부산 수영현대 안전진단통과 재건축 분담금 분석

수영현대도 부산의 동래럭키, 삼익비치, 망미주공 급의 재건축 대어이다. 21년 정밀안전진단에서 탈락하고 22년 1월 기준 완화로 안전진단에 다시 신청하였고 정밀안전진단에 통과되었다. 수영현대는 총 11동, 1,180세대로 1988년 아파트로 37년 이상이 된 아파트로 재건축이 시급한 아파트이다.

최근 재건축 패스트트랙으로 안전진단이 사업시행인가 때까지 뒤로 미뤄질 수 있기에 안전진단 없이 바로 진행할 수 있게 되었다. 실제로 수성구 범어동도 그렇게 진행 중이다.

오늘은 부산 수영현대 안전진단통과 재건축 분담금 분석입니다.

수영동 수영현대

수영구는 부산 최고 수준의 집값을 가지는 동네이다. 비슷한 급으로 해운대구가 있고 그 밑으로 동래구나 남구, 연제구가 있다. 수영구의 남천동은 학원가도 많고 광안리 해수욕장의 바다뷰가 가능하고 해운대 센텀시티 바로 옆이라 인기가 많다.

황령산과 금련산에 의해 막아서고 있기에 서면과의 교통은 황령터널을 이용하거나 남구를 빙 둘러 가는 수 밖에 없다. 센텀시티나 해운대를 가려면 그 유명한 야경의 광안대교를 타면 된다. 그래도 남천동, 남구와 연제구 연산동을 바로 잇는 제3황령터널이 뚫릴 예정이고 이게 완공되면 수영로와 연수로의 교통 혼잡을 경감시켜줄 것으로 보인다.

수영현대아파트는 2호선 민락역 초초역세권이며 수영강 사이에 위치하며 광안대교를 타면 바로 옆에 해운대 센텀시티가 있다. 광안대교, 동해남부선 벡스코역, 3호선 수영역도 가까우며 광안대교, 원동IC를 통해 어디든 갈 수 있다. 센텀시티도 도보 생활권으로 이용할 수 있을 정도의 장점을 가진 곳이라 부산 최대 재건축 대어 중 하나이다. 다만, 구축이라 주차가 어려울 수 있다.

수영강 휴먼브릿지

수영강 휴먼브릿지는 부산에서 추진 중인 사업으로 수영강에 다리를 건설하는 것이다. "걷기 좋은 도시"를 만들어 사람들의 삶의 질을 높이려고 한다. 센텀시티와 수영구를 연결하여 랜드마크형 보행교를 착공하는 것이다. 이 수영강 휴먼브릿지가 바로 수영현대 앞에 건설된다.

수변 문화 공간을 창출함과 동시에 보행관광 활성화도 크게 기여한다. 25년 준공을 목표로 하고 있으며 망미동~광안리~남천동 관광벨트를 구축하여 수영구 경제활성화를 추진한다. 완공이 되면 수영로터리에서 수영교를 건너지 않고 도보로 수영현대아파트와 협성르네상스 사이길로 하여 강을 건널 수 있다.

사업성 분석

수영현대의 대지면적은 10,794평이고 용적률은 192%이다. 3종일반주거지역이므로 최대 용적률 300%까지 상향할 수 있다. 3종까지 상향된다면 연면적은 32,382평까지 상향된다. 기존 연면적은 20,724평이고 현재 평당 2,700만원 수준으로 거래되고 있다.

용적률 상향으로 인해 임대주택 15% 적용(4,857평)과 상가면적은 1,500평으로 가정하면 일반분양 면적은 5,301평이다.

총 비용

부산 넘버원 랜드마크가 될 수 있는 아파트 중 하나이기에 공사비 상승으로 평당 1,000만원으로 계산하였다. 지하시설 및 부대복리시설을 적용하여 연면적에 1.2배를 했다. 총 공사비는 2,487억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 보상비 등을 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 3,987억이다.

현재 평당 2,700만원으로 거래되므로 종전자산평가액은 평당 2,300만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 20,724평이므로 총 종전자산평가액은 4,766억이다.

총 수익

부산 최고 입지의 아파트 중 하나로 가정하여 조합원 분양가는 평당 3,200만원 수준으로 계산했다. 조합원 평수가 20,724평이므로 조합원 분양수익은 6,632억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 729억이다. 상가면적은 2천평으로 가정했고 평당 2,700만원으로 가정한다면 상가수익은 540억이다.

일반분양 면적은 5,301평이고 평당 3,600만원 수준으로 계산했다. 32평이면 11억 5,200만원 수준이다. 일반분양 수익은 1,908억이다. 총 수익은 9,809억이다.