일산동은 일산동 후곡마을이 있는 곳으로 3호선과 경의중앙선이 지나간다. 후곡마을은 경기도 3대 학원가로 유명하며 가성비 있는 가격의 아파트와 호수공원 등 아름다운 자연경관으로 유명하다. 일산 후곡마을 상부 일산역 위는 과거 일산뉴타운으로 지정되었으나 박원순 시장 이후 대거 일산 뉴타운에서 해제되어 현재는 노후화된 저층 아파트 단지촌이다. 그러나 최근 일산동 "미래타운"이란 이름으로 개발이 시작된다.

​

오늘은 일산동 미래타운 신영아파트 사업구역 사업성 분석입니다.

일산동의 후곡마을은 평촌신도시의 평촌 학원가와 버금가는 경기도 초대형 학원가이다. 비슷한 것이 분당구의 수내, 정자, 서현동의 학원가이며 경기도 3대 학원가 중 1개이다. 정확한 위치는 후곡 18단지 사거리부터 문촌로사거리까지의 일산로 구간이며 후곡마을 학원가이다. 일산신도시에는 백마학원가와 함께 있는 학원가이며 두 학원가의 거리는 약 2.7KM 정도 된다.

후곡학원가는 일산로를 따라 학원들이 빼곡히 차있는 형태이며 백마학원가와 달리 대형학원 위주로 구성되어있다. 경기도 북부권 김포, 파주, 운정 등의 지역에서 후곡학원가로 학생들이 많이 오곤한다.

​

일산의 백석고, 분당의 서현고, 안양의 안양고 및 신성고, 부천의 부천고는 비평준화 시절 경기도를 대표하는 고등학교이다. 일산의 백석고는 일산신도시 최초로 설립된 공립학교로 수많은 인재들을 뽑아냈다. 그러나 평준화된 이후 과거의 명성은 좀 떨어졌다. 그래도 일산 학군이 만들어진 이후 일산 지역에는 아직도 전국 200위권 학교들이 4~5개가 남아있어 학군으로 명성을 떨치고 있다. 특히, 고양외고와 고양국제고, 파주 운정고, 일산대진고 등이 있다.

일산뉴타운은 과거 07년도 탄현동, 일산동 일대에 추진된 뉴타운 재개발 구역이다. 20년도 구역해제되고 민간재개발로 노선을 바뀌어 E편한세상 어반스카이가 세워진 이후로 개발 바람이 불고 있다.

고양시에서 일산동 상부는 구일산으로 불리며 일산동 경의중앙선 일산역은 많은 이용객들이 사용하고 있다. 그런 덕분에 사업성도 좋고 대곡소사선 완공과 인천2호선 연장으로 트리플역세권으로 바뀌어 미래가치가 높아지고 있다. 일산 뉴타운 지역은 도시재생 뉴딜사업이 진행되기도 하고 20년 7월 고양시와 협약을 맺은 LH가 공동시행자로 사업을 진행하고 있다.

그러던 와중 노후저층 아파트를 중심으로 "미래타운"이란 이름으로 소규모 재건축을 실시하고 있다. 미래타운은 10만㎡ 이내의 소규모 주택정비 관리계획을 말하며 지구단위계획의 성격을 가진다. 서울시엔 모아타운이지만 고양시엔 미래타운이란 이름이 붙은 거라 보면 된다.

고양시 일산동 미래타운은 "신영아파트, 정원빌라" 일대이고 그 안의 세인아파트는 재건축 관리계획 수립 중이다. 총 99,000㎡의 면적이며 비슷한 저층 노후단지인 신영아파트는 해당 구역에 편입되려고 한다. 편입되지 못한다면 2단계 사업에서 재건축이 진행한다고 밝혔다.

​

미래타운은 소규모 재건축이라 정비구역 지정과 관리처분인가 단계가 생략되어 사업기간이 줄어들고 도로와 공원, 상업시설 등 생활인프라를 조성하여 낙후된 구도심을 보다 더 좋은 곳으로 바꾼다. 과거 치안이 안 좋았던 일산동 구도심 지역이 바뀔 수 있는 계기가 된 것이다.

해당 구역은 중앙가든, 미주6차, 삼남, 세인, 운진빌라, 정원빌라, 평일연립, 대성연립의 소규모 아파트와 빌라가 모여있는 곳이다. 해당 구역의 면적은 99,000㎡로 30,000평이고 평균 용적률은 150%로 기존 연면적은 45,000평이다. 하지만 해당 구역은 1종, 2종일반주거지역이 혼재된 구역이라 용적률 혜택을 크게 받지 못한다.

​

해당 구역은 2종일반주거지역의 용적률 최대 상태인 250%로 가정하면 용적률 산정 연면적은 75,000평이 된다. 임대주택 15%(11,250평), 상가 3천평을 가정하면 일반분양 면적은 15,750평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하였고 부대복리 시설 및 지하층을 가정하여 연면적에 1.2배를 곱하면 공사비는 7,200억이 나온다. 여기에 기타사업비로 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함하여 고양시의 지원을 받아 1,500억으로 가정하였다. 총 비용은 8,700억이다.

​

평당 1천만원 전후로 거래되고 있으므로 종전자산평가액은 평당 700만원으로 가정하였다. 평균 용적률 150%를 적용한 값인 기존 연면적 45,000평 × 700만원을 하면 총 종전자산평가액은 3,150억이다.

근처 어반스카이를 생각하여(어반스카이는 현재 평당 2천만원 전후) 조합원 분양가는 평당 1,500만원 수준으로 가정하였다. 조합원 분양수익은 45,000평 × 1,500만원으로 6,750억이다. 임대주택 수익은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 1,125억이다. 상가수익은 평당 1,200만원으로 치면 360억이다.

​

일반분양은 평당 2천만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 3,150억이다. 총 수익은 11,385억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.85로 사업성은 그리 좋지 못하다. 고양시에서 지원을 얼마만큼 해주느냐에 따라 사업성은 달라질 수 있고 고양시에서 추진하는 사업이기에 엎어질 일은 적을 것이고 지원받을 확률도 높다. 다만, 소규모 주택에 사는 사람들이 조합원 분양가를 감당할 수 있는지도 관건이다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 2억이라면 권리가액은 1억 7천만원이고 조합원 분양가가 4억이라면 분담금은 2억 3천만원이다.