• 지방 미분양 주택 현황

​

- 2023년 12월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만1480가구이며, 이 중 약 80%인 1만7229가구가 지방에 위치

- 대구, 전남, 경북 등에서 2000가구 이상의 미분양 주택이 쌓임

​

• 미분양 주택 증가 원인

​

- 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상승

- 주택 과잉 공급

- 대형 브랜드 단지 선호로 인한 중소 건설사 단지 인기 감소

​

• 대책 및 반응

​

- 국민의힘에서 지방 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 한시적 완화 제안

- 업계와 금융위원회는 DSR 완화에 대해 회의적인 반응

- 전문가들은 DSR 완화만으로는 효과가 제한적일 것으로 예상

​

• 전문가 의견

​

- 김인만 소장: DSR 완화, 저금리 상품 출시, 양도세 감면 등 다양한 대책 필요

- 이은형 연구위원: 인위적 개입보다는 장기적으로 시장 흐름에 맡기는 것이 최선

​

지방 미분양 주택 문제의 심각성을 지적하고, 이에 대한 정부와 업계의 대응, 그리고 전문가들의 다양한 의견을 종합적으로 다루고 있음

​

DSR(총부채원리금상환비율) 완화가 지방 미분양 주택 문제에 미치는 실제 효과는 제한적일 것으로 예상

​

• 예상되는 효과

​

1. 대출 한도 증가: DSR 완화로 대출 한도가 늘어나 수요자들의 자금 마련이 더 수월해질 수 있음

​

2. 미분양 해소 효과 미미: 지방의 경우 주택 가격이 낮아 이미 대출 규제 영향에서 상당 부분 자유롭기 때문에, DSR 완화의 실제 효과는 제한적일 것으로 보임.

​

• 전문가 의견

​

- 김인만 부동산경제연구소장은 "DSR 완화는 큰 효과가 없을 것"이라고 전망

​

- 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인위적인 공공의 개입은 오히려 시장을 왜곡시킬 우려가 있다"고 지적

​

• 근본적인 문제

​

지방 미분양 주택 문제의 근본 원인

1. 입지와 단지 시세 등으로 인한 주택 가격 상승 기대감 저하

2. 전반적인 시장 분위기 침체

3. 주택 매수에 따른 장점 부족

​

• 대안적 접근

전문가들은 다음과 같은 대안적 접근을 제시

​

1. 다양한 대책의 동시 시행: DSR 완화, 저금리 상품 출시, 양도세 감면 등

2. 시장 흐름에 맡기는 장기적 접근

3. 지방 특성을 고려한 맞춤형 정책 수립

​

결론적으로, DSR 완화만으로는 지방 미분양 주택 문제를 해결하기 어려우며, 보다 종합적이고 장기적인 접근이 필요할 것으로 보임

2025년 2월 6일 기준으로 지방 미분양이 가장 심각한 지역은 대구

​

• 대구 미분양 현황

- 대구의 준공 후 미분양 주택 수는 2674가구로, 전국 17개 시도 중 가장 많음

- 이는 전월 대비 47.6% 증가한 수치

​

• 기타 심각한 지역

1. 전남: 2450가구

2. 경북: 2237가구

3. 부산: 1886가구

4. 경남: 1775가구

5. 제주: 1746가구

​

• 주목할 만한 점

- 대구·경북 지역의 악성 미분양 물량이 전체 미분양 가구 수의 약 30%를 차지하며 전국 최대 수준

- 대구는 2020년, 2021년 부동산 가격 급등기에 신축 공급이 집중되었던 대표적인 지역

​

• 구체적인 아파트 사례

대구시 남구 대명동의 '힐스테이트 대명 센트럴 2차'는 미분양 해소를 위해 다양한 노력을 기울이고 있음

​

- 선착순 계약자에게 축하금과 골드바 10돈(600만원 상당) 증정

- 계약금을 분양가의 10%에서 5%로 낮춤

- 중도금 6회 차 중 3회 차 무이자 대출 혜택 제공

​

이러한 노력에도 불구하고 계약은 여전히 저조한 것으로 알려져 있음

​

정부와 여당은 이러한 상황을 해결하기 위해 비수도권 미분양 해소를 위한 DSR 규제 한시적 완화 등의 대책을 검토 중

​

• 2025년 공급물량

​

2025년 대구의 아파트 입주 예정 물량은 약 10,000~11,000가구 수준으로 예상

​

- 부동산R114에 따르면 11,384가구로 예측

- 한국부동산원과 부동산R114의 공동 발표에 따르면 13,120가구로 예상

- 일부 후분양 물량을 포함하면 최대 12,007가구까지 가능

​

이는 2024년 입주 물량(약 24,300가구)의 절반 수준으로, 큰 폭의 감소가 예상

​

• 2026년 공급물량

2026년 대구의 아파트 입주 예정 물량은 더욱 감소하여 6,000~8,000가구 수준으로 전망

​

- 부동산R114에 따르면 8,171가구로 예측

- 다른 자료에서는 7,034가구[6] 또는 6,413가구로 예상

​

특히 2026년 상반기에는 6,413가구의 입주가 예정

​

• 주목할 점

1. 공급 감소 추세: 2023년 31,825가구에서 급격히 감소하는 추세를 보이고 있음

​

2. 적정 수요 미달: 2025년부터 대구의 연간 적정 수요인 11,824호를 하회하는 수준으로 떨어짐

​

3. 미분양 해소 기대: 공급 감소로 인해 미분양 물량이 줄어들고, 시장 회복의 계기가 될 것으로 전망

​

4. 장기 전망 불확실: 대구시의 신규 주택사업 전면 중단으로 2028년 이후 예정된 신규 입주 물량이 없는 상황

​

이러한 공급 감소 추세로 인해 2025년 하반기 또는 2026년부터 대구 부동산 시장이 회복될 것이라는 전망도 있음

​