"인구 공포론"은 대한민국의 집값을 꺾어놓는 충분한 주제이다. 인구 소멸로 사람이 줄어들면 그에 따라 아무리 공급을 해도 살 사람이 없으니 집값은 당연히 떨어지는 것이다. 실제 빈집들이 증가하는 시골의 경우 사람이 사망해도 여러 귀찮은 상속문제 때문에 아예 상속을 받지 않고 빈집으로 냅두는 경우가 많다. 인구 추세는 앞으로도 감소하겠지만 10여년 연속 꾸준히 인구가 감소하고 있는 서울의 집값은 하락하지 않고 오히려 상승하였다.

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오늘은 서울 인구밀도 최상위 지역 동대문구 양천구 동작구 개발계획에 대한 포스팅입니다.

16년을 고찰해보자. 서울에 생애 첫 집을 마련하는 사람이라고 가정한다면, 그 당시 집도 사회초년생이 사기엔 너무 비싼 가격이다. 물론 지금과 비교하면 많이 낫지만 그 당시에도 인구 공포론이 성행했다. 서울 인구가 28년 만에 1천만명 붕괴하고 "생산가능인구"도 정점을 달하였다고 연신 뉴스에 나왔다. 그러나 16년 당시 5억이던 집이 현재는 10억이 되어버린 집값을 보면 집을 산 사람들에게는 축복이지만 사지 않았던 사람들에겐 불행이다.

인구가 주택시장과 집값을 예측할 때 빼놓을 수 없는 변수이다. 하지만 "인구가 감소하고 수요가 감소하고 집값이 떨어진다"는 100%가 아니다는 것이다. "인구"라는 변수는 엄청나게 복잡한 부동산에서 지나치게 과대평가되고 있다. 그리고 부동산 시장의 미래를 전망할 때 이분법의 잣대로 비교하는 것도 잘못되었는데 인구가 무조건 상승한다고 집값이 오르는 것도 아니기 때문이다.

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주택을 짓기 위해 기본적으로 필요한 것은 땅이고 주택 수요의 원천이 인구라면 땅의 면적 대비 인구의 집중도를 나타내는 "인구밀도"는 도시의 주택 공급 여력 대비 수요를 추측할 수 있게 해주는 데이터이다.

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따라서, 인구 밀도가 높은 도시는 공급이 수요를 따라가기 어려워 장기적으로는 집값이 상승한다. 대표적으로 재개발과 재건축 외에 별다른 공급 대안을 찾을 수 없는 지역들인데, 서울 강동의 둔촌동, 동작구 흑석, 노량진, 마포구 공덕동, 아현동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동 등이 대표적이다.

양천구는 "서울의 학군", 동대문구는 "서울도심의 관문", 동작구는 "서울 강남권 뉴타운"이라는 평가를 받고 있다. 양천구는 목동 학군, 목동신시가지 재건축으로 대표되며 평당 3~4천만원 수준이다. 목동 재건축이 지지부진할 때 신정 뉴타운이 치고 나가기도 했다. 목동센트럴아이파크위브, 래미안목동아델리체, 호반써밋목동 등 신축 아파트 입주가 꾸준히 진행되며 뉴타운 완성을 향해 가고 있다.

사람들의 많은 주목을 받고 있는 목동재건축은 25년 들어 안전진단 없이 재건축을 시행하거나 조합동의율이 완화되는 등의 혜택을 받을 지도 모른다. 목동 재건축 아파트들은 총 2만 가구 이상의 어마무시한 단지라 재건축을 동시에 진행할 수가 없다.

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목동재건축은 크게 오목교역을 중심으로 목동에 위치한 앞단지(1~7단지)와 신정동에 위치한 뒷단지(8~14단지)로 구분된다. 형평성을 고려해 앞단지와 뒷단지의 재건축 사업장을 균등배분하여 진행할 확률이 높다.

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앞단지의 경우 오목교역 학원가와 5호선 역세권 입지를 자랑하는 2,550세대 규모의 7단지 사업속도가 주요 변수가 된다. 뒷단지의 경우 서울남부지검, 서울남부지법의 법세권, 초품아 입지를 자랑하는 9단지가 중요하다.

조합설립 이후 관리처분까지 5~10년이 소요된다는 점에서 아직 한~참 남았고 2030년이면 서울에 모여드는 인구를 목동에서 감당할 수 있을지 추후가 기대되는 곳이다. 하지만 대한민국에서 살아남는 확률이 높은 곳은 "학군지"이며, 목동은 서울에서 손꼽히는 학군이므로 살아남을 확률이 높다.

서울 초고밀도 인구를 자랑하는 곳 중 하나가 동대문구이다. 동대문구는 상당히 오래되어 노후화된 주택이나 기반시설이 많은 곳이다. 그래도 서울 주택시장이 상승세에 접어든 15년도부터 이문휘경, 전농답십리, 청량리재개발 등으로 특정 구역에 편중되지 않고 고른 개발이 시작되었다. 청량리역이 서울 최고 교통 핵심지로 꼽히기 시작하면서 랜드마크로 지정될 확률이 높아지고 과거의 청량리가 아니라 완전히 달라진 청량리가 될 수 있다.

게다가 청량리역을 중심으로 뻗은 왕산로, 홍릉로, 시립대로를 개발하여 홍릉연구단지와 경희대, 서울시립대 등 인접 대학과의 시너지를 극대화함으로써 청량리는 일자리, 문화, 주거가 아우러지는 생활권으로 태어날 것이다. 단연코 청량리의 수혜지는 청량리재정비촉진지구인데, 청량리역롯데캐슬, 청량리역한양수자인, 청량리역해링턴플레이스가 이미 완공되었다.

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이후 전농도시환경정비사업을 통해 1천 세대 이상의 신축이 탄생하고 청량리 6구역, 8구역, 미주아파트 재건축 등이 향후 10년을 바라보며 청량리역 광역환승센터 개발과 함께 유망주로 떠오르고 있다. 이문휘경뉴타운도 동대문구 천지개벽을 이끄는 재개발 구역으로 2030년을 기점으로 서울 도심의 관문 역할을 할 가능성을 품고 있다.

서울 초고밀도 전국 3위인 동작구에서는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 부동산 시장을 주도하고 있다. 과거 경사 높고 노후화된 주택지가 많던 흑석동은 한강뷰가 가능한 동네인만큼 이젠 천지개벽하였다. 또한, 흑석뉴타운의 한강변 아파트는 반포 아파트와 시세를 맞추어가며 "서반포"라는 특별한 별명을 얻게되었다. 흑석뉴타운은 거의다 완성이 되어가고 있으며 84타입 기준 10억은 가뿐히 넘는 시세를 유지하고 있다.

흑석뉴타운에 뒤를 이어 화룡점정으로 노량진뉴타운이 개발 예정이다. 22년 서울시는 노량진역 일대를 여의도와 용산을 연결하여 "신수변 복합 거점"으로 개발하는 "한강철교 남단 저이용부지 일대 지구단위계획"을 발표했다. 노량진뉴타운은 서울 핵심 업무지구인 "여의도"와 서울의 전통 부촌 용산 중간에 위치하여 한강변 도심 허브 프리미엄을 가진다.

약 9천세대가 신축되는 노량진뉴타운에서 단연 NO.1은 노량진 1구역으로 약 3천세대가 들어서며 부지 남쪽에는 공공청사, 공원, 유치원 등이 있다. 노량진 뉴타운 8구역이 모두 재개발 능선을 넘었고 2030년대에는 노량진 뉴타운이 새롭게 탄생한 것을 볼 수 있다.