서울의 중구와 종로구는 입지로는 다소 저평가되어있다. 과거에는 서울의 중심지로 왕들이 살았던 곳이며 경희궁, 창덕궁, 창경궁, 덕수궁 등의 궁궐이 위치한다. 그만큼 과거의 문화재들이 즐비한 곳이며 지금도 재개발하다가 문화재가 발굴되어 공사가 지연되기도 한다. 최근 중구는 주변에 힙한 카페나 맛집들이 많이 생겨 힙스터 힙당동이라고도 불리고 있다. 마치 성수동이나 을지로와 비슷하며 떡볶이로도 유명하다.

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신당은 과거에 무당들이 모여 산 곳으로도 유명한데 조선시대 광희문 밖으로 나온 망자들을 위해 유족들이 무당을 불러 굿을 한 곳이라 한다. 오늘은 중구 신당동 남산타운 남산고도제한 완화에도 재건축 불가?에 대한 포스팅입니다.

서울 중구와 종로구는 일자리가 많은 서울 3대 일자리 지구 중 하나이다. 종로와 중구는 과거 서울의 원도심이며 각 시중은행의 본사, 각 기업들의 본사, 한국은행이 있다. 2030 서울도시기본계획에 중구, 종로구가 서울의 중심지라고도 명시될 정도로 중요한 입지이며 사대문 안이라 관광객들도 꽤나 많이 방문하고 광화문은 특히, 시위의 중심지이다.

서울 25개 자치구 중에서 인구가 가장 적고 면적도 가장 좁다. 근처에 있는 남산 때문에 고도제한이 걸려 용적률을 높게 짓지도 못하고 땅값도 굉장히 비싼 편이라 건물을 짓거나 확장하는 것이 어렵다. 이런 이유 때문에 공급이 줄어들어 아파트 가격은 더욱 귀해지는데 사는 사람들은 감소하고 있다. 그래서 학교들이 폐교의 위기에 놓이기도 한다.

이러다보니 역사적으로 서울의 중심지였음에도 불구하고 고도제한 등으로 거주 여건이 열악한 상황이었으나 최근 남산 고도제한 완화를 위한 움직임이 있고 실제로 24년 남산 고도제한 완화 관련 안건이 서울시 도시계획위원회에서 가결되었다.

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서울의 정중앙에 위치한 곳이라 굵직굵직한 도로, 을지로와 퇴계로 모두 이 구에 있으며 좁은 면적에도 불구하고 1호선, 2호선, 3호선, 4호선, 5호선, 6호선은 물론 인천국제공항철도와 경의중앙선, GTX-A가 지나는 교통의 최고 중심지이다. 무려 9개의 노선이다.

신당동은 교통의 요지로 2호선, 3호선, 5호선, 6호선이 지나간다. 6호선을 제외하면 2호선, 3호선, 5호선은 서울 지하철 중의 최상의 노선이며 2호선은 서울 지하철의 NO.1이자 강남중심업무지구, 광화문중심업무지구를 지난다. 3호선 역시 강남을 환승없이 갈 수 있고 5호선은 CBD, YBD를 바로 갈 수 있다.

신당동 남산타운은 5,150세대 42개동의 대규모 세대의 아파트로 2002년 완공되었다. 그래서 아직 재건축 연한이 되지 않았다. 하지만 중구의 6호선, 3호선의 트리플역세권에다 초품아, 공원도 근처에 있으며 바로 옆에는 성동구 옥수동이 있다. 옥수동의 E편한세상옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠 등의 준신축 아파트가 반경 1KM 안에 있어 재건축만 된다면 지금도 높은 가격이지만 더욱 가치가 상승할 것이다. 아마 성동구 옥수동 신축 아파트만큼의 가치를 가질 것으로 보인다.

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성동구와 접해있으며 6호선을 통해 이태원, 한남동으로 가기 편하다. 약수역 버티고개역 근처에는 강남 가는 버스도 많고 3호선 약수역을 통해 강남을 환승없이 갈 수 있다. 남산뷰가 보이는 단지도 있지만 역시 문제는 구축이라 주차문제도 있고 언덕이 심하고 층간소음이 있다는 것이다.

남산 주변에는 고도지구 일부를 완화하였다. 12, 20미터 이하에서 20, 28, 32, 36, 35, 40미터 이하로 변경되었다. 특히, 서울 중구 회현동, 명동, 장충동, 필동, 다산동 등이 일반주거의 경우 28미터로 준주거는 40미터까지 상향되어 재건축, 재개발의 속도가 빨라질 것으로 보인다.

5,000세대 이상이 되는 아파트이다보니 대지면적이 무려 58,000평 이상이다. 현재 용적률이 231%라 기존 연면적은 134,291평이다. 용적률 300%까지 상향된다고 가정하면 예상 연면적은 174,405평이다. 임대주택은 15%로 기부채납해야하므로 임대주택 면적은 26,160평이고 상가는 4,000평으로 가정하였다.

지하 및 부대복리시설을 포함하여 연면적을 1.2배로 곱하여 209,286평으로 가정하고 공사비는 800만원으로 가정하면 총 공사비는 16,743억이다. 기타사업비는 이주비대출, 예비비, 금융비용, 각종 철거비용 등을 포함하여 4천억으로 가정하였다. 총 비용은 20,743억이다.

현재 32평이 12억 정도로 거래되므로 약 4천만원 이상이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 3,200만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 134,291평이므로 종전자산평가액 총액은 42,973억이다.

조합원들의 기존 연면적이 134,291평이고 옥수동이나 중구 경희궁 자이를 비교하여 평당 4,400만원으로 계산하면 조합원 분양수익은 59,088억이다. 임대주택 면적은 26,160평이고 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,616억이다. 상가면적은 4천평으로 가정했고 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 1,200억이다.

용적률 300%까지 적용하면 연면적은 174,405평이고 일반분양 면적은 9,954평이다. 평당 4,800만원 수준으로 분양한다면 일반분양 수익은 4,778억이다. 그러므로 총 수익은 67,682억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.09로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 하지만 분양가나 공사비가 달라짐에 따라 비례율은 작아질 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액은 13억 800만원이고 조합원 분양가가 14억 800만원이라면 분담금은 1억이다.