부동산의 3요소는 기술, 경제, 법이라고 한다. 부동산은 건축, 토목, 화학, 기계 등 다양한 요소가 섞여 이루어진다. 먼저, 건축공사의 경우 땅을 파서 기초를 트튼히 한다. 두번째로 철근과 콘크리트를 이용하여 뼈대를 만든다. 세번째로 외기 등을 막기 위해 창호 및 도장공사를 한다. 마지막으로 내부에 벽을 세우고 마감재에 맞는 건자재를 붙인다.

이렇게 큰 틀에서 건축공사가 이루어진다. 공사도 공법에 따라 공사기간과 공사비용이 달라진다. 공사기간이 변하는 것은 간접비와 금융비용에 영향을 미치기에 시간이 지체되면 될수록 비용이 더 커진다. 오늘은 부동산 개발사업 기초 토지정보수집에 대한 포슽잉비낟.

부동산 개발사업의 추진과정은 보통 사업화를 기준으로 나뉘며 사업화 이전단계, 사업화 단계, 사업단계, 정산단계로 나뉜다.​

1단계에서는 정보수집 및 개발의 방향성을 설정한다. 2단계에서는 구체적인 사업성 검토와 개발 계획을 수립한다. 이때, 사업수지와 인허가 검토 등을 진행한다. 3단계가 되면 건축사 사무소에서 먼저 사업인허가를 진행하고 완료되고 동시에 분양과 착공을 진행한다. 마지막 정산단계에서는 수분양자가 입주절차를 진행하며 사업주는 사업이익을 정산한다.

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부동산 개발의 시작은 토지 정보취득이다. 사업성 분석, 인허가 검토, 분양성 검토 등 모든 작업은 토지에 대한 정보가 있으면 좋다. 그래서 개발사업 관련 이해관계자들은 시행사, 신탁사, 증권사 등과 정보를 얻기 위해 함께 차를 마시고 밥을 함께 먹는다. 각 사별 동향을 파악하고 생각지도 못한 토지에 대한 정보를 얻기 위해서이다.

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구조분석은 토지의 형태를 분석한다. 현재 건축허가를 받으려면 보행 및 자동차 통행이 가능한 폭 4M의 도로를 2M 이상 접해야한다. 이것은 법에 정해져있고 재개발 접도율과도 관계가 있다.

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권리분석은 부동산의 소유와 기타 법률적인 권리관계를 파악하는 과정이다. 이를 확인하기 위해서 실무자는 부동산 종합증명서와 등기부등본을 열람한다.

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법률분석을 하는데, 법률분석은 용도분석과 비슷하다. 사업유형에 따라 기본적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법부터 농지법, 도시공원 등 다양한 법률이 적용되므로 각 프로젝트의 특성에 따라 분석한다.

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입지분석은 부동산의 위치가 얼마나 이익을 창출하는지 보는 분석이다. 주변 상권, 특징, 기대 유효 수요 등을 분석한다. 시장성 분석을 위해선 지형, 입지, 교통, 학교, 병원 등 생활편의시설 및 기반시설 설치여부를 파악한다. 주변 아파트의 경우 노후화 정도, 산업단지도 조사한다. 또한, 소음과 관련된 검토와 동시에 송전탑, 변전소, 송전선 유무 등도 검토한다.

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가치분석은 자금조달 시 기준이 되는 사업지의 가치를 분석한다. 사업진행 시에는 자금조달이 필수이기에 개발자는 해당 부동산에 대해 합리적으로 현재의 상황과 미래의 잠재력을 계산해야한다. 그리고 이를 사업수지에 반영한다. 사업주체의 의견은 주관이 들어가기에 이해관계자들은 감정평가로 LTV 산정 기반인 토지가치를 최대한 공정하게 평가한다.

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상권분석은 대상 상가가 얼마나 실제 소비자들을 모을 수 있는지 분석한다. 주상복합, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 상권분석을 통해 최대한 가치를 추구한다. 그리고 상품에 대한 경쟁구조도 분석하여 경쟁자가 얼마나 많은지도 분석해야한다.

토지적합성을 만족하고 수익이 나오는 곳이라면 사업을 시행한다. 시행 방법은 사업주체에 따라 자체개발, 공동개발, 신탁개발, 도급개발 등이 있다. 자체개발은 사업자가 직접 토지를 매입하여 사업자 이름으로 개발하고 공동개발은 토지주, 건설사 등 둘 이상과 함께 공동개발한다. 신탁은 토지주가 소유하고 있는 토지와 권리를 신탁사에 위탁하여 개발한다. 도급은 토지주가 토지의 명의를 가지고 있되 건설사에 일괄적으로 개발사업을 위임한다.

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연대보증은 보증인이 채무자와 함께 채무를 이행할 것을 약속하는 보증이다. 주채무자의 채무를 보증하기에 채무자가 갚지 않으면 보증인이 갚아야한다. 연대보증인은 별도의 약정이 없더라도 차주의 대출이 전액상환될 때까지 연대보증하고 채무의 변제기가 다가오면 연대보증채무를 이행해야 한다.

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일반적으로 토지계약을 진행할 때는 금융사를 통해 대출을 진행한다. 대출기간은 금융비용과 직결되고 토지를 계약하는 것도 전략이 필요하다. 토지를 계약할 때는 보유량이 많은 토지주, 종중부지, 지역사회에 영향력이 많은 사람의 토지 순으로 빠르게 계약하여 토지가격이 과도하게 상승하는 것을 방지한다. 일반적으로 부동산 계약에서는 중도금을 이행하면 일방적인 계약해지는 불가능하고 2배 이상 배액배상해야한다.