뉴스를 보면 부산에 공실이 많이 늘어났다고 연신 떠들어댄다. 게다가 실제 회사 사람의 건물이 공실인 곳이 많아 걱정이라고 한다. 부산대도 과거의 영광을 잃어버린채 학생들도 줄어들고 통폐합되는 학과도 생기며 유동인구도 줄어들었다. 인구감소에 따른 여파가 시작되고 있는데 향후 부산의 핵심지역을 제외하고는 빈집은 더욱 증가할 것으로 보인다.

오늘은 부산 인구 고밀도 지역 재개발 및 도시개발계획입니다.

지방 도시의 경우 5대 광역시와 기타 지방간의 인구밀도 격차가 크기 때문에 "고밀도 지역"을 선별해서 봐야한다. 5대 광역시 중에서 인구 고밀도인 곳은 부산이 차지했는데, 부산이 아직은 인천보다 전국 2위의 광역시인 이름값을 하는 것을 보여준다. 부산의 연제구, 동래구, 수영구, 진구가 지방 고밀도 인구지역 TOP4이다.

부산에서 가장 높은 인구밀도를 가진 곳은 연제구이다. 북쪽에 동래구, 동쪽에 수영구와 해운대구가 있고 서쪽에 서면으로 유명한 진구가 있다. 부산시청을 비롯해 검찰청, 법원, 경찰청, 국세청 등 행정기관이 밀집해있고 홈플러스, 이마트 등 대형마트도 많다. 또한, 부산아시아드경기장, 부산의료원 등 각종 생활 편의시설도 밀집해있다.

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연제구는 지형에서도 부산에서 희소한 평지가 많아 좁은 면적에 1㎢당 무려 1만 7천명 이상이 몰려살고있다. "초고밀도 도시"를 인증하는 사례로 연제구는 망미주공으로 유명한데, 망미주공은 주공아파트 최초로 테라스동을 가지고 아파트 애호가들 사이에 사진거리로 많이 이용된다. 최근 메이저 건설사 등의 재건축 관련 설명회 개최 등으로 사업속도가 빨라지는 중이다.

연제구 신규공급은 재개발, 재건축에 좌지우지될 것으로 보인다. 거제2구역을 재개발한 "레이카운티"는 120대 1의 경쟁률을 기록하였다. 아파트를 지을 땅이 마땅치 않은 곳에서 입지가 우수한 새 아파트의 인기는 어마무시하다. 다만, 레이카운티의 뒤를 이을 수천세대의 아파트 분양은 없다.

2030 부산광역시 기본계획에 따르면 연제구는 부산 3호선 배산역 남단, 연산 7구역을 포함하여 3대장의 재개발이 예정되어있다. 인근 연산더샵, 롯데캐슬골드포레 등과 연관되면 엄청난 시너지를 일으킬 것으로 보인다. 여기에 양정 포레힐즈스위첸, 양정자이더샵SK뷰, 양정 3구역이 완성되면 연제구와 부산진구의 경계를 가로지르는 강력한 신축 벨리가 형성된다.

부산 최대 번화가이자 유동인구 1등, 부산진구의 미래 최대 개발지는 부산시민공원이다. "부산시민공원재정비촉진지구(촉진지구)"은 약 8천세대 이상의 엄청난 재개발 구역으로 25년을 기점으로 부산진구 청약시장을 뜨겁게 달 굴 것으로 예상된다. 촉진구역이 품은 부산시민공원을 중심으로 7KM 반경으로 "부산항 북항 재개발", "미군55보급창 이전", "범천동 철도차량정비단 이전"등이 실행 중이다.

부산항 북항 재개발은 1단계 339,393평의 부지에 조성공사가 완료되었고 1950년 이후 미군의 보급창고와 부산항 8부두 역시 북항 재개발과 연계하여 사업이 진행 중이다. 촉진구역 남단에 위치한 범천동 철도차량정비단도 이전한다. 이렇게 2030년 전후로 부산 원도심 대개발이 진행 중이다.

복산 1구역과 함께 수안1구역, 수안2구역 재건축도 진행 중인데 수안 재건축 지역은 입지상으로 한데 모여있지만 사업속도가 다르다. 수안 1구역은 20년 조합설립 이후 시공사 선정까지 완료된 반면, 1천세대가 넘는 대장지구인 수안 2구역은 조합설립에 어려움을 겪었다.

충렬사 근처 안락1구역도 재건축과 수년 내 정비구역으로 지정될 명장5구역도 있다. 명장 5구역은 2천세대가 넘는 대단지로 향후 10년을 바라보는 장기주타자들이 관심을 가지고 있다.

"느그 서장 남천동 사냐의 수영구"이다. 과거엔 인기 바닷가가 해운대 해수욕장이었으나 이제는 광안리 해수욕장으로 옮겨갔다. 바다뷰, 광안대교뷰가 만들어내는 입지의 차이가 시세에 기가 막히게 반영된다. 고소득자, 고자산자의 세컨드 하우스로 유명한 곳이며 바다 조망과 단지 노후도에 따라 시세 차이가 많이 난다. 광안역 역세권의 광안자이는 광안대교가 보이느냐, 안 보이느냐에 따라 수억원의 차이가 난다.

수영구에서 가장 비싼 남천동에서도 신축 더샵남천프레스티지와 남천동원로얄듀크가 노후도와 브랜드 차이로 시세 격차가 크게 난다. 남천동 재건축과 광안동 재개발로 분할되는 수영구에서 남천동 재건축이 핫하다. 남천자이는 후분양이란 악조건에서도 양호한 분양성적을 거두었고 남천동 대장 "삼익비치"는 향후 그랑자이더비치로 탄생한다.

또한, 뉴비치 아파트 재건축도 재건축 초기 단계에 진입하고 남천동 자이타운의 뒤를 이을 것으로 보인다. 광안동은 광안 2구역 재개발한 광안SK뷰 드파인이 25년경 입주를 마치면 재개발 초기 단계에 접어든 광안3구역, 4구역이 수영구 역세권 재개발로 7천세대 이상이 들어선다.