얻기 위해선 임대아파트 용적률 50% 가량을 기부채납해야하는 조건이 있다.

본래, 토지등소유자의 2/3 이상 또는 찬성 60% 이상, 반대 15% 미만을 동시에 충족하는 경우 정비계획 입안제안 신청서를 접수하면 입안 절차를 시작할 계획이었고 반대가 30% 이상이면 서울시에 공공재개발사업 후보지 해제 요청을 나설 예정이었다. 아쉽게도 금호동 23구역은 반대 의견이 30%가 넘어서면서 공공재개발 해제수준으로 넘어가는 중이라고 한다.

금호동 재개발 21구역은 금호동 3가 1일대 75,447㎡(22,862평)에 아파트 1,219세대를 짓는 사업이다. 최고 20층 규모의 아파트를 지으며 금호동이 구릉지인 것을 감안하여 한강뷰가 가능한 아파트를 짓는 것이 목표라 한다. 용적률 254%, 건폐율 28%의 수준이며 24년 11월 주민동의율 75%, 토지면적 1/2 이상 확보하여 조합이 설립되었다.

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금호21구역은 금호동과 옥수동 일대 구릉지 상이고 도심에서 밀려난 사람들이 많이 사는 곳이다. 하지만 90년대부터 재개발이 시작되었고 지금은 20억이 넘는 신축들이 자리잡았다. 사실상 마지막 재개발 구역이라 할 수 있는 금호동에서 신축이 자리잡는다면 가장 높은 분양가를 자랑할 것으로 보인다.

금호21구역의 토지이용계획에 따르면 총 22,822평에 건축물이 지어질 면적은 15,575평이며 정비기반시설은 나머지 7,247평이다.

금호21구역의 주택 및 상가가 지어질 획지 중 주택부지 12,995평은 2종일반주거지역으로 최대 용적률 250%를 적용 받을 수 있다. 주거복합용지 1,353평은 3종일반주거지역에 의거하여 300%까지 적용받는다. 상가 등 근린생활시설 230평은 최대 200%까지 용적률 적용받을 수 있다.

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용적률을 적용한 공급면적은 각각 (12,995 × 2.5), (1,353 × 3), (230 × 2)로 37,006평이다. 연면적은 약 1.5배를 곱하여 55,509평이다. 상가면적은 1,150평으로 잡혀있다.

현재 평당 6~8천으로 거래되는 빌라이다. 기존 주택의 종전자산평가액은 23년에 따르면 공동주택은 공시지가 × 1.5배 수준이고 단독/다가구주택은 원가법 적용으로 토지(공시지가 × 2배) + 건물(감가상각 적용하여 평당 100~200만원 수준)으로 추정했다. 총 종전자산평가액은 기존 4,800억에서 지가 상승에 따른 가격변경을 적용하여 6,000억으로 가정했다.

조합원 분양면적은 아파트 공급면적, 임대주택면적, 일반분양면적을 제외한 28,137평으로 약 평당 3,800~4,000만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양수익은 아직 조합설립 밖에 안되어 조합원 분양가가 상승한다는 것을 가정하여 평당 4천만원으로 계산하면 11,255억이 나온다.

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아파트 공급면적(37,006평)에서 조합원 분양면적(28,137평), 임대주택 면적(4,453평) 등을 제외한 면적은 일반주택 면적으로 총 4,416평이다. 평당 6천만원 수준으로 계산한다면 일반분양 수익은 2,649억이다.

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임대주택 면적은 4,453평이고 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 668억이다. 상가면적은 1,150평이므로 상가분양가는 평당 4,000만원으로 가정한다면 상가수익은 460억이다. 총 수익은 15,032억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.08로 준수한 사업성이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 5억 4천만원이고 조합원 분양가가 10억이라면 분담금은 4억 6천만원이 나온다. 하지만 금호21구역은 다세대주택이 많은 곳이라 사업성이 좋지 않은 곳이다. 토지등소유자가 800명 이상이고 사업면적이 22,282평 중에서 주택이 있는 면적은 18,000평 밖에 안 된다.

하지만 조합원 분양가는 사실상 4천만원은 너무 작기에 더 상승할 가능성이 있고 공사비 및 기타 운영비도 상승할 것으로 보인다. 현재 18년산의 힐스테이트서울숲리버가 평당 6천 수준이고 앞으로 더 상승할 가능성이 있어 일반분양 세대수를 늘린다면 사업성은 더 증가할 것이다.