성남에 산다하면 분당에 산다고 하지, 성남에 산다고 말하지는 않는다. 근데 왜 성남을 구성남이라 부를까 ? NEW 성남이나 NORMAL 성남도 있는데 굳이 구성남이라고 하는 이유가 뭔지 찾아보니 특별히 성남을 구시가지로 구별하기 위함이라 한다. 성남 안에도 신도시 "분당"이 있고 2기 신도시인 "판교"도 있어서 그 안에 세분화를 위해 "구"성남이라 부른다. 그런데 이 구성남이 천지개벽하고 나면 과연 뭐라고 부를까 ?
오늘은 고도제한 수진1구역 사업시행인가 완료 분담금 분석입니다.
구성남
구성남은 원도심으로 과거 분당과 판교가 있기 전 사람들이 많이 살았던 곳이다. 구성남은 중원구와 수정구로 이루어져 있고(분당구 = 분당신도시) 태평동, 수진동, 중앙동, 신흥동, 금광동, 상대원동, 산성동, 은행동으로 이루어져있다. 그 중 태평동, 수진동은 수인분당선이 지나가는 역세권이며 신흥동이나 산성동, 중앙동, 금광동은 8호선 역세권이다. 아쉽게도 8호선은 선호되는 노선이 아니고 구성남과 잠실, 구리 사람들을 위한 노선이다.
구성남은 천지개벽하는 곳으로 많은 곳이 정비구역 지정되고 민간 순환개발방식으로 재개발 진행 중이다. 과거 기회의 땅으로 5천만원으로 상대원동에 재개발 투자할 수 있었던 곳이고 신흥주공을 통해 산성역 포레스티아도 얻을 수 있던 곳이다. 상대원2동과 상대원3동을 합쳐 1만세대 이상이 들어설 곳이 재개발 진행 중이고 E편한세상 금빛그랑메종이란 엄청난 대단지가 있다. 다만, 이 구역은 경사가 심하다는 단점이 있긴 하다.
아마 1만 세대 이상의 메머드 단지가 생기고 수진, 태평, 중앙동도 개발된다면 그에 따라 새로운 지하철 노선이 연장될 확률이 매우 높다. 실제로 은행동 쪽에는 트램이 지나가는 것이 기정사실화되었다.
수진1구역
수진동은 평원대군(세종의 7번째 왕자)의 묘를 관리하는 수정동에서 유래하였다. 수정궁은 종로구청 주변에 위치했지만 수정구 복정동에 있는 영장산에서 평원대군의 장례를 지냈던 곳이다. 수인분당선과 8호선이 교차하기에 구성남에서 교통도 편리한 곳이다. 더블역세권인 모란역과 8호선 수진역, 수인분당선 태평역 사이에 위치한다.
수진동은 주거중심지역이지만 시장도 많고 빌라와 단독주택 위주에다 무엇보다 "고도제한"이 걸려있는 곳이다. 이 수진동에 핫한 재개발 구역이 있는데 바로 "수진1구역"이다. 수진1구역은 사실 고도제한 구역으로 현재까진 최대 15층까지 밖에 짓지 못한다. 서울공항과 가까워 비행안전5구역에 포함되어 최대 45미터 높이까지 제한된다.
수진1구역은 5,668세대의 대단지로 산성역푸르지오, E편한세상금빛그랑메종, 신흥역하늘채랜더스원과 같이 LH가 시행사 역할을 맡아 재개발을 진행 중인 곳이고 20년 12월 정비구역지정되고 22년 시공사 선정, 24년 사업시행인가까지 완료되었다.
수진1구역은 대부분 대지지분 20평 내외의 단독 및 다가구주택이며 일부 다세대주택이나 상가주택들이 드문드문 모여있다. 아파트가 없는 곳이고 감정평가액은 대지지분에 따라 달라지고 감정평가액을 예상하려면 거래사례비교법을 이용할 수 밖에 없다. 공사비, 사업비 상승 등에 의해 평당 3천만원 이상으로 거래되기에 수진1구역도 이보다 더 높게 분양가가 매겨질 확률이 높다.
사업성 분석
수진1구역의 시공사는 DL, 현대건설, 대우건설의 컨소시엄이고 총 구역면적은 79,204평이고 아파트 및 상가가 지어질 면적은 무려 57,089평이다. 최대 용적률 265%로 아파트가 지어지고 최고 높이는 건축물 기준 높이 45미터로 고도제한을 적용받는다. 그래도 고도제한 완화될 확률이 높은데 성남시에선 고도제한 완화를 통해 성남 원도심의 사업성을 개선하려 한다. 그러나 최근 발생한 비행기 추락 등의 문제로 아마 통과되지 못할 확률이 높다.
총 비용
구역면적으로 79,204평에 아파트 면적은 57,098평이며 정비기반시설 면적은 22,115평이다. 용적률 265%가 적용된 연면적은 151,310평이다.
총 공사비는 LH와 합동하여 짓는 것이기에 공공의 성격으로 들어가 공사비는 평당 775만원으로 잡았다. 지하 및 부대복리시설을 고려하여 1.5배의 연면적을 더 곱하면 약 226,964평이고 평당 775만원의 공사비를 적용하면 17,589억의 공사비가 나온다.
여기에 기타사업비로 조합운영비, 금융비용, 보상 및 현금청산, 정비기반시설 철거비, 예비비 등을 포함하여 약 1조원을 잡았다. 총 비용은 27,589억이 나온다.
수진1구역의 조합원들은 약 2,636명이고 이들 대부분 대지지분 20평 이상의 단독 및 다가구주택, 다세대 주택 및 상가주택을 소유하는 것으로 추정된다. 아파트는 거의 없어 감정평가액은 과거 사례비교를 통해 이루어진다. 중1 구역의 경우 평당 1천만원, 상대원 2구역은 평당 1,500만원으로 추정되었으므로 현재는 상승한 것을 가정한다.
수진1구역은 약 평당 2,000만원 수준으로 감정평가를 한다고 가정하면 총 종전자산평가액은 기존 정비면적 79,204평에 평당 2천만원을 곱하면 15,840억이다.
총 수익
토지이용계획도상 임대주택면적 17,150평, 상가면적 6,580평이다. 조합원 분양면적이 기존 79,204평에서 물가상승, 역세권을 가정하여 평당 3,000만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 23,761억이다.
임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,715억이고 상가는 평당 2,300만원 수준으로 가정하면 상가주택 수익은 1,513억이다. 일반분양 면적은 용적률 적용 연면적 151,310 - 기존 정비면적 79,204 - 임대주택 17,150 - 상가면적 6,580평으로 48,376평으로 평당 3,500만원 수준으로 계산하면 일반분양 총 수익은 16,931억이다. 총 수익은 43,920억이다.
비례율
비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 약 1.03이 나온다. 고도제한을 생각하면 나쁘지 않은 비례율로 일반분양가나 조합원 분양가가 높을수록 비례율은 상승하고 공사비 및 사업비가 높아진다면 비례율은 낮아진다. 만약, 나의 종전자산평가액이 10억이라면 권리가액은 10억 300만원이고 조합원 분양가가 12억이라면 나의 분담금은 1억 9,700만원이다.