가락동은 송파구에 위치하지만 상대적으로 잠실에 비해 입지가 약하다. 한강뷰가 보이지 않는 아쉬움 때문에 그럴 수도 있지만 서울 지하철 노선 중 핵심노선인 3호선도 지나며, 성남 사람들이 좋아하는 8호선도 지난다. 8호선을 통해 성남 사람들이 잠실까지 20분 안에 도착할 수 있게 되었다. 가락동은 생각보다 재건축이 많이 추진되고 있는 곳인데, 가락쌍용, 가락우성, 가락현대, 가락미륭, 가락삼환, 가락극동 등이 그 대상이다.

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오늘은 가락동 재건축 단지 중 하나인 가락미륭 재건축 비례율 분석 재건축초과이익환수제 제외에 대한 분석입니다.

송파구의 가락동 부근은 가락1동, 가락2동, 가락본동으로 나누어지며 유명한 곳으로는 가락시장과 국립경찰병원이다. 가락본동에는 국립경찰병원, 서울송파경찰서, 가락동 업무단지가 중심이다. 가락시장 근처에는 올림픽훼밀리타운이라는 엄청난 단지가 있으며 현재 추진위원회까지 구성되었다. 무려 4,524세대의 초대단지로 이것이 재건축이 된다면 올림픽파크포레온의 인구를 흡수할 것이다.

게다가 헬리오시티라는 올림픽파크포레온 이전의 최대 단지가 있는데 이 단지도 거의 1만세대에 가까운 단지로 과거 데이터 비교에 많이 쓰이는 아파트이다. 가락동 부근에는 오금동이나 방이동도 있는데 방이동은 학원가로도 유명하여 올림픽파크포레온이나 송파구 사람들이 많이 이용한다.

가락미륭은 1986년 준공된 435세대의 아파트로 재건축을 통해 200세대 이상이 증가할 예정이다. 21년 조합설립인가, 24년 사업시행인가까지 완료되어 관리처분인가를 위한 건축심의 중이다. 시공사는 포스코이앤씨이며 "포스코 더샵"으로 탄생할 예정이다.

투기, 조정지역의 재건축에서는 조합설립인가 이후 거래한 물건은 현금청산되므로 거래할 때 조심해야한다. 이제 감정평가액에 대한 구체적인 그림이 나오므로 분담금도 대충 내가 얼마나 낼 지 파악이 가능한 단계이다. 다행히 재건축초과이익환수제는 별로 없는 아파트이다.

그 이유는 추정사업성에서 "개시시점", "종료시점 주택가액 및 개발비용"등을 감안한 재건축초과이익환수제의 예상금액이 기존 금액은 3,400만원, 개정된 재초환에 따르면 약 1,000만원 내외로 예상된다. 하지만 공사비 및 사업비 증가의 "개발비용" 상승에 따라 "개시시점의 주택가액"이 증가한다. 또한, 주택가액 산정일이 추진위에서 조합설립인가일까지 바뀌어 세금이 감소하여 재초환은 거의 없는 것으로 보아 마땅하다.

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가락미륭 아파트는 3호선 경찰병원역과 도보 7분, 8호선 문정역까지 도보 10분, 3호선과 8호선이 교차하는 가락시장역은 도보 15분 안에 있다. 문정초, 문정중, 문정고, 송파중, 한림예고, 문현고 등이 있어 학군도 다양하다. 방이역 학원가도 1~2정거장 밖에 안되고 3호선을 타고 대치동 학원가도 이용할 수 있는 곳이다.

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조용하며 주변에 공원도 여러 곳이 있으며 탄천과 가까이에 있어 자연환경도 맑고 깨끗하다. 바로 밑에는 문정역 법조타운과 동남권 유통단지도 생기고 있어 일자리도 풍부해지는 곳이다. 다만, 오래된 아파트라 이중주차 문제가 있고 녹물이 나오는 경우가 있어 필터를 수시로 갈아끼워야한다.

가락미륭은 23년 시공사 2차 입찰공고에서 연면적 30,230평에 대해 평당 740만원을 제시했지만 향후 설계변경과 착공 시점의 공사비 상승을 예측한다면, 평당 850만원이 적당하다. 현재 재건축 공사비는 평당 800~900만원 수준으로 진행되는 수준이다. 총 공사비는 2,570억이다.

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기타사업비는 조합운영비, 금융비용, 보상비, 정비기반조성비, 철거비 등을 포함하여 약 1천억원으로 가정한다. 총 비용은 3,570억이다.

현재 가락미륭은 평당 4천만원 이상으로 거래되고 있다. 예상추정분담금에 따르면 20평이 9.5억, 24평이 10.3억, 26평이 11억, 30평이 12억으로 평균 평당 4,500만원 이상이다. 보통 감정평가액은 거래되는 가격보다 작게 잡으므로 종전자산평가액은 현재 예상되는 평당가보다 저렴하게 잡아 3,800만원 수준으로 계산해보았다. 그리고 상가는 약 200평 정도이고 이에 대한 감정평가액은 약 110억으로 가정했다.

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기존 연면적이 12,977평이므로 평당 3,800만원 수준이면 4,931억이고 상가분까지 포함하면 총 종전자산평가액은 5,041억이다.

아파트 공급면적이 18,400평이며 아파트 공급면적은 18,140평, 임대주택은 85세대로 2,125평이다. 조합원 분양가는 평당 4,800만원으로 가정하고 기존 조합원 분양면적이 12,977평이므로 조합원분양수익은 6,229억이다.

임대주택 수익은 임대주택 면적 2,125평에 평당 1,500만원 수준으로 가정하면 319억이다. 가락미륭의 상가면적은 260평 정도이며 상가 면적은 평당 4천만원 수준으로 가정하면 상가분양수익은 104억이다.

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일반분양 면적은 (18,400 - 12,977 - 2,125) = 3,298평이므로 평당 5,300만원 수준으로 가정한다면 일반분양수익은 1,748억이다. 총 수익은 8,400억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.95정도가 나온다. 준수한 비례율이고 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액은 11억 4,000만원이고 조합원 분양가가 14억 4천만원이라면 분담금은 3억이다.