서울대하면 대한민국 최고의 인재들이 모이는 곳이다. 예전에는 서울대를 가장 가고 싶어했으나 요즈음은 시대가 바뀌어 의대를 가고 싶어하는 학생들이 늘었다. 부산대나 경북대 같은 최고 지방대도 예전의 지방대의 위상이 떨어졌지만 서울대만큼은 그 수준이 굉장히 높다.

앞으로도 서울대로 갈 인재들은 끊이지 않을 것이고 지방에 있는 대학들이 망해도 서울대는 망하지 않는다. 그런 서울대는 의외로 서울 중심지가 아닌 관악구에 위치한다. 지방 사람들은 서울대가 한국에서 가장 좋은 대학교이므로 서울 정중앙에 위치하는 것으로 착각하곤 한다.

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오늘은 관악구 봉천동 봉천14구역 사업성 예상분담금 분석입니다.

서울 봉천동은 광주의 대장 봉선동과 이름이 비슷하지만 서울 관악구에 위치한다. 남부순환도로 인접지역에 중심상권이 형성되어있고 남부순환도로 부분을 제외한 봉천동의 남쪽과 북쪽은 사방팔방이 산과 고개로 둘러싸여있다.

과거에는 판자촌이었으나 90년대 대부분 재개발을 했고 일부 남아있는 판자촌 구역도 2010년도부터 재개발이 진행되고 있다. 관악로, 남부순환로, 쑥고개로가 지나며 2호선 봉천역, 서울대입구역, 낙성대역이 있어 교통이 편리한 편이다. 신림동 다음으로 전국에서 인구가 많은 곳이며 봉천동 자체가 대학교 주변이라 학생 인구가 꽤 많이 차지하고 있다.

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봉천동은 자체가 넓어서 서울대입구역 근처부터 봉천역, 낙성대역, 숭실대입구역, 신림선 당곡역, 신림선 보라매공원역까지 어느정도 걸쳐있다. 봉천동 학원가는 대단지 벽산블루밍, 드림타운, 동부센트레빌 등의 신축 아파트 앞에 모여있는 편이다.

봉천14구역은 관악구 봉천동 동쪽 끝에 위치하며 7호선 숭실대입구역에서 2호선 서울대입구역으로 이어지기에 엄청 좋은 노선 사이에 있다. 2호선은 대한민국 최고의 노선이며 7호선은 강남까지 환승 없이 갈 수 있는 가성비 있는 노선이다.

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봉천 14구역은 타 정비사업 구역과 달리 단독 및 다가구 주택 비율이 높고 22,433평의 대지면적에 650명의 토지등소유자가 존재한다. 근처에는 사당동 모아타운, 남구로 역세권 공공임대주택 재개발 사업 등도 진행 중이기에 시너지 효과가 기대되는 곳이다. 또한, 근처 경전철 서부선 개통이란 호재가 존재한다.

봉천14구역은 20년 조합설립인가가 이루어지고 이후 설계변경 및 건축심의를 통해 1,571세대 아파트가 지어진다. 지하 4층~지상 27층의 규모로 임대가구 260세대 및 부대복리시설이 건설된다. 23년 건축심의 통과 이후 사업시행인가 진행 중이라 한다.

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봉천14구역은 용적률 상향에 따른 전체 세대수 증가부분과 60㎡ 소형주택을 추가 확보하였다. 기부채납 등으로 인해 용적률이 270.9%까지 상승했고 분양수익은 1,600억 이상 확보했다고 밝혔다. 아파트 대지면적은 17,369평이고 5,064평은 정비기반시설이 지어진다.

구역면적은 22,433평이고 아파트 대지면적은 17,369평, 용적률 270%가 적용한 연면적은 46,896평, 토지이용계획에 나온 상가면적은 800평이다. 봉천14구역의 임대주택 세대수는 260세대로 5,450평이다.

봉천14구역은 다가구주택 및 빌라 등이 많이 이루어져 있어 총 종전자산평가액을 추정하기는 어렵다. 빌라는 거래사례비교법을, 다가구주택은 원가법을 이용하여 감정평가액을 추정한다. 여기선 근처 아파트 시세를 적용하여 종전자산평가액을 가정했다. 종전자산평가액은 근처 아파트의 공시가격 평당가를 적용하였다.

평당 1,800만원(성현동아 공시가격 32평 약 6억)을 적용하면 4,476억(대지면적 22,433평 + 감정평가포함 면적 2,433평)이다.

약 660명의 조합원의 조합원 분양면적은 약 24,866평으로 조합원 분양가는 평당 2,500만원을 적용하면 조합원 분양수익은 6,217억이다. 임대주택은 5,450평에 평당 1,500만원을 가정하면 임대주택 수익은 818억이다. 상가면적은 800평이고 평당 2천만원을 적용하면 상가수익은 1,600억이다.

용적률 270%가 적용된 연면적은 46,896평이고 조합원 분양면적, 임대주택 면적, 상가면적을 제외한 일반분양 면적은 15,780평이다. 일반분양 분양가는 평당 3,200만원 수준으로 계산한다면 일반분양 수익은 5,050억이다. 총 수익은 13,685억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.03으로 나쁘지 않은 비례율이 나온다. 좋지도 않고 나쁘지도 않은 미적지근한 비례율이지만 손해는 아니다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억원이라면 권리가액은 6억 1,800만원이다. 만약, 조합원 분양가가 7억 6천만원이라면 분담금은 1억 5,200만원이다.

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봉천14구역은 관악현대, 관악푸르지오, 성현동아 등 대단지 사이에 있다. 지금은 구축이 되었지만 나름 잘 갖춰진 아파트들 사이에 있으며 재개발이 완성된다면 이들을 뛰어넘는 아파트가 될 것이다. 하지만 아직 사업시행인가가 되지 않았기에 공사비나 기타사업비는 상승될 확률이 높아 분담금이 더 커질 수 있고 내부에 교회 등이 있어 교회이전의 문제들이 남아있다.