군포시는 산본으로 유명한 1기 신도시이다. 산본1동의 재개발 사업이 본격적으로 진행되기 시작하는데 해당 구역은 산본1동 1지구란 이름이다. 최근 산본1동 1지구 재개발 정비사업 환경영향평가서에 대한 주민공람을 4월 8일까지 공개하며 주민설명회를 조만간 실시한다고 발표했다.

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오늘은 1기 신도시 산본1동 1지구 재개발 사업성 분석입니다.

산본신도시는 사실상 1기 신도시 중 존재감이 가장 약하다. 1기 신도시 중 규모도 가장 작고 상업 및 업무지구의 비중도 다른 1기 신도시에 비해 적다. 산본은 분당, 일산, 평촌 등과 비교해도 업무지구라 할 일자리도 적고 상업지구의 요식업이나 서비스업을 제외하면 자체 일자리가 없다고 보면 된다. 게다가 부지 자체가 좁기 때문에 신도시를 상징하는 공원들도 매우 작은 규모로 조성되었다.

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다른 1기 신도시들과 달리 LH에서 지은 아파트가 많고 작은 신도시 규모에 비해 마을이 굉장히 많은 편이다. 특이한 이름들이 많은데 백두, 한라, 율곡, 주몽, 충무, 을지 등의 순한국말 및 위인들의 호가 들어간다. 1기 신도시 중 가장 저렴하며 용적률도 높아서 재건축 사업성도 떨어지는 곳이다. 이는 생활 만족도가 높고 범죄율이 낮기에 이주량이 적어 부동산 거래량이 적어서 생긴 일이다. 그래도 최근 1기 신도시 특별법에 의해 재건축이 시작된다.

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산본은 4호선과 추후 GTX-C노선이 지나는 곳으로 교통은 다른 1기 신도시에 비해 불편하다. 그래도 비슷하게 교통이 불편한 곳은 일산이 있다. 하지만 이런 일산도 GTX-A가 개통되면서 서울 강남권 이동이 편리해졌다.

산본1동 1지구는 차로 5분 거리에 산본IC가 위치하며 수도권 제1순환고속도로 진입이 매우 수월하며 안양IT단지 등의 개발과 함께 시너지효과를 낼 곳이다. 일대에 정비사업들이 완료된다면 대규모 주거단지가 조성되며 금정역 환승센터, 산본천 복원사업의 호재도 더불어 있다.

산본천 복원사업은 한얼공원 삼거리부터 금정역까지 1.44KM에 해당하는 거리로 주로 지하로 흘렀던 산본천 줄기를 복원사업을 통해 지상으로 올라오게 한다. 그렇게 도심 속 친수공간을 만들고 주민들의 생활을 더욱 편하게 만들기 위한 사업이다.

산본1구역의 대지면적은 25,302평이고 평균적으로 용적률을 180%으로 잡았고 3종일반주거지역과 2종이 혼재된 곳이라 최고 300%로 상향되는 것으로 가정했다. 기존 연면적은 45,543평이고 최대 연면적은 75,906평이다. 재개발은 보통 해당 지자체에서 공공의 성격이 강하기에 조합설립 조건도 강제 조합원원이고 토지면적 조건은 1/2, 조합원 동의율은 70%이다.

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공공의 성격이 강하기에 임대주택 면적은 15%로 가정하고 상가 등 도로 기반시설을 10%로 잡았다. 임대주택은 11,385평이고 기반시설 면적은 7,590평이고 기존 연면적이 45,543평이므로 일반분양 면적은 11,388평이다.

지하 및 복지시설 등을 가정하여 연면적에 1.5배를 하였다. 공사비는 평당 850만원으로 가정하였다. 총 공사비는 5,806억이다. 기타사업비는 금융비용, 철거비, 조합운영비, 예비비 등이 포함되는데 재개발은 정부의 지원을 받아 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 8,306억이다.

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원가법으로 계산하면 토지세 + 콘크리트 등의 건물감가상각을 고려해야한다. 거래사례비교법은 다세대주택 감정평가액에 사용되며 보통 공시지가의 1.5배를 곱해서 산출해낸다. 여기에선 간략하게 평당 2,600만원(대지지분 12평 3억원대) 수준으로 계산했다. 기존 연면적이 45,543평이므로 총 종전자산평가액은 11,841억이다.

조합원 분양가는 평당 3,000만원 수준으로 계산하였다. 기존 연면적이 45,543평이므로 조합원 분양수익은 13,662억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원 수준으로 하면 1,708억이다. 7,590평의 상가 등의 수익은 평당 2,500만원으로 가정하면 1,898억이다.

2010년 준공된 산본동 래미안하이어스는 32평이 9억~10억대로 거래되고 있다. 평당 3,200만원 수준인데, 일반분양은 평당 3,500만원 수준으로 계산하였다. 일반분양 면적이 11,388평이므로 일반분양 수익은 3,985억이다. 총 수익은 21,253억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.09로 나쁘지 않은 사업성을 보여준다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억 6,000만원이라면 권리가액은 3억 9,240만원이다. 조합원 분양가가 7억 5천만원이라면 분담금은 3억 5,760만원이다.

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최근 1기 신도시 특별법에 의해 산본주공 같은 재건축 단지가 생겼다. 재개발과 함께 재건축으로 신축이 많이 생긴다면, 약한 산본이 더 강해질 수 있을 것이다. 하지만 재건축은 재개발보다 세금을 많이 때리지만 재개발은 공공의 성격이 강하고 반대자들이 지독하게 반대하면 사업이 지연될 가능성도 있다.