아파트 미분양 2025.01.13.

-미분양 아파트와 *미담대의 등장 배경-

건설사의 책임: 건설사는 "책임준공"만을 주로 부담하며, 분양 성공 여부에는 직접 책임을 지지 않음.

건설사는 공사를 끝내고 *부동산 PF 대출 자금에서 공사비를 받아 *Exit(철수).

미분양의 현실: 분양률이 100%가 되지 않더라도 일부 세대는 분양되고, 나머지는 미분양으로 남음.

준공 후 일부 입주자가 잔금을 납부하면 그 돈으로 금융사 대출금을 회수하기 시작.

*부동산 PF: 프로젝트 파이낸싱. 특정 부동산 개발 사업을 위한 대출.

*미담대: 미분양 아파트를 담보로 대출을 받는 형태.

*Exit(엑시트): 투자금이나 대출금을 회수하고 빠져나오는 과정.

-금융사의 회수 경쟁 구조-

대출 순위별 회수 구조: 1순위가 가장 먼저 잔금을 받아 회수(Exit 분양율 50% 이상이면 안전), 2순위(Exit 분양율 60% 이상),

3순위(Exit 분양율 70% 이상)

금리 차이: 위험도에 따라 금리 차등 적용. 1순위(5%) < 2순위(7%) < 3순위(10%).

-미분양이 많을 때 시행사의 대응-

초기 대응: 분양촉진책으로 가전제품 제공 등으로 미분양 해소 시도.

심화 대응: 발코니 무료 확장, 분양축하금, 프로급 분양대행사 투입.

분양대행사 수수료로 인해 시행사의 이익이 급감.

최후의 방법: 할인 분양(기존 분양자와 마찰이 생기기 때문에 최후에 선택. 할인분양 시 시행사는 손실 발생)

-금융사들의 역할 변화-

미분양이 지속될 경우: 시행사의 능력이 한계에 도달하면, 금융사들은 *대주단 회의를 통해 해결책 모색.

준공 후에도 미분양이 남아 있으면, 금융사들은 미담대나 전세를 통해 자금을 확보.

1순위 vs. 2·3순위 금융사의 갈등: 1순위(빨리 공매 등을 통해 회수하려 함), 2·3순위(시간이 걸리더라도 미분양 해소를 통해 손실을 줄이고자 함)

*대주단 회의: 여러 금융사가 모여 대출 회수를 논의하는 협의체.

-미분양과 시장의 변화-

2008년 금융위기 사례: 서울의 서초 반포자이 등 핵심 지역 아파트도 미분양.

당시 GS건설은 미담대를 통해 대출을 갚고, 분양가를 대폭 할인해 판매.

현재 상황: 지방의 준공 후 미분양 아파트가 시장에 나오고 있음.

수도권은 주로 지식산업센터와 상가 미분양이 증가.

서울의 1인 가구 비중이 42%로 급증해 주택 수요 구조가 변화.

-정부의 대응-

2025년 지방 미분양 구입 혜택: 취득세·양도세·종부세 중과 면제.

1세대 1주택 특례 적용.

-미분양 증가 데이터-

2024년 11월 말 기준으로 전국 준공 후 미분양 아파트: 18,644세대.

서울의 준공 후 미분양: 603세대(11년 만에 최고치).

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※메르님의 블로그에서 인사이트를 얻어 이해하기 쉽게 다시 정리 요약한 내용입니다.