반포 미도1차 재건축 조합설립인가 임박 사업성 분담금 분석

반포 미도1차가 드디어 재건축 조합설립위원회 승인을 마치면서 본격적으로 재건축을 시작한다. 최근 래미안 원페를라가 엄청난 관심을 받고 분양을 시작했고 래미안 원베일리도 반포의 시세를 견인하고 있다. 2월 5일 기준으로 반포미도1차 재건축 추진위원회는 지난달 24일 서초구청에서 조합설립추진위원회 승인을 받았다. 추진위 집행부는 올해 상반기 조합설립 작업을 마치려고 한다. 반포 미도가 재건축 사업을 시작하면서 삼호가든 사거리 근처 아파트들은 거의 정비작업이 진행 중이다.

반포미도는 17년 안전진단 D등급으로 조건부 인정받았는데 이후 계속 지지부진하다 재건축 준비위원회가 젊은층으로 물갈이되면서 23년 12월 1,739세대 강남, 서초권 최초 49층의 정비계획이 세워졌고 24년 4월 정비계획 및 정비구역으로 선정되었다.

오늘은 반포 미도1차 재건축 조합설립인가 임박 사업성 분담금 분석입니다.

반포미도1차 아파트

반포미도1차는 1987년산 1,260세대 전용84 단일 평형으로 이루어진 아파트이다. 재건축 후에는 다양한 평수를 구성할 것이고 최고 49층의 1,739세대로 탄생할 예정이다. 반포미도1차는 반포 지역 마지막 재건축 대단지로 손꼽히는 곳이며 3, 7, 9호선 환승역인 고속터미널역도 가깝다. 단지 동남쪽에 있는 삼호가든 사거리는 학원가로도 유명하고 남쪽에는 법조타운이 위치한다.

서리풀공원을 포함하며 미도산 자락에 있어 지대가 높은 편이고 초품아는 아니다. 그래도 미도산 근처라 숲세권이며 병세권이고 삼호가든 학원가가 코앞이고, 역세권에다 백화점까지 도보로 이동할 수 있다. 오래된 아파트에도 불구하고 주차도 밤 늦지 않는다면 은근히 주차공간이 많다고 하며 이중주차 비율도 다른 구축아파트에 비해 적다고 한다.

강남 8학군 소속이며 배정 초등학교는 서원초, 배정 중학교는 원촌중이라 한다. 관리도 잘 되어 녹물도 적지만 역시 오래되어 중앙난방이다. 문제는 아파트 단지 내부에 교회가 있고 대부분 단지들이 그렇듯 상가 주민들도 아파트 입주권을 받기 위한 갈등이 있을 것으로 보인다. 재건축에서 상가주민들이 아파트 입주권을 받으려면 "권리차액(상가조합원 분양가 - 종전자산평가액)이 신축 아파트 최소분양가 × 산정비율이 클 경우에 받을 수 있다.

그래서 상가 소유자들은 최소 분양가에 산정비율을 곱한 값보다 상가의 가치가 더 커야지만 새 아파트를 받을 수 있다. 산정비율은 상가만을 소유한 상가조합원들이 아파트를 분양받을 수 있는지를 좌우하는 지표로 낮을수록 좋다.

사업성 분석

반포미도보다 사업속도가 빠른 삼호가든5차는 1평당 공사비가 990만원으로 예상된다. 반포미도1차 재건축의 정비계획안에서는 아파트 및 상가를 포함한 총 23,190평의 구역면적 중 23,170평이 공동주택 및 부대복리시설로 지어진다. 용적률은 300%에 육박하는 299.99%이며 주택규모별 건설비율을 보면 60㎡ 이하는 348세대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 720세대, 85㎡ 초과는 671세대 등이고 임대주택은 208세대이다.

조합원 분양가는 59타입은 16.7억, 74타입은 19.2억, 84타입은 21억, 99타입은 23.7억, 114타입은 26.6억, 130타입은 29.4억, 157타입은 34.1억으로 추정된다. 반포미도는 건축물 기부채납은 없고 토지 기부채납만 존재하며 공공임대주택 세대는 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해 받은 인센티브의 절반[(299% - 251%) ÷ 2] 만큼 지어야한다.

총 비용

총 면적 23,170평에서 용적률 299%를 적용한 연면적은 69,508평이고 기존 연면적은 40,685평이다. 공사비를 산정하기 위해 지하 및 부대복리시설을 적용한 연면적은 1.5배 곱한 104,262평으로 계산한다. 공사비는 향후 상승할 것을 가정하여 평당 1,100만원을 적용한 총 공사비는 11,469억이다. 기타사업비는 조합운영비, 정비기반시설, 금융비용, 기타비용을 합쳐 약 5,000억으로 가정하면 총 비용은 16,469억이다.

종전자산평가액은 33평 단일평형으로 이루어져있고 33평 기준으로 대지지분은 약 18억원이다. 기존 연면적이 40,685평이고 1평당 6,000만원으로 가정하면 종전자산평가액은 24,411억이다. 상가의 경우 대지지분이 580평이고 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가면적에 대한 종전자산평가액은 261억이다. 총 종전자산평가액은 24,617억이다.

총 수익

조합원들의 기존 연면적은 40,685평에다 상가면적 580까지 합하면 41,265평이다. 아파트 입주권을 받는 조합원들의 조합원분양가는 평당 6,500만원 수준으로 가정한다면 조합원 수익은 26,445억이다. 상가면적의 조합원들은 평당 5천만원의 근린생활시설을 분양하면 상가수익은 293억이다.

임대주택은 208세대로 3,938평 수준이며 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 591억이다. 일반분양 면적은 28,243평 수준으로 평당 7천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 19,770억이다. 총 수익은 47,099억이다.

비례율

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.24란 엄청난 사업성이 나온다. 용적률을 300% 가까이 올린 덕에 높게 아파트를 짓게 되어 그에 따른 일반분양 증가율이 높고 분양가도 높게 잡아 계산할 결과이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 19억이라면 권리가액은 23억 5,600만원이다. 조합원 분양가가 24억이라면 분담금은 4,400만원이다.