동작구 상도동은 연예인 이시언이 상도노빌리티를 통해 시세차익 11억 이상을 낸 곳이다. 상도1구역 대림아파트가 e편한세상 상도노빌리티로 탄생했는데 19년 분양가가 6억이었던 것이 10억 이상으로 뛴 곳이다. 지금은 흑석동의 아크로리버하임으로 이사갔다고 한다.

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이렇게 동작구는 지리적으로 입지가 좋다. 오른쪽에는 서초구, 위로는 성동구와 용산구, 왼쪽으로 영등포구가 위치한 곳이다. 한마디로 서울의 중심지로 서울의 핵심구역을 이동하기 편하여 신혼부부들이 처음에 전세로 많이 사는 곳이다.

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오늘은 상도동 상도현대 높은 용적률 사업성 부족 리모델링 재건축 가능한가에 대한 포스팅입니다.

지금에야 상도동 상도노빌리티가 대장아파트이지만 16년 분양 당시에는 상도동이 지금과 같은 느낌이 있던 곳도 아니었다. 국평이 7억대로 고분양가 논란이 있었고 여기에 청약통장을 쓸 바엔 차라리 다른 곳을 산다고 하던 사람이 많았다. 하지만 어떤 사람은 이 불확실성을 이겨내고 잔금까지 치르고 자기 집을 만들었다. 미래를 보는 선구안이 있었던 사람이다.

그 사람은 배우 이시언이다. 배우 이시언은 16년 당시 해당 아파트에 청약통장으로 당첨되어 불안감을 이겨내고 잔금까지 치르고 엄청난 시세차익을 이뤄냈다. 상도 노빌리티는 7호선 상도역 초역세권이며 강남까지 환승없이 10분 만에 갈 수 있는 저력을 자랑한다. 단지 내부도 깔끔하고 튼튼하며 조용한 분위기를 가진다.

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상도동은 동작구 한가운데에 있고 면적도 사당동 다음으로 넓은데 고등학교는 없는 특이한 동이다. 동작구 자체가 입지는 좋지만 언덕이나 구릉지가 많아 평지가 있는 곳이 드물다. 상도동이 넓은 동네이긴 하지만 사실상 신축 자체가 많이 적은 편이고 경사가 있는 곳도 있어 상도동 안에서도 케바케이다.

문제는 상도동 자체가 흑석동과 노량진동에 가려진 영원한 3인자라는 것이다. 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 엄청난 입지이고 동작구 넘버원이 될 곳이라 아무리 개발된다고 해도 빛을 못 볼 수 있다는 점이다. 현재 노량진뉴타운은 개발만 완료된다면 동작구의 NO.1이고 현재도 프리미엄 합쳐 10억 이상에 거래된다.

그도 그럴것이 노량진뉴타운의 입지가 한강뷰도 충분히 가능하고 서울 3대 업무지구인 "여의도, 광화문, 강남"업무지구의 접근성이 압도적이다. 흑석뉴타운은 한강뷰에다 9호선 급행까지 지나기에 서반포라고 불릴 정도로 그 입지는 충분히 입증된 곳이기도 하다.

상도현대는 194세대의 소형아파트로 03년에 완공되어 아직 재건축 연한이 되자 않았다. 아마 재건축하려면 주변의 상도삼호, 상도대림과 함께 소규모 재건축으로 진행할 확률이 높다. 하지만 상도삼호나 상도대림 모두 용적률이 무려 300% 이상이라 용적률을 400%까지 영끌하지 않는다면 사업성이 전혀 나오지 않는다.

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상도현대는 7호선 숭실대역 옆 초역세권이며 집 바로 앞 정류장에서 강남역까지 파란버스(신설)로 30분 도착, 용산과 노량진, 강남 모두 가는 노선이기에 매우 편리하고 유용하다.

여의도는 막히는 출근 시간에는 25분, 안 막히는 시간에는 20분 안에 도착한다. 숭실대 영향이라 관악구 봉천동보다는 좀더 젊은 느낌이며 바로 앞에 흑석동이 있고 2정거장만 지나면 서초구 방배동에 갈 수 있다. 원래 구축아파트들은 다 이중주차에 주차가 매우 불편한 편이다.

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특이하게도 상도현대는 주차장이 쾌적한 편이며 동작대교를 타고 올림픽, 강변북로를 타기가 용이하다. 덕분에 과천, 시흥, 안양, 시흥 등 서울 및 경기도 주요 입지에 접근하기가 좋다.

서리풀터널이 개통되어 서초롯데마트를 15분 안에 갈 수 있으며 서초 삼성법원, 삼성타운이 가까워졌다. 숭실대 상권이라 음식점들이 많지만 유흥시설이 많고 흑석보단 아니지만 언덕배기에 학원가가 적은 단점이 있다.

대지면적이 1,905평으로 매우 적다. 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%까지 상향할 수 있다. 기존 연면적은 4,324평이고 용적률 300%까지 적용하면 재건축 상향 연면적은 5,715평이다. 너무 작은 면적이라 임대주택 면적과 상가면적은 제외하였다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 지하 및 부대복리시설을 포함한 연면적은 용적률 300% 적용한 연면적에 1.2배를 했다. 6,858평 × 800만원으로 총 공사비는 549억이다. 기타사업비는 금융비용, 이자, 예비비, 철거비용 등을 포함해 200억으로 가정하면 총 비용은 749억이다.

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현재 평당 2,700만원으로 거래되므로 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 4,324평이므로 종전자산평가액은 1,081억이다.

300%의 용적률을 산정한 연면적은 5,715평이고 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 1,715억이다. 일반분양 면적은 5,715평 - 4,324평이므로 1,391평이고 평당 3,400만원으로 가정하면 일반분양 수익은 473억이다. 총 수익은 2,188억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.33이라는 매우 높은 사업성이 나온다. 하지만 이는 임대주택과 상가주택을 포함하지 않았기에 나온 사업성이므로 이렇게 나올 확률은 굉장히 희박하다. 만약, 나의 종전자산평가액이 8억이라면 권리가액은 10억 6,400만원이다. 만약, 조합원 분양가가 12억 6천만원이면 분담금은 1억 9,600만원이다.