대포동도 아니고 대포도 아닌 강남의 개포동은 이름과 달리 엄청난 집값을 자랑하는 곳이다. 하지만 비싼 만큼 재건축이 쉽지 않아 아직까지 오래된 아파트들이 즐비한 곳이다. 개포동의 디에이치 퍼스티어아이파크는 한때 줍줍 광풍으로 전국이 들썩였던 곳이다. 개포동의 평균 집값은 22억으로 이번에는 경남, 우성, 현대에서 통합재건축을 실시한다.

오늘은 개포동 경남 우성3차 현대1차 통합재건축 사업성 분석입니다.

서울 강남의 개포동 경남, 우성3차, 현대1차아파트가 통합 재건축을 실시한다. 무려 2,320세대의 대단지 + 친환경 수변특화단지로 거듭나는데 이 중 현대아파트만 17년도에 정비구역 선정되었으나 차후에 같이 재건축되기로 바뀌었다. 효율적인 건축계획 수립을 위해 인접한 우성3차, 경남아파트 주민들과 하나의 단지로 재건축되는 걸로 결정되었고 정비계획 변경 및 심의까지 통과되었다.

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정비계획 변경으로 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하의 공동주택 2,320세대로 통합개발된다. 양재천 북측 도곡 생활권과 개포생활권을 연결하는 양재천 입체보행교를 조성하며 단지 내 남북으로 공공보행로를 계획하여 양재천~대모산 보행활성화를 목표로 한다.

오래된 아파트임에도 불구하고 국민평수가 20억이 넘는 아파트들이다. 다만, 역이랑 멀고 주차공간이 부족하고 층간소음이나 외풍이 있을 수도 있다. 그래도 양재천 근처라 강남 속이지만 자연친화적이고 대치동도 가까운 학군지이지만 우성3차의 경우 중앙난방이라 한다.

강남이므로 조금 비싼 공사비를 적용하여 평당 1,000만원으로 가정하였다. 부대복리 시설 및 지하층을 고려하여 111,480평의 연면적에 1.5배를 곱하였다. 총 공사비는 16,722억이다. 기타사업비는 금융비용, 철거비, 예비비, 조합운영비 등을 포함하여 7천억으로 가정했다. 총 비용은 23,722억이다.

3개 아파트의 32평의 현재 평균으로 평당 8,700만원 수준으로 호가가 올라와있다. 종전자산평가액은 공시주택가격은 평당 5천~6천이다. 하지만 강남이란 가치를 적용하여 평당 7,000만원 수준으로 계산했다. 총종전자산평가액은 기존 연면적에 7,000만원을 적용하여 46,300억이다.

현재 디에이치 퍼스티어아이파크는 평당 9,500~1억원의 수준이다. 디에이치 퍼스티어아이파크의 분양가는 분양가상한제가 적용되어 평당 4,650만원 수준으로 분양되었다.

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조합원 분양가는 평당 8,000만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양면적이 66,144평이므로 조합원 분양수익은 52,915억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 2,508억이다. 상가면적은 4천평으로 가정했고 평당 5천만원 수준으로 계산하면 상가수익은 2,000억이다.

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일반분양 면적은 24,614평이고 평당 8,800만원 수준으로 계산하면 일반분양 수익은 21,660억이다. 총 수익은 79,083억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.19라는 엄청난 사업성이 나온다. 강남불패의 이유가 이런 비싼 분양가에도 들어오는 사람들이 있기 때문이고 국평이 24억이 넘는다고 해도 완판될 것이라 본다. 만약, 나의 종전자산평가액이 20억이라면 권리가액은 1.19를 적용하여 23억 8천만원이다. 만약, 조합원 분양가가 24억이라면 분담금이 2천만원 밖에 안 된다.

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하지만 실제 일반분양가나 조합원 분양가 및 공사비는 무조건 증가한다. 만약, 분상제가 적용된다면, 이거보다 훨씬 저렴하겠지만 그에 따른 규제도 크게 붙으므로 주의해야한다. 게다가 강남구는 투기과열지구라 LTV 50%라 현금이 많아야 한다.