대전 서구 둔산동은 대전 최고의 학군지이다. 대전의 대장이자 둔산크로바 아파트는 아직 재건축 이야기는 없지만 관리가 엄청 잘 되어있다. 대전 서구 둔산지구도 노후계획특별도시에 지정되어 여러 곳이 재건축을 추진 중이다. 특히, 대구, 지방에서 최초로 재건축 패스트트랙이 적용되면서 향후 지방 재건축도 활성화될 가능성이 높아졌다.

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하지만 지방 재건축은 수성구나 해운대 같이 누구나 다 아는 유명한 동네들만 주민 관심도가 높아 재건축 패스트트랙 등 주민 참여율이 높은 편이다.

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오늘은 대전 서구 둔산지구 국화 가람아파트 통합재건축 사업성 분석입니다.

둔산동은 대전의 노른자이자 대전의 최고 부자동네이다. 마찬가지로 학군지라 부모들이 가장 좋아하는데, 수많은 학원가가 있지만 유흥가와 함께 섞여있는 특이한 모습을 보이기도 한다. 대전광역시청, 대전지방법원, 대전경찰청 등의 주요 기관이 모여있지만 아쉽게도 대전의 명물 "성심당"은 없다.

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대전 둔산동은 대전 내 높은 직급을 가진 사람들이 많이 지나가는 곳이라 깔끔하고 단백한 동네이다. 둔산동 내 웬만한 주요 기업 서비스를 이용할 수 있어 대부분의 서비스를 경험할 수 있기에 굉장히 편리한 동네다. 갤러리아 백화점, 전자랜드, 이마트 등이 있다.

성심당 본점은 대전 은행동에 위치하며 대전지역 브랜드 및 관광명소로 손꼽히면서 대전에 가면 무조건 성심당에 가서 튀김고로케를 사오는 것이 대전에 가면 꼭 해야하는 1순위가 되었다. 성심당은 프렌차이즈를 내지 않고 오로지 "대전에만 만날 수 있다"라는 원칙을 고수하여 대전시의 관광수입을 올리는데 한몫하여 대전시가 정말 좋아한다.

둔산동에 위치한 국화아파트는 1990년도 초에 지어진 아파트로 최초의 리모델링 선정 단지라고 한다. 하지만 최근 재건축 추진 바람이 불어 국화아파트와 가람아파트가 통합재건축을 추진한다.

무려 약 3천세대의 단지로 국화동성, 국화라이프, 국화신동아, 국화우성, 국화한신아파트가 모여 총 5개의 단지로 이루어진다. 국화동성아파트는 국화아파트 1단지이며 대전 문정중, 대전 삼천초를 안고있다. 국화라이프는 2단지, 국화신동아는 3단지, 국화우성은 5단지, 국화한신은 6단지이다.

역세권은 아니지만 대전 2호선이 공사 중이며 대전 서구 둔산동에서 가장 인기가 많은 한밭초등학교로 갈 수 있는 아파트이다. 그래서 자녀들을 한밭초로 보내기 위해 불법전입하는 경우도 있었다.

가람아파트는 과거 재건축 안전진단에 통과하지 못한 아픈 사례가 있다. 노후도시특별법의 혜택으로 가장 수혜를 받을 대전 아파트 구역이 바로 둔산지구이다. 그 중 둔산 가람아파트와 한양아파트, 황실타운 등이 주목을 받고 있다. 트램역이 유일하게 가람아파트 근처에 들어오며 대전에서 유일무이하게 재건축이 가능하지만 용적률이 조금 높아 사업성은 떨어질 수 있다.

둔산 가람이나 국화아파트 모두 90년대 초반 아파트라 주차장 시설은 신축과는 비교가 되지만 깔끔하게 관리되어 있는 편이고 리모델링만 한다면 충분히 살기 좋은 곳이다. 햇님공원이 근처에 있고 초품아에다 동과 동 간격도 넓고 나무도 많아 살기 쾌적하며 무엇보다 평지에 위치한다.

대전 서구 둔산지구 중 가람아파트의 경우 몇몇 사람들은 용적률이 높다고 사업성이 안되어 재건축이 진행하기 어렵다고 하길래 한번 분석해보았다.

대지면적은 24,579평으로 매우 넓은 단지이고 세대수가 1,260세대라 평균 대지지분은 19평이라 매우 높다. 용적률이 230%라 기존 연면적은 56,531평이고 3종일반주거지역이므로 최대 용적률 300%까지 적용된다. 300%가 적용된 용적률의 경우 연면적은 73,737평이다.

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대신, 임대주택 12%, 상가면적 3,500평을 가정하였다. 임대주택은 8,848평이고 일반분양 면적은 4,858평이다.

평균 공사비인 800만원을 적용하였다. 지하 및 부대복리시설을 적용하여 연면적에 1.2배를 곱하였다. 연면적은 88,484평이고 공사비 800만원을 적용하면 총 공사비는 7,079억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 운영비, 보상비 등을 포함하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 9,079억이다.

종전자산평가액은 현재 30평이 5억~6억으로 거래되므로 평당 2천만원 수준이다. 그러므로 종전자산평가액은 1,800만원으로 가정하였고 총 종전자산평가액은 10,175억이다.

조합원 분양가는 평당 2,700만원 수준으로 계산하였는데 주변 대장 크로바 아파트가 평당 3천만원 수준으로 거래되고 있다. 조합원 분양수익은 기존 연면적은 56,531 × 평당 2,700만원으로 15,263억이다. 임대주택 면적은 8,848평이고 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 885억이다. 상가면적은 3,500평으로 가정했고 평당 2,000만원으로 가정하면 상가수익은 700억이다.

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일반분양 면적은 4,858평이고 평당 3천만원으로 가정하였다. 일반분양 수익은 1,457억이다. 총 수익은 18,305억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.906으로 사업성이 조금 떨어지지만 나쁘지 않은 사업성이다. 하지만 조합원 분양가를 조금 높게 잡았고 공사비가 향후 더 오른다거나 기타사업비가 증가하면 비례율은 더 떨어질 것이다. 그러므로 일반분양을 많이 받을 수 있도록 용적률을 더 늘리는 방향으로 갈 수 밖에 없고 분양가도 높아질 것이다.