월계동은 이름만 들으면 월계수가 생각나고 푸르른 나무들이 많아 살기 좋은 곳으로 느껴진다. 그래서 광주에도 월계동이 있고 서울 노원구에도 월계동이 있다. 이 월계동은 차후 광운대역 역세권 개발에 힘입어 더욱 성장할 곳이다. 노원구 월계동은 유일하게 중랑구 위에 있으며 광운대, 인덕대가 위치하고 경원선이 동네를 가로지르며 오래 전부터 철도가 동과 서를 가로지르기 때문에 동과 서의 분위기가 다르다.

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오늘은 월계동 미미삼 서광아파트 재건축 월계2지구단위 분담금 분석입니다.

월계동은 크게 초안산 쪽, 월계로변 위치한 월계2동, 광운대와 우이천변을 끼고 있는 월계1동, 이마트 트레이더스가 있는 월계3동이 있다. 그러나 인덕대학교 옆 월계1동과 월계3동 사이에 경원선이 지나가며 이 구역을 단절시킨다.

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하지만 광운대역 역세권개발사업이 진행되면서 단절되었던 2구역들이 친해지도록 변모할 것으로 보인다. 여기서 2구역을 연결하는 육교가 건설되는데 서광아파트 앞 도로에서 월계현대아파트와 광운대역 인근까지 건설된다. 이외에도 다른 곳도 육교가 추가로 건설된다.

월계동 서광아파트는 월계2 지구단위계획에 확정되어 광운대역세권 개발과 힘입어 특별계획구역에 포함되었다. 준주거까지 상향되어 용적률이 크게 올라 재건축 사업성이 높아질 것이라 본다. 월계2지구 서측은 1호선 철도, 동측은 동부간선도로 및 중랑천으로 단절되어 있는데 이를 광운대 물류부지 개발사업으로 도로 인프라를 시설확장한다.

월계동 서광아파트는 94년 준공, 274세대 아파트로 기존 용적률이 265%로 상당히 높다. 그래도 준주거지역까지 상향되어 용적률 300% 이상까지 올라갈 것으로 기대된다. 1호선 초역세권으로 걸어서 5~10분 거리, 7호선은 12~16분 거리이다. 동부간선도로 및 내부순환도로 인근이라 도로교통도 편핟다. 또한, 도보 5분 이내 이마트가 있는 등 인프라도 좋지만 초품아는 아니다. 오래된 아파트라 주차 및 층간소음 문제도 있기도 하다.

세대수가 적고 용적률이 높지만 구청에선 미미삼 조합에 인센티브를 주고 서광을 끼워넣든 서광이 단독으로 리모델링이나 소규모 재건축을 하던 어떻게든 개발이 될 곳이다. 게다가 광운대역 역세권과 미미삼 개발 덕에 촉망받고 있는 아파트이기도 하다.

평균 공사비인 800만원으로 계산했다. 400% 적용된 연면적 11,580평에 지하 및 부대복리시설을 적용하여 1.2배를 하면 13,896평이고 총 공사비는 1,111억이다. 기타사업비는 금융비용, 예비비, 조합운영비, 철거비 등을 포함하여 550억으로 가정했다. 총 비용은 1,661억이다.

월계 서광은 평당 2,500만원으로 거래되고 있다. 그래서 종전자산평가액은 평당 2,000만원으로 가정했다. 기존 연면적이 7,671평이므로 총 종전자산평가액은 1,534억이다.

조합원 분양가는 평당 2,800만원 수준으로 계산했는데 조합원 분양수익은 기존 연면적 7,671 × 2,800만원 = 2,148억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정했는데 임대주택 수익은 260억이다. 상가수익은 평당 2,000만원으로 계산하면 200억이 나온다.

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일반분양 면적은 1,172평이고 평당 3,400만원 수준으로 계산하면 일반분양 수익은 395억이다. 총 수익은 3,003억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.87로 사업성은 그리 크지 못하다. 준주거 400%까지 적용해도 일반분양가가 높거나 조합원분양가가 높지 않으면 사업성이 안 나온다. 준주거 최대 500%까지 받아야지 어느 정도 1이 넘는 비례율이 나올 것으로 보인다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면 권리가액은 6억 900만원이다. 일단, 비례율이 낮아 사업을 하기 꺼릴 확률이 높거나 어떻게든 용적률 상향이나 다른 인센티브를 받을 필요가 있다.