강남8학군으로 유명한 강남구와 서초구가 있다. 이 대한민국에서 가장 비싼 집값을 자랑하는 도시인 서초와 강남은 고밀도 인구가 아니다. 이유는 당연히 부자들은 사람들이 너무 많은 것을 싫어하기 때문이다. 물론 강남구는 ㎢당 13,000명이고 서초구는 ㎢당 9천명이라 인구밀도가 낮은 수준은 아니다. "높은 인구밀도가 반드시 비싼집값에 비례한다는 공식은 없지만 대체로 성립하는 것을 보여준다.

인구밀도와 함께 저성장 뉴노멀 시대의 트렌드는 "소득"이 중요하다. 정확히는 상위 10%의 소득이다. 좋은 일자리, 좋은 상권, 좋은 교통을 갖추는데 중요한 높은 인구밀도는 도시의 성장에 필수적이다.

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오늘은 대한민국 최고소득 지역 강남 서초 용산 송파 개발계획입니다.

좋은 일자리, 좋은 상권, 좋은 교통을 갖추는 것이 인구밀도 성장에 가장 중요하다. 인재가 집중된 곳에 좋은 일자리가 탄생하고 강력한 구매력을 가진 수요가 쏠리는 곳에 좋은 상권이 탄생한다. 고밀주거지, 광역 업무 지구, 복합 상권이라는 복잡한 도시생태계를 지탱하기 위해 교통인프라 성장이 중요하다. 이렇게 좋은 여건을 갖춘 고밀도 도시에 인구가 몰리다보면 더 좋은 곳을 찾는 사람들이 늘어나 경쟁이 심화된다.

고소득자가 모이는 곳이 미래의 집값을 결정한다는 원리는 1970년대부터이고 1980년대에는 대법원, 검찰청, 한국전력 등 유수의 일자리 기관들이 이전하거나 설립된 강남이 증명해주었다. 강남 뿐만 아니라 1기 신도시인 분당 또한 일자리와 인재들이 몰려 지금의 위상을 가지게 했다.

서울의 고소득 지역은 1위 강남, 2위 서초, 3위 용산, 4위 송파이다.

여의도와 함께 신통기획에 선정된 압구정 2~5구역은 8,443세대가 향후 1만 2천 세대의 한강 생활권 특화단지로 탄생한다. 압구정 2구역은 수변 커뮤니티 시설이 들어선 여가거점이고 압구정 3구역은 한강변 덮개 시설이 갖춰진 문화거점이다. 압구정 4, 5구역은 조망 데크 공원이 설치된 조망 거점으로 거듭날 예정이다. 특히, 압구정 재건축의 대장인 압구정 3구역은 강북의 성수생활권과 도보, 자전거 등으로 통행할 수 있다.

압구정은 학군도 대한민국 불변의 입지이다. 학군 좋다는 강남구에서도 특목고 진학률과 학업성취도 수준이 우수한 압구정 중학교가 압구정 재건축 지역에 자리하고 있다. 또한, 대치동의 은마아파트도 재건축 대어이다. 비록 너무나 많은 고초가 있어 아직도 진행하지 못한 것이 흠이지만 말이다.

서초구하면 반포가 가장 유명하다. 반포주공이 재건축되어 엄청난 아파트들이 탄생하였고 반포지구 동쪽에는 신반포지구가 있다. 향후 반포지구 개발을 주도하는 신반포 재건축은 개포지구 동쪽 재건축보다는 규모가 작다. 소규모 재건축이 주로 이루는 신반포 재건축 중에서 신반포 2, 4, 7차가 인기가 있다.

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조합설립을 모두 완료한 잠원동 삼각 재건축 중 대장아파트는 한강을 끼는 신반포2차이다. 신반포2차는 2천세대가 넘는 한강변 랜드마크로 탄생하고 신반포 4차는 트리플역세권의 입지로 탄생한다.

방배동도 재건축 단지가 많은데 방배신동아, 방배신삼호, 방배삼익, 방배7구역 등이 있다. 서리풀 공원 내 약 3만평 부지에 첨단업무 시설과 문화예술 시설이 들어설 정보사 부지 개발사업도 진행 중이기도 하다.

이제는 강남, 서초를 넘어 1인당 소득에서 전국 1위를 차지한 곳이 용산이라 한다. 첨단 지식이 핵심인 4차 산업혁명을 주도하는 현재, 용산은 고소득 일자리 뿐만 아니라 외국인 비율이 가장 많고 개성 있는 소규모 문화공간, 카페, 레스토랑들도 많다.

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용산에 가장 큰 재개발은 당연히 한남뉴타운이다. 대장인 한남3구역엔 무려 7조원이 투입된다. 한남뉴타운은 5개 구역이며 압구정 재건축에 비해 사업속도가 빠른 편이다. 한남4구역은 사업성이 좋으며 한남5구역은 입지가 좋다. 한남4구역은 일반분양분이 조합원 수 대비 가장 많아 분담금이 가장 적을 것으로 보인다. 한남 5구역은 평지 한강 조망입지와 용산공원과 가깝다.

용산에는 용산국제업무지구도 진행 중인데 22년 발표된 용산국제업무지구 개발구상에 따르면 창조경제, 미래선도 일자리를 창출하는 것을 목표로 한다. 용산과 남북으로 연결하여 여의도와 서울역 개발 중이다.

잠실은 강남, 서초와 함께 송파구를 강남3구로 만든 동이다. 반포, 압구정과 마찬가지로 잠실도 공유수면매립사업을 통해 서울의 초희소 입지인 평지 한강변 아파트 지구로 탄생했다. 잠실의 랜드마크인 잠실5단지는 22년 잠실역에 인접한 일부 용지의 용도지역 상향으로 최고 50층까지 건설할 수 있게 되었고 신통기획을 이어받아 최고 70층을 목표로 한다.

송파구의 외곽이지만 송파, 성남, 하남이 연합하여 탄생한 위례신도시와 인접한 거여마천뉴타운도 남은 7개 구역이 개발 진행 중이다. 단일 규모로 3~5천세대가 남은 잠실의 규모를 보았을 때, 1천세대의 아파트는 아쉬운 세대수라고 할 수 있다.

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잠실 마이스 사업은 350,000㎡의 잠실운동장을 개발하여 전시, 컨벤션, 야구장, 호텔, 수변 레저 시설 등을 건설하고 2030년경 완공을 목표로 한다. 비슷하게 삼성동 영동대로 지하공간 복합개발사업이 있는데 해당 사업은 영동대로 코엑스사거리부터 삼성역사거리 지하를 개발한다. 삼성동 코엑스-잠실종합운동장을 잇는 지역을 국제 업무, 전시와 컨벤션 산업의 메카로 성장시키려 하는 것이 목표다.