홍은동, 홍제동은 서대문구에 위치한 자치동으로 근처에는 홍은1동 공공재개발 및 홍은동 신통기획 및 지주택이 진행 중이기도 하다. 옆에는 그나마 신축인 E편한홍제가든플라츠, 북한산더샵, 북한산두산위브가 지어져있다. 북한산 뷰를 가진 아파트로 산세권이기도 해서 공기가 좋지만 언덕이 많고 겨울에는 더 추울 수도 있지만 여름에는 시원하다는 평이 많다.

​

오늘은 홍은동 홍은벽산 재건축 추진위원회 설립 분담금 분석입니다.

홍은동은 과거 91년도에 히트를 친 드라마인 "사랑이 뭐길래" 한심애 여사 일가가 살던 동네라고 한다. 사실 태어나기도 전에 나온 드라마라 처음 드라마이기도 해서 한번 찾아보았다. 홍은동은 북한산 자락에 위치하며 통일로가 지나고 남쪽으로 홍제천이 흘러 홍제동과 경계를 이룬다. 홍은사거리 근처에는 재개발이 예정되어 있었지만 그냥 그대로 방치된 유진상가가 있는데 이 건물이 철거가 된다면 홍제천이 다시 복원될 예정이다.

홍은동과 홍제동과의 경계를 이루는 홍은사거리에 국내 1세대 주상복합이라 하는 유진상가가 70년대부터 동네의 랜드마크로 자리잡고 있다. 유진상가는 과거부터 최근까지 몇번이나 재건축하려 했지만 여러 번 좌절되어 지역주민들에게는 지역개발의 암초 및 걸림돌로 여겨지고 있다.

​

북한산 자락에 형성된 동네라 큰길에서 북쪽으로 올라간다면 고도가 높아진다. 경사가 높으니 각오해야할 것이고 홍은동은 크게 3구역으로 나뉜다. 첫번째 구역은 문화촌, 유진상가 근처 상권이고 두번째로 스위스 그랜드 호텔 옆 산동네 + 미성아파트이고 마지막으로 문화체육회관 산동네와 명지고등학교 부근이다.

홍은동 벽산아파트는 1997년 준공, 1,329세대의 용적률 253% 아파트이다. 최근 재건축을 위한 준비위원회가 생겼다. 차근차근 재건축을 하기 위한 연한을 기다리다 드디어 추진위원회를 결성하였다. 홍은동에 있는 얼마 안되는 구축 대단지이며 바로 옆에 홍제천이 있다. 다양한 평형이 있고 어린이집, 홍제병설유치원, 홍제초등학교까지 있어 아이키우기가 좋고 처음 서울 동북권에 가기 전에 가성비 있는 아파트라고 할 수 있다.

시내, 시외로 빠지기 좋은 내부순환로 진입 또한 가까우며 차로 이동하기 편리하다. 다만, 언덕은 감수해야한다. 최근 유진상가와 더불어 인왕시장 쪽 역세권 개발 계획이 있어 시세가 올랐다. 역시 단점이란 언덕이 있어 윗동으로 갈 수록 힘들고 주차공간이 부족하다는 것이다.

3호선 홍제역과는 애매한 역세권이며 직선거리로 600미터이지만 큰 도로를 지나야한다. 3호선은 강남을 환승없이 지나갈 수 있는 서울 지하철 최고 노선 중 하나로 을지로 및 종로 쪽도 환승없이 갈 수 있어 일자리 지구인 "GBD, CBD"에 접근성이 좋다. 그렇기에 일자리가 CBD 근처인 돈이 처음에 별로 없는 사회초년생 및 신혼부부에게 가성비 있는 선택일 수 있다.

아파트 대지면적은 18,528평이고 용적률을 적용한 기존 연면적은 46,875평이다. 임대주택 면적은 10~15% 중 12% 정도로 잡고 상가면적은 3천평으로 가정하였다. 용적률 300%가 적용한 연면적은 55,584평이고 임대주택 면적은 6,670평이다.

아파트 연면적 55,584평에서 지하 및 부대복리시설을 적용하여 1.5배를 곱하였다. 83,376평에 공사비 800만원을 가정하면 총 공사비는 6,670억이다. 기타사업비는 금융비용, 철거비, 예비비, 조합운영비 등을 합쳐 2,500억으로 가정하였다. 총 비용은 9,170억이다.

​

현재 32평 시세가 7억에 거래되고 있다. 평당 2,500만원 정도로 거래되고 있어 평당 2천만원으로 종전자산평가액을 잡았다. 총 종전자산평가액은 기존 연면적 46,875평 × 2천만원으로 9,375억이다.

조합원 분양가는 평당 3천만원 수준으로 계산하였고 기존 연면적이 46,875평이므로 조합원 분양수익은 14,062억이다. 임대주택 수익은 평당 1,000만원 수준으로 보고 임대주택 면적 6,670 × 1천만원으로 667억이다. 상가면적은 3천평이고 평당 2,300만원으로 가정하면 상가수익은 690억이다.

​

일반분양 면적은 (55,584 - 46,875)이므로 8,709평이고 평당 4천만원 수준으로 계산한다면 일반분양 수익은 3,484억이다. 총 수익은 18,903억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 약 1.03으로 양호한 사업성이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면 권리가액은 7억 2,100만원이다. 조합원 분양가가 9억 6천만원이라면 분담금은 1억 7,900만원 밖에 안 나온다.

​

주변 시세가 평당 4천만원 수준으로 거래되고 있고 향후 인플레이션을 감안하여 일반분양가가 상승한다고 가정하여 평당 4천만원에 일반분양가를 책정한 덕분에 일반분양 수익이 증가하였다. 이렇게 분양수익이 증가하면 비례율에 좋은 영향을 주지만 공사비 상승 등은 무시할 수 없다.