부동산 시장은 규제와 완화의 사이클이 계속 돌고도는 세상이다. 현재는 완화 상태지만 야당에 막혀 완전한 규제완화를 이루지 못하고 있다. 야당은 다 같이 잘 사는 세상을 말하지만 인류역사를 둘러보아도 복잡한 심리를 가진 인간들은 절대 다 같이 잘 살지 못한다. 열심히 한 자만이 더 잘 살 수 있고 게으른 인간들은 도태되는 것은 어쩔 수 없다. 다만, 현재 청년들은 열심히 했지만 자신이 열심히 했던 만큼 보상을 받지 못하여 좌절하고 절망하고 있다.

다주택자 또한 정부의 빡센 규제와 차기 대선주자의 어이없는 공략을 보고 한국부동산을 팔아치우고 외국으로 나가거나 똘똘한 1채로 갈아타고 있다. 오늘은 해외부동산 투자증가로 해외부동산 투자유의점에 대한 포스팅입니다.

2019년부터 21년까지 부동산 급등기를 맞이하고 정부의 각종 규제가 심해지면서 해외 부동산에 눈을 돌리는 부자들이 생겼다. 토지나 상가 등 다른 상품으로 투자자들의 관심이 바뀌었지만 전체 부동산 시장이 냉각되었다면 아파트만 호황이기는 어려울 수 있다. 물론 똘똘한 1채, 그들만의 세상은 조금 다를 수 있지만 해외부동산 시장으로 눈을 돌리는 사람들도 증가한다.

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06년 해외부동산 투자가 자유화가 된 이후 투자자들의 구성도 달라졌다. 과거에는 일부 부자들만 한정되었던 해외부동산 투자에 일반 중산층들도 가세하였다. 10년 동안 부동산 투자자의 자본도 축적되었고 해외 부동산 시장은 변동성이 크지 않아 안정적이었다. 홍콩은 해외투자를 유치하기 위해 해외큰손들을 많이 유입시켜 살인적인 집값을 자랑한다.

강남 아파트도 이제 일반 투자자들이 넘볼 수 없는 수준이다. 한국부동산원에 따르면 서울 평균 아파트 시세는 10억 이상이고 강남구는 20억 이상인 아파트가 수두룩빽빽이다. 강남 아파트도 자산가들만의 세계로 바뀌면서 이제 해외의 매력적인 주택으로 눈을 돌리고 이민까지 강행하고 있다.

과거에는 이민, 유학 등 실수요 중심이 주를 이뤘다. 최근에는 해외 부동산이 해외투자 자유화 정책에 힘입어 비중이 증가하기 시작했다. 포르투갈의 경우 투자이민을 열어두어 50만 유로(7억) 이상의 부동산을 취득하면 거주할 수 있는 골든비자도 나온다. 이 골든비자를 통해 다른 유럽연합 내 국가로 이동할 수도 있다.

22년 금리 급등기에 국내 주택시장이 폭락하면서 상대적으로 우리나라보다 충격이 적은 선진국에 눈을 돌린 사람들도 있다. 투자 목적이 이제 이민 뿐만 아니라 투자대상도 다변화된다. 해외부동산을 사두고 해외 체류 및 여행시 그 주택을 이용하기도 하고 평소에는 렌트로 놔두는 사람들이 생기는 것이다. 필리핀, 태국, 말레이시아 등은 국가차원에서 은퇴이민을 장려하며 사전답사 프로그램도 적극 활용하고 있다.

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국장 탈출은 지능순이란 말이 있고 해외투자에 몰빵하는 사람들이 증가한다. 필자도 20년도부터 국내주식을 모두 접고 5년 동안 미국주식만 하고 있다. 한국주식은 물리면 답이 없는데 미국 우량주주식에 물리면 언젠가는 원상복귀했다. 이젠 미국 주식에 투자하는 서학개미 뿐만 아니라 해외부동산에 투자하는 사람들도 증가하는 추세가 계속될 것으로 보인다.

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과거에는 부유층만 참여하였다면 이제는 금융, 부동산 등을 해외로 분산 투자하는 투자자가 일반화될 것으로 보인다. 국내 부동산을 대체할 새로운 포트폴리오라는 것이다.

​도쿄도 역시 너무 비싸 일반 월급쟁이가 도쿄 부동산을 매수하는게 어려워졌다. 과거 장기 불황을 지나 이제 일본도 물가가 조금씩 상승하여 일본은행에서도 금리를 올려 25년 현재 0.5%까지 상승했다. 덕분에 엔화가치도 올라 싼 값에 엔화를 사두었던 사람들은 수익을 얻었을 것이다.

이렇게 금리가 인상하면서 도쿄도 임대료도 증가하고 부동산 시세도 상승하고 있다. 도쿄의 부동산 가격 상승은 아베정권의 마이너스 금리와 엔저로 시작하고 펜데믹 이후 저금리, 관광수요 회복, 계속되는 도쿄 인구 증가, 엔저에 따른 해외부동산 유동성 유입 등으로 일본 도쿄의 부동산은 상승추세를 계속 달릴 것으로 보인다.

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미국의 경우 08년도에 서브프라임 모기지로 인해 주택시장이 폭락했다. 미국 주택시장은 시장에 나오는 부동산 매물공급과 모기지 금리에 의해 좌우된다. 워낙 땅덩어리가 큰 미국이라 필요에 의해서만 집을 짓는 편이다. 하지만 뉴욕이나 워싱턴, LA 같은 최소 부자 도시는 다르다. 21년 미국의 기존 주택중간가격은 16.9% 상승한 34만 6,900만 달러를 기록했다.

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이는 612만 가구의 판매가 이루어진 06년 이후 최고치이다. 사상 최저 금리, 강한 가격상승, 단독주택 임대수요 증가 덕분이다. 하지만 펜데믹으로 호황은 끝나고 대출기준이 강화되면서 꼭 필요한 사람 및 주택을 매수할 능력이 있는 사람에게만 주택매수가 가능해졌다.

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US 주택시장지수는 24년 이후 주택가격이 소폭 하락할 가능성이 높다고 했다. 그러나 실질소득이 인플레이션 보다 빠르게 증가하는 경우 추가 구매력과 모기지 금리가 결합하여 주택구입 능력, 주택판매 건수 및 가격이 상승할 것이라 보았다.

개발도상국의 경우 경제 규모가 크지 않아 과열과 침체를 반복할 수 있다. 국가 리스크가 없는 선진국 시장을 둘러보는 것이 좋을 수 있다. 개발도상국이라도 입지에 따라 몇 백만원 짜리가 있는 반면, 몇 십억이 넘는 곳도 있다. 해외부동산 투자과정시에는 반드시 "해외부동산 취득신고와 외국환거래법"을 알아야한다.

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해외부동산을 분양받거나 구매하기 전 반드시 국내 은행의 지점에 해외부동산 취득신고를 해야한다. 국내 거주자가 해외부동산을 분양받거나 구매하기 전에 반드시 국내 은행의 지점에 해외부동산 취득신고를 해야한다. 국내 거주자가 해외부동산을 취득할 경우 외국환은행장 또는 한국은행 총재에게 신고를 받고 이를 수리해야 하기 때문이다.

만약, 해외부동산 취득신고를 하지 않으면 처벌을 받을 수 있다. 해외부동산 매매계약이 확정되기 전에 외국환은행장으로부터 예비신고수리를 받으면 취득 예정금액의 10% 이내로 해외부동산 취득대금을 합법적으로 송금할 수 있다. 그러나 반드시 지정된 은행에서 환전을 하고 송금해야한다.

해외부동산은 취득세가 없지만 보유나 처분시에 고려해야할 세금이 있다. 월세를 받는 경우 주택 규모나 가격, 수와 상관없이 임대소득에 대한 세금이 발생한다. 2천만원 이하인 경우 과세방식을 선택할 수 있고 2천만원 초과하는 경우 종합과세 방식으로 세금을 신고 납부해야한다. 양도소득에 대해서는 해외에서 세금을 낸 경우에 국내 세금 계산시 공제된다.