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올해 하반기부터 정부는 소득과 기존 대출 등 상환 능력을 반영해 전세대출 보증 한도를 축소하기로 했음. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 기존에 소득과 관계없이 제공하던 보증 한도를 조정하려는 조치

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• 주요 내용

- 보증 한도 축소

현재 전세보증금의 최대 80% 또는 4억 원(수도권 기준)까지 보증하던 HUG는, 앞으로 세입자의 소득과 기존 대출을 고려해 보증 한도를 줄일 예정.

예를 들어, 3억 원짜리 전셋집에서 소득이 낮거나 대출이 많으면 기존 2억4000만 원보다 적은 금액만 대출 가능할 수 있음

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- 목적

과도한 전세대출이 가계부채 증가와 전셋값 상승을 초래한다는 비판에 따라, 이를 억제하고 금융 리스크를 줄이기 위함. HUG 보증 규모는 최근 몇 년간 급격히 증가해 지난해 약 32조 원에 달함

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- 영향

보증 한도가 축소되면 세입자들은 금리가 높은 신용대출 등으로 대체해야 할 가능성이 커져 무주택 서민층의 부담이 증가할 전망

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정부는 시행 전에 충분한 유예기간을 둘 계획이며, 이 조치는 전세대출을 통한 가계부채 관리와 집값 안정화를 목표로 하고 있음

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- HUG: 대출 한도는 집(목적물)의 상태를 기준으로 결정

전세보증금의 최대 80% 까지 보증하며, 소득이 낮거나 신용이 부족한 경우에도 상대적으로 유리

- HF: 대출 한도는 신청자의 소득과 신용도를 기준으로 산정

일반적으로 연봉의 3.5배까지 대출 가능하며, 소득이 높은 경우 더 많은 금액을 보증받을 수 있음

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또한, HUG는 전세보증금 반환보증 가입이 의무인 반면, HF는 선택사항

소득이 낮은 세입자가 받을 수 있는 최소 전세대출 액수는 대출 상품과 조건에 따라 다름

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- 버팀목 전세자금대출:

수도권에서는 최소 1억2000만 원, 비수도권에서는 8000만 원까지 대출받을 수 있음. 단, 소득 기준(부부합산 연소득 5000만 원 이하)을 충족해야 함

- 청년전용 버팀목 대출:

만 19~34세 청년은 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억 원까지 대출 가능하며, 만 25세 미만 단독세대주는 최대 1억5000만 원까지 가능

- HUG 보증 한도 축소 이후: 올해 하반기부터 소득이 낮거나 기존 대출이 많을 경우, 기존 최대 보증 한도(2억4000만 원)보다 더 줄어들 수 있음

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따라서, 소득과 상황에 따라 최소 대출 가능 금액은 위 조건에 따라 결정

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• 전세대출 접근성 감소

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정부는 올해 1분기부터 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 전세대출 보증 비율을 100%에서 90%로 낮추고, 하반기부터는 소득과 기존 대출을 고려해 보증 한도를 조정할 계획

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- 전세대출 한도가 줄어들어 대출 접근성이 낮아질 것으로 예상

- 은행들의 대출 심사가 더욱 깐깐해지고 금리가 상승할 가능성이 있음

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• 월세 전환 가속화

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전세대출 한도 축소로 인해 전세 시장에서 다음과 같은 변화가 예상

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- 전세의 월세화 현상이 가속화될 것으로 전망

- 임대인들이 보증금을 줄이고 월세를 받는 사례가 증가할 것으로 예상

- 특히 빌라나 오피스텔과 같이 전세가율이 높은 주택에서 더 큰 영향을 받을 것으로 보임

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• 주거비 부담 증가

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전세대출 축소로 인한 주거비 부담 증가가 우려

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- 월세가 전세대출 이자보다 비싸기 때문에 서민층의 주거 부담이 높아질 수 있음

- 저소득 서민층의 이자 부담이 늘어날 수 있음

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• 전세시장 안정화 기대

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정부의 이러한 조치는 전세시장 안정화를 위한 것으로, 다음과 같은 효과를 기대하고 있음

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- 전세대출 증가로 인한 전셋값과 집값의 연쇄 상승을 억제

- 국토연구원의 분석에 따르면, 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값은 연간 8.21% 오르는 것으로 나타났음

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그러나 일부 전문가들은 급작스러운 제도 변화가 서민의 주거 안정을 위협할 수 있다고 우려를 표하고 있음

따라서 정부는 세입자들의 전세 계약 체결에 차질이 없도록 충분한 유예 기간을 마련할 계획이라고 밝힘

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