아직 리모델링을 할 지 재건축을 할 지 주민들과의 고민이 많았던 아파트이자 특이한 한국식 이름을 가진 아파트가 있다. 그건 바로 "까치마을"이다. 이름이 토속적인 것과는 다르게 강남에 위치하며 가격도 사악하다. 강남구는 투기과열지구인데도 매수세가 늘었던 곳이 바로 일원동과 수서동인데, 수서역 개발 등 호재가 많고 강남이라 안전하다고 느껴 많은 사람들이 특례보금자리론이나 신생아대출을 이용해 매수를 했다.

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오늘은 일원수서 까치마을 재건축 VS 리모델링 재건축 사업성 나오나?에 대한 분석입니다.

까치마을은 1993년 준공된 아파트로 재건축 연한이 지났고 1,403세대의 대단지로 총 7개동 전용 49타입, 56타입, 70타입 등으로 이루어진 소형아파트 단지이다. 과거 23년 매수세가 가장 많았던 곳이 "까치마을"인데, 9억을 초과하지 않는 강남구의 저렴(?)한 아파트이자 강남 학군도 이용할 수 있고 평화롭고 자연친화적인 동네에다 호재도 많기 때문이다.​

까치마을이 인기가 많았던 이유는 주로 학군 때문이다. 왕북초와 대왕중, 중산고, 중동고 등 학업성취도 순위가 높은 학교가 많고 3호선 일원역 초역세권에다 삼성서울병원이 근처에 있는 병세권이기도 하다. 하지만 아파트 윗쪽으로 광평대군 묘역이 조성되어 있는 등 특이하게 무덤들이 많고 오래된 아파트라 주차문제나 소음문제가 있다.

서울시가 수서택지지구 개발 재건축 가이드라인 수립에 착수하면서 까치마을은 예비안전진단을 신청한 적이 있다. 과거 리모델링과 재건축 추진위원회가 각각 활동하였고 현재는 재건축 연한이 도래하여 재건축을 추진하려는 사람들이 많아지고 있다. 하지만 대지지분이 평균 7.7평이라 사업성은 안 나오기에 수서택지지구의 호재에 힘입어 용적률이 크게 상향되어야 한다.

수서택지개발지구는 용도지역이 3종일 경우 승강장으로부터 350미터 이내이고 간선도로에 접한 역세권인 경우 준주거지역까지 상향될 수 있다. 만약, 준주거지역 용적률 400%가 적용된다면 ? 당연히 사업성이 생긴다.

까치마을은 대지면적이 11,081평이고 기존 용적률은 208%이다. 용적률 적용된 연면적은 23,048평이다. 만약, 준주거 상향으로 400%까지 용적률이 적용된다면 연면적은 44,324평이 된다. 이때, 임대주택 15%(6,648평), 상가면적 2천평으로 가정하면 일반분양 면적은 12,628평이 된다.

강남구라 공사비는 좀 비싸다고 가정하여 평당 1,200만원으로 잡았다. 여기에 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 연면적의 1.5배 곱하였다. 총 공사비는 7,978억이다. 기타사업비는 금융비용, 조합운영비, 예비비, 철거비 등이 포함되며 3,000억으로 가정했다. 총 비용은 10,978억이다.

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현재 까치마을 17평의 시세는 10억이므로 평당 5,800만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 5,500만원 수준으로 계산하였다. 기존 연면적이 23,048평이므로 종전자산평가액은 12,676억이다.

아직 일원동, 수서동 근처에는 신축이 없어 주변 개포동을 기준으로 잡았다. 개포동 신축들은 하이엔드 브랜드를 감안하여 평당 1억원 수준으로 거래되고 있다. 입지가 개포동 쪽에 비해 조금 아쉽다고 가정하여 조합원 분양가는 평당 6천만원 수준으로 잡았다.

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기존 조합원 분양평수는 23,048평이므로 조합원 분양수익은 13,828억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 997억이다. 상가수익은 평당 5,000만원 수준으로 잡으면 1,000억이다. 일반분양 수익은 일반분양 면적이 12,628평이므로 평당 7천만원 수준으로 계산한다면 8,839억이다. 총 수익은 24,659억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 만약, 용적률이 준주거지역의 혜택으로 400%가 넘는다면, 사업성은 확보되는 것이다. 그렇기에 낮은 대지지분에도 불구하고 용적률을 상향시키고 일반분양가 및 조합원 분양가를 높게 받는다면 재건축할 수 있는 확률이 높아진다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 9억이면 권리가액은 9억 6,300만원이다. 조합원 분양가가 15억이라면 나의 분담금은 5억 3,700만원이다.