한국은 부동산이 가장 안정적인 투자법으로 여겨진다. 인플레이션과 함께 시간의 흐름에 따라 가격이 상승하는 특징이 있기 때문이다. 물론, 가끔씩 특별한 일이 생긴다면(IMF 금융위기, 미국발 경제위기, 코로나사태)부동산 시세가 폭락할 수도 있지만 부채로 이루어진 한국 부동산이 무너지는 것을 막기위해 규제나 대출을 풀어 유동성을 공급한다. 21년 발표한 가계금융복지조사에 따르면 우리나라 가구 전체 자산 중 부동산이 73%나 차지한다고 한다.

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오늘은 세금 폭탄 피하는 부동산 양도세 분양권 비과세 절세법에 대한 포스팅입니다.

대다수의 한국인은 살고 있는 집 한 채가 가진 재산의 대부분이다. 이렇게 중요한 집을 사고 팔기 전에 반드시 알아야 할 것이 "주택 관련 세금"이다. 주택 세금에는 세금을 면제해주는 경우도 있고 무거운 세금, 중과세를 부과하는 경우도 있다. 미리 계획해야만 세금을 안 낼 수 있고 뭐 하나 빠뜨려버리면 엄청난 세금을 내서 내 돈이 사라질 수 있다. 세금은 몰랐다는 말이 통하지 않아 반드시 집을 사고 팔기 전 알아야 한다.

현재 세법에선 1가구 1주택자가 2년 이상 보유한 12억원 이하의 집을 매도할 때는 양도소득세를 전액 비과세한다. 다만, 17년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 주택을 취득했다면 "2년 이상 거주"해야하는 조건이 있기에 비과세가 안 될 수 있다. 1주택자가 양도소득세를 내면 동일한 가격대의 집을 살 수 없으므로 거주 이전의 자유를 보장하기 위해서이다.

그래서 비과세 요건 중에 거주요건이 있는지 판단하는 것이 정말 중요하다. 조정대상지역 상태에서 주택을 취득했다면 이후에 조정대상지역에 해지된 다음 매도하더라도 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 반면, 조정대상지역 지정 후에 주택을 취득했더라도 조정대상지역 지정 전에 전 가구원이 무주택 상태에서 주택의 매수계약을 한 경우 예외적으로 거주요건이 없다.

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이 예외규정은 분양권과 조합원 입주권으로 취득한 경우에도 적용된다. 분양권으로 취득하는 주택의 취득일은 분양대금 완납일이며 조합원 입주권으로 취득하는 주택의 취득일은 준공일이다.

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그래서 조정대상지역 지정 전에 분양권이나 조합원 입주권을 취득했더라도 분양대금 완납일 또는 준공일에 해당 주택 소재지가 조정대상지역인 경우에 거주조건이 있다. 그러나 분양권이나 조합원 입주권 취득 당시 전 가구원 무주택자라면 예외적으로 거주조건이 없다.

거주조건 2년을 채우기 힘들다면 상생임대주택을 활용하면 된다. 정부는 직전 임대차계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생 임대인에게는 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주요건을 면제해준다.

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조정대상지역에서 주택을 취득하고 거주하지 못한 임대인들은 비과세를 못 받지만 상생임대인 규정을 활용하면 거주하지 않고 임대만 해도 비과세를 받을 수 있지만 조건이 있다. 상생임대주택은 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 1가구 1주택자라도 12억이 넘는 고가주택을 양도하면 12억 초과분 양도차익에 대해 양도세를 내야하는데 장기보유특별공제가 적용된다.

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2년 미만 거주한 주택은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%의 일반공제율이 적용된다. 반면, 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 특례공제율이 적용된다. 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간 1년마다 각각 4%씩 공제하는 특례공제율이 적용된다.

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따라서, 1가구 1주택자가 거주하지 않고 5년간 보유한 집을 파는 경우 장기보유특별공제율은 연간 2%씩 총 10%가 적용된다. 하지만 상생임대주택은 보유기간 1년당 4%씩 총 20%를 공제받을 수 있다. 또한, 장기임대주택 외에 1주택을 팔 때도 상생임대주택은 거주요건 없이 비과세가 가능하다.

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두번째로 21년 12월 20일부터 25년 12월 31일까지의 기간 중에 임대료를 5% 이내로 인상하는 신규임대차계약을 맺어야한다. 이때, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 있어야한다. 직전계약과 신규계약의 임차인은 달라도 무방하지만 신규계약은 최소 2년간 유지되어야 한다.

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마지막으로 임대등록사업자, 계약갱신청구자, 다주택자도 가능한데, 다주택자의 경우 다른 주택을 모두 양도하고 난 후 상생임대한 주택을 최종적으로 양도하는 경우에 비과세가 가능하다. 그리고 임대의무기간 동안 임대료 인상제한을 받는 등록임대사업자와 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 가능하다.

일시적으로 2주택이 된 경우 새집을 사고 3년 이내에 종전주택을 팔면 양도소득세가 비과세된다. 대신, 조건이 있다. 먼저, 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 뒤에 신규주택을 취득해야한다. 두번째로 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주(취득시 조정지역)하고 양도해야한다. 마지막으로 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야한다.

분양권이 포함된 일시적 2주택자는 분양권의 취득시기에 따라 전혀 다른 비과세 규정이 적용된다. 양도소득세 비과세 판단 시에 20년 이전에 취득한 분양권은 주택수에 포함되지 않지만, 21년 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함된다.

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1주택 보유자가 추가로 21년 1월 1일 이후에 분양권을 취득했다면 일시적 2주택 비과세 규정은 적용되지 않는다. 비과세 특례규정이 적용되는데 먼저, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득하고 분양권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세된다.

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양도하는 주택은 1가구 1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유 및 거주기간 요건을 갖추어야 한다. 두번째로 1주택자가 분양권을 취득하고 3년이 지난 이후에 종전주택을 양도하는 경우로서 분양권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 신축주택으로 가구전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세다.

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이때도 종전주택은 1가구 1주택 비과세요건을 갖추어야하고 주택이 완성된 후 2년 이내에 양도하면 된다.