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1.
필자는 아파트값
특히 서울의 아파트값은
장기적으로 우상향 할 수 밖에 없다고
수차례 글을 썼었는데요.
이와 관련해
아주 이해하기 쉽게
설명되어 있는 글이 있어
공유드리니 참고하시기 바랍니다.
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주말이니 하락론자들을 위해서 글을 한번 써볼까 해 한번 읽어봐
1.지금의 부동산 시장은 개인이 열고 개인이 사는 경매시장과 같다.
2.집을 판다고 하면 사고싶은 사람들이 와서 구매를 하는건데 살사람이 없으면 나는 가격을 낮추고
3.집을 판다고 하는데 살사람들이 많으면 가격을 올리게 되는 그런 비정기 자유경매시장 같은거다.
4.그러다보니 경매에 참석한 사람들이(구매예정자) 가진돈이 각자 100만원밖에 없으면 집값은 100만원을 넘을수가 없고
5.경매에 참석한 사람들이(구매예정자) 가진 돈이 모두 1억씩 있으면 1억까지 갈수도 있는거다.
6.이렇게 시장 참여자들이 가진 돈을 합쳐서 총통화량이라고 해보자.
7.그런 총 통화량은 과연 늘어날까 줄어들까? 조폐공사가 돈을 더 찍어내지 않으면 안늘어나는거 아닌가?
8.놀랍게도 늘어난다. 돈을 찍어내지 않았는데도 늘어난다. 그 방법은 너무 많다. 무슨소린지 휘둥그레질수도 있다. 바로 "은행"이 그 돈을 늘린다. 중앙은행인 한국은행 말고 여러분들이 아는 신한은행, 기업은행, 국민은행 같은 시중은행들이 국가가 늘리지도 않은 돈을 더 늘릴 수 있다. 총통화량(m2)를 시중은행이 늘릴 수 있다는거다.
9.물론 국가가 그 한도를 정해놓긴 한다. "지급준비율"이라는 단어가 그 한도다.
10.내가 은행에 100억을 맡겨놨다. 그럼 시중에 있던 돈중 100억의 위치만 이동한거다. 그럼 돈이 늘어난건 아니다
11.그런데 이 100억의 저금을 받은 은행이 이돈을 그대로 둘까? 일정비율을 남기고 옆집 친구 이재용한테 90억을 빌려준다.(이렇게라도 이재용에게 빌려줘보고 싶었습니다)
12.그럼 이제 이재용 손에는 돈 90억이 생겼다. 이돈으로 그는 소비활동도 할수있고 직원들에게 월급도 줄수있다. 그 월급을 받은 직원들이 그돈을 저금할수도있다.
그럼 여기서 잠깐 내 통장에 있는 돈 100억이 줄었을까?
13.아니다. 내 통장에 있는 돈 100억은 그대로 있다. 그러니 100억을 맡겼더니 시장에는 190억이 생긴거다.
14.여기서 이재용이 대출받은 90억중 70억으로 직원들 월급을 줬다.
15.그 70억을 월급으로 받은 직원들이 일부를 저금해서 50억을 또 저금했다.
16.은행은 그 50억중 45억을 또다른 친구 정의선에게 빌려주었다.
17.그럼 역시 이번에도 재용이네 직원들 통장에 있던 저금액이 줄었을까? 역시 아니다.
18.결국 처음에는 100억만 저금했더니 시장에 돌아다니는 돈은 200억이 한참 넘게된다.
19.은행은 예금받은 금액의 일정비율을 제외한 나머지를 모두 대출해줄수 있고 이는 시장의 총 통화량을 늘리는 결과가 발생한다.
20.지급준비율(저금해놓은 금액에서 대출해주지 않고 준비해놔야하는 금액) 10%일때 보통 시장에 풀리는 돈은 저금한 금액의 10배가 된다고 한다.
21.이게 누군가가 저금을 할수록 그게 저금원금을 제외하고 9배로 대출이 나갈 수 있다는 이야기가 되고
22.사람들의 저금액이 늘수록 시장에는 풀리는 돈이 늘어나는것을 의미한다.
23.지준율 10%일때의 예시를 들었는데 우리나라는 지급준비율이 유동적이지만 현재 7%정도 된다.
24.이런 상황에서 경제성장률이 좋든 나쁘든 최저임금이 매년 오르고 사람들의 저금액이 늘어나는데 총통화량이 감소할수있을까?
25.지급준비율만 말했지만 이런 총 통화량을 늘리는 방법은 수없이 많고 정부는 이런 총통화량 증가를 통해 성장하며 일정수준의 총통화량 증가를 국가는 의도적으로 유도한다.
또한 전 세계적으로 국가의 경제성장과 관련없이 총통화량은 꾸준히 늘어나고 있다.
26.이런 상황에서 지금 집값은 비싸고 앞으로 집을 사줄사람들이 없고 그사람들에게 돈도 없다는 말이 얼마나 무지한 소리인지 깨닫는 사람들이 있다면 그들에게 말해주고싶다.
27.국가의 인프라와 대기업을 팔아서 외국에 돈을 갚아야했던 IMF때도, 미칠듯한 거품이 생겼던 닷컴버블이후 폭락에도 결국 금과 부동산이 해당하는 영역인 자산가격은 올랐다.
28.일본의 이야기를 하는경우가 있는데 일본의 잃어버린 30년이 오게 된 과정에는 미국이 강제로 엔화대비 달러가치를 반토막낸 플라자 합의가 트리거였다.(우리나라로 치면 환율을 1450원에서 갑자기 725원으로 만들어서 수출해야하는 물건들 가격이 외국에서 전부 2배가 되버려서 안팔린일)
우리나라도 미국이 갑자기 환율을 725원으로 내리라고 한다면 잃어버린 30년이 올수있겠지만 그게 아니라면 완전 다르다.
29.코인이나 미국주식이야기를 하며 부동산이 내리는게 아니라 미국주식이나 코인이 낫다고 하기도 한다.
30.변동성이 큰 자산인 코인이나 주식에는 내 연봉의 10배 가까운 금액을 빌려서 투자할수있을까? 아니 애초에 그만큼 빌려주기나 할까?
31.부동산은 내 연봉의 10배가 넘는 금액을 빌려서 투자할수있고 이는 단순계산으로 5%상승은 10년치 연봉을 투자했다고 치면 50%상승으로 볼수있다.
32.만약 주식과 코인에도 10년치 연봉을 대출받아서 투자할수있다거나 하고있다면 그들의 수익율이 더 크겠지만 그게 아니라면 수익율 비교시에는 부동산에만 허용되는 엄청난 대출금을 고려해야한다.
33.그 이자는 조상님이 내주냐고 묻는경우도 있다.
34.주식과 코인은 들고만있는것으로 큰 의미가 없는 상품이니 부동산과 비교한다면 부동산도 "거주가치"를 판매해서 월세로 받아서 이자를 납부하면 되는일이다.
35.무조건 부동산이 낫다는건 아니다. 필자는 다주택자이지만 취등록세가 10%를 넘어서 구매하는순간 평가손실이 -10%가 달리는 상황이니 부동산 추매는 멈추고 미국주식과 코인 시스템트레이딩을 돌리고있다.
36.현명한 판단을 해야한다. 하락론은 경제를 잘 모르는일이다.
37.원화가치가 떨어진다는것은 원화대출이 알아서 녹고있다는 뜻이 되기도 한다.
38.원화로 표기되는 금 가격이 달러로 표기되는 금 가격과 다르지않다. 자산가격이 표기화폐 가격때문에 연동되서 내려가진 않는다.
터키(튀르키예)의 경우 리라화가 1/5토막날때 이스탄불 부동산가격은 11배, 월세는 13배 증가했다. 원화표기자산이니 안좋다는 소리는 원화로 비트코인사지마라 달러로 사라같은 경제를 전혀 모르는 사람들의 말이니 거르는게 좋다..
39.쓰려던 내용에서 이래저래 길어졌으니 이만 줄이겠다. 할말은 많지만 더 길어도 읽기만 피곤할듯하다
40.확실한건 외국인 노동자 유입을 배제하고도 2044년까지 가구수가 증가하는 수도권지역에 똘똘한 한채는 무조건 사야한다. 모두들 행운을 빈다.
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2.
위 글을 정독하면
왜 부동산(수요가 있는)이
왜 주식(우량한 기업)이
계속 우상향할 수 밖에 없는지 알 수 있습니다.
정답은 바로 '총통화량' 입니다.
통화량은 M1(협의통화), M2(광의통화), Lf 등
다양한 카테고리로 나눌 수 있는데
통계에서 가장 광범위하게 사용되는게 M2입니다.
한국은 신용창조* 외에도
포퓰리즘 경쟁이 치열해
정치권에서 앞다퉈 돈을 풀기 위해
혈안이 되어 있는 나라인 점에서
통화량 증가속도는 다른 나라보다
훨씬 더 빠릅니다.
매월 증가하는 속도를 보세요.
3.
총통화량외에도
가구 수 역시 서울 아파트값의 상승을
부추기고 있습니다.
'아니 인구가 감소하는 판국에
무슨 씨나라 까먹는 소리냐' 라고
반문하실수도 있겠으나,
인구는 감소해도
가구 수는 증가할 수 있습니다.
그리고 주택 보급률은 내려가구요.
결국 수요(가구수)는 늘고
공급(주택보급수)은 줄어드는
시장가격 상승요인을
완벽히 다 갖춘 셈이 되는거죠.
4.
이렇게 늘어나는 통화량은
의.식.주에 가장 기본인
부동산으로 다 쏟아져 들어가고
또 일부는 미국주식, 비트코인으로
흘러들어가게 됩니다.
미국주식, 비트코인이 폭등해
현금을 회수하게 되면
그 돈은 다시 주식, 코인이 아닌
상급지 아파트 매입하는 자금으로 들어가
바야흐로
대한민국의 아파트 공화국
구조를 완성하게 됩니다.
그리고 주택 보급률은 내려가구요.
결국 수요(가구수)는 늘고
공급(주택보급수)은 줄어드는
시장가격 상승요인을
완벽히 다 갖춘 셈이 되는거죠.
4.
이렇게 늘어나는 통화량은
의.식.주에 가장 기본인
부동산으로 다 쏟아져 들어가고
또 일부는 미국주식, 비트코인으로
흘러들어가게 됩니다.
미국주식, 비트코인이 폭등해
현금을 회수하게 되면
그 돈은 다시 주식, 코인이 아닌
상급지 아파트 매입하는 자금으로 들어가
바야흐로
대한민국의 아파트 공화국
구조를 완성하게 됩니다.
수도권(서울,경기,인천)내
특히 서울내에
꼭 24평 이상의 아파트를
실거주용이든 투자용이든
1채는 사셔야합니다!
그럼 굿럭입니다
