수성구 범어동 장원맨션이 수성구 처음으로 재건축 패스트트랙이 적용된다. 수성구 뿐만 아니라 대구 전체에서 안전진단 없이 재건축이 가능하도록 규제를 완화한 재건축 패스트트랙이 적용된 것이다. 이렇게 재건축 패스트트랙이 적용된 단지들이 하나둘씩 생긴다면 다른 지방도 재건축 추진 분위기가 퍼질 것이다. 하지만 당초 강조했던 재건축 초과이익환수제 완화가 적용되는지는 의문이다.

오늘은 대구 수성구 범어동 장원맨션 추진위원회 설립 재건축 사업성 분석입니다.

대구 수성구 범어4동은 범어동 중에서도 최고의 학군지인 경동초로 배정받을 수 있는 곳이다. 그래서 대구의 강남 중에서도 인기가 가장 많다. 범4만3이란 말도 있듯이 범어4동과 만촌3동은 인구가 감소하는 현재 상황에서도 학부모들이 줄지어 들어올 곳이다.

범어4동의 장원맨션이 드디어 본격적으로 재건축 절차에 착수하였다. 주택과 부동산 경기침체로 위축되었던 재건축 시장이 범어4동 일대 재건축 호재로 들썩이기 시작한다. 장원맨션 뿐만 아니라 다른 4개 단지들도 재건축 호재가 있는데 경남타운, 을지맨션 등이 그 대상지이다.

1988년 준공된 장원맨션에서는 25년 1월 구청으로부터 재건축추진위 구성을 위한 동의서 검인을 확보하는 등 본격적인 행정절차에 돌입했다고 말한다. 2월 현재 장원맨션은 추진위원회 구성 동의율 60% 이상을 넘긴 상태이다.

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속도감 있는 추진을 위해 추진위원회 동의율 80% 달성 후 다음 절차에 나선다고 한다. 재건축 패스트트랙의 국회통과로 인해 사업타당성 증명 단계인 안전진단을 사업시행인가 때까지 늦출 수 있다. 하지만 안전진단이 발목을 잡을 수도 있다. 사업시행인가 절차까지 원만히 통과되어도 안전진단이 D등급 이하로 나오지 않는다면 재건축이 진행되지 않기 때문이다.

장원맨션은 1988년, 455세대, 용적률 196%의 아파트로 경동초, 경동중, 정화중, 경신고 및 정화여고 등 전국 명문 학교로 입학할 기회가 주어지는 단지이다. 숲세권에다 명문 경동초 초품아이지만 오래된 아파트라 주차가 어렵다. 지하철은 버스를 타고 5분 정도 가면 갈 거리라고 한다. 현재 평당가는 2,500만원 이상에 거래되고 있다.

재건축 패스트트랙은 24년 10월 국회에 통과했다. 개정법에선 안전진단을 통과하지 않더라도 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 재건축 추진위 설립, 조합설립인가의 절차를 진행하도록 한다.

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안전진단의 명칭도 "재건축진단"으로 바뀐다. 진단이 안전성 여부가 아닌 재건축허용여부로 방침이 바뀌는 것이다. 속칭 육안진단이라 말하던 지방자치단체의 현지조사 없이도 주민이 원하는 경우에 재건축을 추진할 수 있게된다. 또한, 연접단지와 통합해 재건축 진단을 받을 수 있다.

이 경우 3년이나 사업진행을 앞당길 수 있게 되었다. 이번 도정법 개정으로 조합총회에서 전자식 방식을 통한 의결권 행사도 가능해진다. 현재 대부분의 조합원 "아웃소싱"을 고용하여 서면결의서를 받는데 이 경우 대단지는 비용이 1억원 이상이라 부담이 크다.

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이에 국토부는 전자방식이 도입되면 서면 의결권 행사과정에서 발생할 수 있는 본인여부 확인 및 비용이 감소하고 분쟁도 줄어들 것으로 보인다. 하지만 재건축 악법인 재건축초과이익환수제 폐지, 재건축 및 재개발 촉진특례법 재정, 재건축 시 건축물 용도지역 제한을 폐지하는 도정법 개정안은 아직 통과되지 못한 상황이다.

장원맨션은 3종일반주거지역으로 최대 용적률 300%까지 상향할 수 있다. 기존 아파트 대지면적은 8,131평이고 기존 연면적은 15,936평이고 용적률이 300%까지 상향된다면 3종일반주거지역 용적률이 적용된 연면적은 24,393평이라 기존 연면적보다 8,457평이 증가한다.

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용적률 300% 상향에 따른 임대주택 면적 12%로 적용하고 상가면적은 2천평으로 가정하였다. 임대주택 면적은 2,927평이고 평당 1,500만원으로 분양하는 것으로 가정하였다.

공사비는 평균 공사비인 800만원으로 가정하였다. 지하 및 부대복리시설을 적용하여 공사비 가정 연면적은 아파트 정비 연면적 × 1.5배를 해주었다. 36,589평이고 여기에 공사비를 곱하면 총 공사비는 2,927억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 금융비, 보상비 등을 가정하여 총 1,500억원으로 가정했다. 총 비용은 4,427억이다.

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기존 아파트는 평당 2,500만원으로 거래되므로 종전자산평가액은 평당 2,200만원으로 가정했다. 기존 연면적이 15,396평이므로 총 종전자산평가액은 3,387억이 된다.

조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정하였다. 기존 조합원들의 연면적이 15,396평이므로 조합원 분양수익은 4,311억이다. 임대주택 면적은 2,927평이고 평당 1,500만원으로 가정했으므로 임대주택 수익은 439억이다. 상가면적은 2천평으로 가정했고 평당 2,300만원으로 가정하면 상가수익은 460억이다.

일반분양 면적은 8,457평이고 평당 3,300만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 2,791억이다. 총 수익은 8,001억이다. 범어동 힐스테이트 만촌역의 시세가 10억 대로 거래되고 있으니 약 평당가는 3,300만원 이상이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.05로 나쁘지 않은 비례율이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면 권리가액은 7억 3,500만원이고 조합원 분양가가 9억이라면 분담금은 1억 6,500만원이다.

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대구 수성구 범어동과 만촌동은 대구의 강남이며 앞으로도 인구수요가 끊기지 않을 지방의 메인이다. 현재 수성구 범어동의 시세는 서울 평균 가격과 비슷하며 앞으로도 수요가 끊기지 않을 것으로 보인다.