*부동산 PF (Project Financing): 대규모 아파트부터 소규모 나홀로 아파트, 오피스텔, 다세대주택까지 다양한 규모의 프로젝트가 포함됨.

몇십억에서 수백억 원 규모의 소액 건설 프로젝트도 존재함.

*부동산PF: 특정 부동산 개발 프로젝트를 위해 자금을 조달하는 금융 기법. 일반적으로 부동산 개발에 필요한 자금을 모으기 위해 특정 프로젝트의 미래 현금 흐름을 담보로 하여 금융 기관이나 투자자에게 자금을 요청.

대형 건설사: GS건설 등 대형 건설사들은 규모가 작은 프로젝트에 관심이 없음.

중소형 건설사: 소규모 프로젝트의 시공을 맡게 되며, 금융기관으로부터 부동산 PF 대출을 받기 힘든 상황에 처함.

중소형 건설사를 믿지 못하는 금융기관의 태도 때문임.

*신탁사: 중소형 건설사의 시공을 대신하여 부동산 PF 대출을 지원하는 역할을 함.

신탁사는 책임준공과 자금 관리 약속을 통해 금융기관의 신뢰를 얻음.

책임준공: 신탁사가 건설사의 문제 발생 시, 일정 기한 내에 준공을 책임지겠다는 확약을 제공함.

자금 관리: 신탁사는 PF 대출금 및 분양 중도금을 관리하여 불법 유용이나 횡령을 방지함.

*신탁사: 고객의 자산을 신탁하여 관리하고 운용하는 역할. 고객이 자신의 자산을 신탁사에 맡기고, 신탁사가 그 자산을 관리하며, 고객의 이익을 위해 운용하는 법적 구조.

신탁사는 준공 책임과 자금 관리를 통해 매출액의 2-3% 수준의 수수료를 받음.

금융기관들은 신탁사가 책임을 지기 때문에 중소형 건설사에 대출을 해줌.

은행의 태도: 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에는 참여를 꺼림.

대출금액이 소액이고, 브랜드가 약해 분양이 잘 되지 않는 경우가 많음.

저축은행과 새마을금고: 신탁사 책임준공 건들은 저축은행과 새마을금고가 주로 참여함.

새마을금고는 2019년부터 관리형 토지 신탁 사업비 대출을 시작하여 빠르게 성장함.

금감원의 기준 강화: 2022년 하반기, 아파트 가격 하락으로 인해 금융감독원은 부동산 PF 기준 강화를 지시함.

은행, 보험사, 여전사, 저축은행 등은 기준을 강화했으나, 새마을금고는 행정안전부 산하로 강화 대상에서 빠짐.

새마을금고의 부동산 PF 집중: 새마을금고는 2023년 4월 기준을 강화하기 전까지 대출이 집중됨.

100세대 이하의 나홀로 아파트 및 오피스텔 등 분양이 어려운 사업에 중소형 건설사가 시공하고 새마을금고가 심사하여 진행함.

연체율 증가: 2022-2023년 상반기에 들어온 물량에서 손실이 발생하기 시작함.

2024년에는 전국 1276개 새마을금고 중 90%가 적자를 기록함.

적자 규모: 22년에는 1조 5천억 원의 이익을 내던 새마을금고가 23년에는 860억 원의 순이익으로 줄어들고, 24년에는 조 단위 적자를 기록함.

합병의 어려움: 부실한 새마을금고가 많아지면서 인근 금고와의 합병이 어려워지고 있음.

합병은 부실금고와 우량금고가 모두 동의해야 성사됨.

손실 대비 기준: 금융사는 부동산 PF 사업장의 사업성을 평가하고, C등급(유의)과 D등급(부실우려) 사업장에 대해 대손충당금을 쌓거나 사업장 매각을 실시해야 함.

상호금융권의 위험 노출액: 24년 3분기 말 기준으로 새마을금고가 대부분인 상호금융권의 C, D등급 위험노출액은 10조 9천억 원.

유동성 지원: 정부는 은행을 동원하여 새마을금고에 7조 원 이상의 유동성을 지원함.

산업은행과 5대 시중은행이 각각 3조 원, 4조 원을 지원함.

한국은행의 역할: 한국은행은 새마을금고를 *RP 매입 기관으로 포함시켜 앞으로 유사한 상황에 대비하고자 함.

*RP: 금융 기관 간에 자금을 조달하기 위한 단기 자금 거래 방식 중 하나. 일반적으로 국채와 같은 고품질 자산을 담보로 하여 이루어지며, 자금을 빌리고 다시 상환하는 구조.

미분양 주택 증가: 25년 1월 말 기준, 전국 미분양 주택이 72,624호로 증가.

준공 후 미분양도 증가하고 있으며, 상황이 악화되고 있음.

새마을금고 이사장 선거: 2024년 3월 5일, 1,101곳의 새마을금고 이사장 선거가 진행됨.

금융권 경력을 가진 후보자는 30% 수준이며, 다양한 후보들이 도전하고 있음.

부동산 PF와 관련하여 새마을금고는 중소형 건설사의 대출을 지원하지만, 이로 인해 발생한 부실 위험이 증가.

정부는 이러한 상황을 완화하기 위해 다양한 유동성 지원과 규제 완화를 추진하고 있으며, 향후 금융 시장의 안정성을 확보하기 위한 노력 필요.

새마을금고의 이사장 선거는 이러한 변화 속에서 중요한 역할을 할 것으로 예상.

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※메르님의 블로그에서 인사이트를 얻어 이해하기 쉽게 다시 정리 요약한 내용입니다.