• 연구용역 결과

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1. 임대차 2법 도입 이후 부작용 발생:

- 전국 아파트 전셋값 급등

- 전세가격 상승률 증가 (서울 1.7배, 수도권 1.8배, 지방 3.5배)

- 전세가 이중 구조 형성

- 임대인-임차인 간 분쟁 증가

- 역전세 및 전세사기 문제 발생

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2. 개선안 제시:

- 제도 폐지 (도입 전 상태로 복귀)

- 지역지정제도 또는 지자체 위임 운영

- 임대차 계약 시 임대인·임차인 자율 적용

- 상한요율 상한 및 정책대상 범위 재설정

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3. 추가 과제:

- 임차인 보호 및 임대인 권리 개선

- 임대차계약 전자문서화 활성화

- 확정일자 열람 확대

- 전세시세 정보 공개

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• 향후 계획

국토교통부는 이 연구용역 결과를 바탕으로 제도 개선 작업에 착수할 예정

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- 연구 결과를 공개하고 국회 논의, 전문가 토론회 등을 진행

- 충분한 공론화 과정을 거쳐 주택 임대차 제도 전반에 대한 개선 방안 마련

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이 과정에서 제도 폐지와 자율 적용 등 다양한 의견이 논의될 것으로 예상됨

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임대차2법은 2020년 7월 31일에 시행된 주택임대차보호법 개정안으로, 다음 두 가지 주요 내용을 포함하고 있음

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1. 계약갱신청구권:

- 임차인이 임대차 계약 만료 시 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리

- 이를 통해 기존 2년이던 임대차 기간이 최대 4년(2+2년)으로 연장될 수 있음

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2. 전월세상한제:

- 계약 갱신 시 임대료 인상폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도

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• 임대차2법의 주요 목적

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- 임차인의 주거 안정성 강화

- 전세보증금 급상승 방지

- 주거비 부담 감소

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그러나 이 법의 시행 이후 일부 부작용도 나타남

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- 전세 물량 감소

- 신규 계약 시 전셋값 급등

- 임대인과 임차인 간 갈등 증가

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현재 정부는 임대차2법의 개선 또는 폐지를 검토 중이며, 이에 대한 찬반 의견이 팽팽히 맞서고 있음

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• 단기적 영향

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1. 전세가격 상승 가능성:

- 계약갱신청구권과 전월세상한제가 폐지되면 임대인의 권한이 강화되어 단기적으로 전세가격이 상승할 수 있음

- 임대인들이 그동안 억제되었던 가격 인상 욕구를 반영할 가능성이 있음

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2. 시장 불안정성 증가:

- 제도 변경으로 인한 혼란으로 단기적으로 시장이 불안정해질 수 있음

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• 중장기적 영향

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1. 전세 공급 증가:

- 임대차2법 폐지로 임대인의 부담이 줄어 전세 물량이 증가

- 이는 장기적으로 전세가격 안정화에 기여할 수 있음.

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2. 시장 기능 회복:

- 가격 자율성 등 시장 기능이 회복되면서 수요와 공급에 따른 가격 조정이 이루어질 수 있음

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3. 지역별 차이:

- 전세가격 변화는 지역별로 다르게 나타날 수 있습니다. 수요가 높은 지역은 상승 압력이, 그렇지 않은 지역은 하락 압력이 작용할 수 있음

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• 고려해야 할 요소

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1. 경제 상황:

- 금리, 물가 등 거시경제 요인이 전세가격에 큰 영향을 미칠 수 있음

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2. 정부 정책:

- 임대차2법 폐지와 함께 어떤 보완 정책이 시행되는지가 중요

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3. 시장 참여자들의 반응:

- 임대인과 임차인의 기대와 행동이 실제 가격 변화에 영향을 미칠 것

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결론적으로, 임대차2법 폐지가 전세가격에 미치는 영향은 복합적이며 단순히 상승 또는 하락으로 예측하기 어려움.

단기적으로는 불안정성이 증가할 수 있지만, 장기적으로는 시장 기능 회복을 통해 안정화될 가능성이 있음. 정부의 추가적인 정책과 경제 상황, 시장 참여자들의 반응 등을 종합적으로 고려해야 할 것

• 수도권 및 대도시

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1. 서울 및 수도권

- 단기적으로 전세가격 상승 압력이 높을 것으로 예상

- 수요가 높고 공급이 제한적인 지역에서는 가격 상승폭이 더 클 수 있음

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2. 기타 대도시

- 인구 유입이 많고 주택 수요가 높은 지역에서는 전세가격 상승이 예상

- 다만, 상승폭은 서울보다는 낮을 것

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• 지방 중소도시 및 농어촌 지역

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1. 지방 중소도시

- 임대차2법의 영향이 상대적으로 적어 폐지에 따른 가격 변동도 제한적일 것으로 예상

- 일부 지역에서는 오히려 가격 하락 가능성도 있음

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2. 농어촌 지역

- 임대차2법의 실효성이 낮았던 지역으로, 폐지에 따른 영향이 미미할 것으로 보임

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• 지역별 차이의 원인

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1. 수요와 공급 불균형

- 수도권과 대도시는 주택 수요가 높고 공급이 제한적이어서 가격 상승 압력이 큼

- 지방은 상대적으로 수요와 공급이 균형을 이루고 있어 가격 변동이 적을 것으로 예상

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2. 경제 활동 집중도

- 경제 활동이 집중된 대도시 지역에서는 주거 수요가 높아 가격 상승 가능성이 큼

- 경제 활동이 적은 지역은 주거 수요가 낮아 가격 변동이 제한적일 것

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3. 기존 전세가격 수준

- 이미 전세가격이 높은 지역에서는 추가 상승 여력이 제한적일 수 있음

- 상대적으로 가격이 낮았던 지역에서는 상승 여력이 있을 수 있음