울산 남구 옥동 근처 정확히 신정동인 C03 재건축 구역은 울산 남구의 대장인 문수로 아이파크 바로 옆으로 엄청난 이점을 가지는 곳이다. 그렇기에 울산의 많은 사람들이 해당 구역이 재건축되어 신축 아파트를 공급하기를 바라고 있다. 하지만 꽤 오래 전부터 추진한 것 같았는데 얼마 전 가봤는데도 아직 지지부진한 느낌이었다.

오늘은 울산 남구 C03 통합재건축 SOIL사택 사업성 분담금 분석입니다.

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SOIL 사택이 섞여있는 구역인데 C03은 "신정수필, 한일, 오성, 복지, 목련, 미화, 넝쿨, 선우, 은성맨션, 무궁화 등 소규모 아파트가 모여있는 재건축 단지로 비슷하게 일산동 후곡마을 위 "일산 미래타운"과 비슷하게 소규모 재건축을 실시한다. 에스오일 사택은 동원산업개발에 매각하여 현재는 유령단지가 되어 덩그러니 중앙굴뚝만 남아있다.

에스오일 사택이 C03에 포함되어 조금 더디긴해도 차기 울산 대장으로 자리잡을 C03은 주민들의 동의율도 모두 갖춘 상태이다. 현재 C03의 시세는 평당 3천만원 전후로 형성되어있다. 조합설립 전 토지등소유자들의 토지면적 조건이 충족되지 않아(빈집법은 동의율 80%에 토지면적 2/3 이상)수년간 조합설립 조건을 충족시키지 못했다.

C03은 신정동 1614-14 부지로 총 11만 790㎡(33,572평)로 조합설립을 이루기 위해선 전체 토지등소유자 947인의 75% 이상의 동의와 토지면적 2/3을 충족해야한다. 그러나 전체 토지 중 1/3을 가진 동원산업개발이 조합설립에 찬성의사를 보이지 않아 진도를 나가지 못했다. 하지만 최근 동원개발의 동의서를 받아 이제 조합설립 총회를 열 예정이다.

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울산 C03의 총 대지면적은 33,572평으로 넝쿨아파트, 선우, 은성, 신정수필, 무궁화, 이화국민, 복지, 목련, 한일, 오성, 삼원, 아름, 우일빌라, 라라맨션이 해당 구역에 속해있다. 토지등소유자 수는 947인이며 향후 2천세대 이상의 아파트로 탄생할 예정이다. 용적률은 250% 이상으로 탄생하는데 해당 구역은 3종일반주거지역이라 최대 300%까지 올라갈 수 있다.

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기존 연면적은 평균 용적률인 200%를 적용하였다. 소규모 재건축 단지들의 용적률의 평균을 구하여 연면적을 구하면 67,144평이다. 용적률은 최대 300%까지 적용하면 100,716평이고 일반분양 면적은 15,465평이고 임대주택 비율은 15%로 15,107평, 상가면적은 3,000평으로 가정했다.

공사비는 평균 800만원으로 가정했고 300%가 적용된 연면적은 100,716평이고 지하 및 부대복리시설을 고려하여 연면적의 1.3배를 곱했다. 공사비는 130,930평 × 800만원으로 10,474억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 조합운영비, 금융비용 등을 고려하여 3천억원으로 가정하면 총 비용은 13,503억이다.

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문수로 아이파크의 시세가 평당 3천만원 수준이므로 종전자산평가액은 평당 2,500만원 수준으로 가정했다. 기존 연면적이 67,144평(200% 평균 용적률 가정)이므로 총 종전자산평가액은 16,786억이다.

조합원 분양가는 평당 3,000만원 수준으로 가정했고 조합원 분양면적이 67,144평으로 가정했기에 조합원 분양수익은 20,143억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 2,266억이다. 상가수익은 평당 2,000만원으로 가정하면 600억이다.

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일반분양 면적은 15,465평이다. 평당 3,500만원 수준으로 분양한다고 가정한다면 일반분양 수익은 5,412억이다. 총 수익은 28,421억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.89 정도의 비례율이 나온다. 하지만 기존 연면적이 소형 아파트들의 평균 용적률을 적용한 값이라 사업성은 이거보다 더 높게 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 3억 5,600만원이다. 조합원 분양가가 6억이라면 분담금은 2억 4,400만원이 나온다.