강동구에는 재건축한 아파트들이 많다. 고덕주공이 대표적이고 신축 대단지 밭이라 집값이 높고 9호선까지 연장되어 미래가 기대되는 곳이다. 오죽하면 강남4구라고 부를 정도이다. 올림픽파크포레온도 있으며 둔촌 모아타운, 천호재정비구역 등 재개발도 많이 하여 앞으로 신축 공급이 기대되는 곳이다.

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그 중 명일동에 재건축 단지가 여러 개 있는데 삼익그린2가 그 중 하나로 현재 안전진단 통과 후 진행을 착착 하고 있는 중이다. 오늘은 명일동 삼익그린맨션2차 재건축 조합장 이슈 사업성 분석입니다.

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아파트가 오래되었지만 관리가 잘 되고 있다. 하지만 역시 오래된 아파트라 중앙난방을 사용하고 주차하기가 빡시다. 근처에도 재건축 단지들이 있는데 명일 삼익가든, 길동 삼익파크, 명일주공, 명일우성, 신동아 등이 있다. 명일동엔 특이하게 "삼익"이란 이름이 많이 들어간 아파트들이 많다고 기억하면 좋겠다.

삼익그린맨션2차는 21년에 조합설립인가가 완료되었고 진행도 원활히 되고 있다. 그렇지만 아직 정비계획이나 건축심의가 제대로 이루어지지 않았기에 전체적인 설계설계변경이 있을 수 있다.

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삼익그랜맨션2차의 경우 단지 내 큰 상가가 있어 상가 동의율 1/2을 받아야한다. 상가는 아파트 입주권을 받으려면 아파트 권리가액 최소금액만큼을 충족시켜야 한다. 상가간 갈등이 있어 삼익그린맨션2차 집행부가 일단 교체된 적이 있다. 그래도 용적률이 170%로 낮으며 단지넓이도 크기에 재건축을 해도 사업성이 높아 비싼 가격으로 거래되고 있다.

삼익그린맨션2차 아파트의 아파트 연면적에 지하 및 부대복리시설, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적을 1.5배 곱하였다. 그러면 연면적이 159,448평이고 공사비를 평당 800만원으로 가정하면 총 공사비는 12,755억이다. 기타사업비는 조합운영비, 금융비 및 보상비, 정비기반시설 조성비, 예비비 등이 포함되고 3천억으로 가정했다. 총 비용은 15,755억이다.

기존 삼익그린맨션2차 아파트의 연면적은 65,849평이고 현재 평당 5천만원 정도로 거래되고 있다. 그래서 감정평가는 평당 4천만원으로 가정하였고 총 종전자산평가액은 26,339억이다.

조합원 분양가는 평당 4,500만원 수준으로 계산하였고 기존 연면적이 65,849평이므로 조합원 분양수익은 29,632억이다. 임대면적은 15,944평이고 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 2,392억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하였고 상가수익은 1,200억이다.

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일반분양 면적은 20,506평이고 일반분양가가 평당 5,200만원 수준으로 계산한다면, 일반분양 수익은 10,663억이다. 총 수익은 43,887억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 용적률 300%를 가정할 때 1.06의 준수한 사업성이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 9억이라면, 권리가액은 9억 5,400만원이다. 만약, 조합원 분양가가 12억이라면 분담금은 2억 4,600만원이다.