서울 강동구 고덕동이 있기 전에 명일동이 있다. 사실상 명일동이나 고덕동이나 똑같이 보는 사람이 많지만 공통점은 비싼 신축 아파트들이 많다는 것이다. 특히, 재건축을 통해 지어진 신축들이 많은데 고덕그라시움, 고덕래미안힐스테이트, 고덕아이파크, 고덕아르테스미소지움 등이 대표적인 예이다.

명일 삼익가든도 고덕 부근에 위치하여 신축 대단지로 탄생한다면 서울 공급부족에 한줄기 빛이 될 곳이다. 게다가 최근 대우건설로 시공사로 선정된 호재도 있다.

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오늘은 명일동 삼익가든(맨션) 시공사 대우건설 반대동 제외 분리 재건축 사업성에 대한 포스팅입니다.

고덕동은 명일동, 상일동, 감일동과 맞닿아있으며 80년대 초 고덕지구로 선정되어 사실 명일, 고덕, 상일 모두 고덕지구라고 말할 수 있다. 동의 남쪽 경계를 이루는 곳은 고덕로로 5호선이 지나고 9호선이 고덕역 연장이 되어 향후 강일역까지 연장되어 하남 미사도시도 9호선을 이용할 수 있다. 심지어 9호선 특행이 고덕역에 정차한다.

고덕지구로 재건축된 아파트로는 "고덕 그라시움, 고덕 센푸지, 고덕아르테온, 고덕 자이, 고덕숲아이파크, 아르테스 미소지움, 고덕 래미안힐스" 등이 있다. 5호선, 9호선 더블역세권 사이에 학원가가 있으며 재건축할 만한 아파트가 모여있다. 명일한양(1986), 명일우성(1986), 명일신동아(1986), 삼익그린, 명일 삼익가든 등이 있다.

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그리고 명일현대는 현재 신통기획에 선정되었고 고덕현대/명일 한양/명일 신동아/명일 우성은 통합재건축을 추진하지만 아직 정비구역 지정되지 않았다. 명일동의 학원가는 사실상 서울 5손가락 안에 들 정도로 많고 한영외고, 배재고 등 명문학교가 근처에 있어 강동구에서 교육열이 높다.

고덕비즈밸리와 고덕상업업무복합단지 등의 개발로 일자리가 증가하여 앞으로 수용인구가 많아져 구축 아파트들은 재건축할 확률이 높은 곳이라 서울의 동쪽 끝이지만 강남4구라고 불린 자존심은 챙길 것 같다.

명일 삼익가든은 9호선 한영고역(예정), 5호선 굽은다리역 사이에 있는 더블역세권이지만 사실 역 중간에 있어서 걸어다닐 때 불편할 수도 있고 편할 수 있는 애매한 위치이기도 하다. 그래도 큰 대로변으로 나오면 대중교통이 편리하고 주변 암사IC, 강동IC를 통해 서울 시내외로 이동하기 편하다. 근처에는 대명초, 명원초, 천동초, 천호중 등이 있어 학업성취도보단 학교가 가깝다는 것에 의의가 있는 곳이다.

명일 삼익가든은 최근 시공사로 대우건설로 선정되었고 안전진단 통과/정비구역 선정/추진위원회 승인/조합설립인가를 거쳐 사업시행인가를 연내 목표로 하고 있다. 1984년 준공된 삼익가든은 10개동 768세대인데 재건축이 완료된다면 1,169세대로 탄생한다. 문제는 삼익가든이 실거주 2년 요건을 피하기 위해 반대하는 동인 5동을 제외하고 조합을 설립했다.

5동은 대형평수로 이루어져 거래량이 적어 평가를 제대로 받지 못하여 반대하는 사람들이 많았다. 조합집행부에선 5동을 제척하여 분리 재건축을 할 수 있도록 법원에 토지분할 소송을 냈다. 그러나 성과가 없었고 현재 집행부는 "분리 재건축"에 대해 소극적이라는 말이 많다. 그래서 현재는 삼익가든에서 어떻게 진행할 지는 미지수이다.

사실 삼익그린처럼 반대하는 동을 제외하고 분리 재건축을 한 사례도 있었다. 하지만 결국 통합 재건축이 되었는데 대표적으로 반포 주공1단지 1, 2, 4주구와 아크로리버파크, 여의도 광장아파트가 있다. 삼익그린에선 갈등 코디네이터가 파견되어 5동을 합쳐 통합 재건축을 추진하고 있다.

상한 용적률은 250%~299%로 허용 용적률은 인센티브 포함하여 218%이고 삼익그린(맨션)의 구역면적은 15,000평이고 기존 용적률 174%를 적용한 연면적은 26,100평이다. 연면적 218%를 적용한 연면적은 32,700평이고 공공임대주택 비율은 13%(4,251평)이며 상가면적은 1천평으로 가정하였다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하였고 부대복리시설 및 지하층을 포함하여 218%의 용적률을 적용한 연면적에 1.2배를 곱하여 계산하였다. 총 공사비는 3,140억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 4,640억이다.

현재 평당 3,400만원으로 거래되고 있으므로 종전자산평가액은 평당 2,900만원 수준으로 계산하였다. 기존 연면적이 26,100평이므로 총 종전자산평가액은 7,570억이다.

조합원 분양가는 평당 3,500만원 수준으로 가정하였고 용적률 218%가 적용된 연면적이 32,700평이므로 조합원 분양수익은 11,445억이다. 임대주택 비율이 13%로 잡혔기에 면적이 4,251평이므로 평당 1천만원 수준으로 가정하면 임대주택 수익은 425억이다. 상가면적은 1천평으로 가정했고 평당 2,700만원 수준으로 계산하면 상가수익은 270억이다.

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일반분양 면적은 1,349평으로 평당 4,000만원 수준으로 계산하면 일반분양 수익은 540억이다. 총 수익은 12,680억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.06으로 준수한 사업성이 나온다. 용적률을 218%로 적용했지만 평균 공사비로 적용하고 분양가를 3~4천만원 수준으로 잡는다면 충분히 사업성이 나오는 아파트이다.

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만약, 나의 감정평가액이 9억이면 권리가액은 9억 5,400만원이다. 조합원 분양가가 10억이라면 나의 분담금은 4,600만원 밖에 안 된다.