광진구는 과거 부촌으로 유명한 곳이다. 광장동은 광장학군으로도 유명하고 바로 앞에 한강이 있어 강남 이전에 부자동네로 인식되던 곳이었다. 특히, 1978년 서울 태릉 사격장에서 열린 세계 사격 선수권 대회의 선수촌으로도 쓰인 곳이 바로 워커힐 아파트이다. 특정 외국인들이 머무른 최초의 아파트이자 1978년산인데도 불구하고 아직도 튼튼하고 관리도 깔끔하다.

오늘은 광장동 아차산 워커힐아파트 재건축 가능할 것인가에 대한 포스팅입니다.

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56~77평의 초대형 평수로만 이루어져있으며 주로 은퇴한 고위 공직자나 연예인, 전문직 종사자, 성공한 사업가, 재력가, 사학재단, 재벌총수 등 고소득 사람들이 많이 거주하는 아파트였다. 당시에도 파격적인 디자인을 가지지만 오래된 아파트라 지하주차장이 없다. 세대수가 많은 만큼 내부 단지면적이 세대수에 비해 넓지만 주차장이 부족하다.

입구부터가 오르막길이긴 하지만 공기가 좋고 아차산도 가깝다. 봄에는 벚꽃, 가을에는 단풍 등 풍경이 정말 좋은 곳이고 오래된 아파트라 층간소음이 있을 수 있다. 게다가 "광장학군"이란 엄청나게 유명한 학군도 있다. 3분기 중에 녹지해제, 통합 정비구역 지정의 호재가 있다고 한다.

용적률이 108%라 매우 쾌적하고 평균 대지지분이 50평이나 되어 매우 사업성이 높다. 하지만, 토지가 경관관리구역으로 인해 토지제한, 1단지는 2종 일반주거지역으로 용적률 200% 제한, 2단지는 자연녹지지역으로 인한 용적률 100%로 묶여있다. 그래서 재건축이 어려울 수 있지만 최근 리모델링 이야기가 싹 가고 현재 재건축 추진 중이다. 이번 분석에서는 용적률 250%까지 가능하다고 보았다.

대지면적은 26,391평인데 세대수는 423세대로 평균 대지지분이 62평이나 된다. 기존 연면적도 용적률 108%라 28,502평 밖에 안 된다. 만약, 용적률 250%를 적용한다면 연면적은 65,977평까지 상향된다. 56평이 28억대에 호가로 불리고 있기에 평당 5,300~5,500만원 수준으로 거래되고 있다.​

임대주택 면적은 15%(9,869평), 상가면적은 3천평으로 가정하면 일반분양 면적은 24,606평이다.

광장동 대장아파트인 만큼 프리미엄으로 건설된다고 보고 공사비는 평당 1,200만원으로 가정했다. 250%의 용적률을 계산한 연면적에 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 1.5배 곱하였다. 공사비는 1,200만원 × 98,965평으로 11,876억이다. 기타사업비는 금융비용, 조합운영비, 예비비, 철거비 등을 가정하여 3,000억원으로 가정했다. 총 비용은 14,876억이다.

공시지가를 보면 68평이 21억대이다. 평당 3천만원 이상으로 거래되고 있다. 감정평가액은 평당 5,000만원 수준으로 계산하였다. 기존 연면적이 28,502평이므로 총 종전자산평가액은 14,251억이다.

대형평수만 가정하여 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 잡았다. 기존 연면적이 28,502평이므로 조합원 분양수익은 22,801억이다. 임대주택 면적은 9,869평이고 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,480억이다. 상가 분양가는 평당 6천만원으로 가정하면 상가수익은 1,800억이다.

일반분양 면적이 무려 24,606평이고 포제스 한강처럼 평당 1억으로 가정하면 일반분양 수익은 24,606억이다. 총 수익은 50,687억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 2.51이라는 미친 비례율이 나온다. 엄청난 대지지분과 낮은 용적률, 높은 분양가를 모두 가정하면 엄청난 시너지가 나온다는 것을 알 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 25억이라면 권리가액은 62억까지 상승하게 된다.