은평구가 상당히 좋게 바뀌고 있다. 보통 서울 외곽이면 서울 중심부보다 관심이 떨어질 수 있지만, 바로 옆에 상암 DMC가 있고 마포 근처라 일자리가 풍족하여 사람들의 관심이 높다. 그도 그럴 것이 근처 고양시 덕은지구도 DMC의 호재에 힘입어 아파트 시세가 엄청나게 높다.

수색 증산 뉴타운은 그렇게 일자리 증가의 호재 덕분에 그 배후 주거지들이 더욱 탄탄하게 성장하고 있다. 오늘은 수색8구역 사업시행인가 임박 사업성 분담금 분석입니다.

수색증산뉴타운은 노후, 불량주거밀집지역이고 난개발로 도로, 학교, 주차장 등 도시기반시설의 체계적인 확보가 어려워 수색동과 증산동 일대에 미래 일자리 주거 배후지로 키우며 체계적인 기반시설을 탄탄하게 갖추기 위해 시작한 사업이다. 원래부터 꾸준히 재개발을 하자는 소리가 있던 곳이지만 수색변전소 문제 때문에 난항을 겪던 곳이다.

대부분의 토지이용현황이 다세대, 다가구 및 노후불량 주택지로 형성되어있고 북측으로 자연녹지지역 내 봉산자연공원이 있다. 주변에는 상암택지개발사업, 가재울뉴타운, 은평뉴타운 등 뉴타운 개발사업이 많아 함께 시너지 효과를 낼 수 있는 지역이다. DMC, 난지도 재생사업에 따라 주거수요가 발생하여 개발 붐이 수색증산뉴타운까지 전이되었다.

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현재 수색지구는 수색 6구역과 수색 13구역까지 입주가 시작되어 진행률이 거의 83%이고 증산지구는 증산 2구역만 완료되어 33% 밖에 되지는 않는다. 수색증산뉴타운의 사업이 늦어지게 된 원인 중 하나인 수색변전소이다. 수색변전소 지하화 공사는 11년 은평구와 한국전력공사가 수색증산뉴타운 사업의 일환으로 업무협약을 체결한 곳이다.

변전소 시설에서 나오는 전자파로 인해 주민들의 건강과 안전을 위해 반드시 20년도에 완료되고 지상 부지는 업무시설, 공원 및 판매 및 문화시설로 바뀌는 사업이 진행되어야만 했다. 그러나 인허가 지연 등 여러 요인으로 착공되지 못해 지연이 되었지만 25년 기준으로 지상에 있던 구조물들은 철거되었다.

은평구 수색 8구역에 29층 높이의 아파트 621세대가 탄생한다. 이른바 수색증산뉴타운의 마지막 퍼즐로 1월 21일 도시재정비위원회에서 "수색8구역 재정비촉진구역 재정비계획 변경"안을 가결했다고 밝혔다. 수색 8구역은 1986년 지어진 아파트 일대를 개발하고 시공사는 SK에코플랜트이다.

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수색 8구역은 08년도 재정비촉진구역으로 지정된 후 무려 17년이 지나고 사업시행인가계획을 받으려고 한다. 이렇게 수색 8구역이 늦어진 이유는 다른 수색증산 뉴타운에 비해 수색변전소 지중화 작업 등의 공사가 있었기에 주민들의 반대가 심했기 때문이다.

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수색 8구역은 재정비촉진계획변경을 통해 기여 인센티브가 반영되어 용적률이 기존 263%에서 291%로 증가되고 공공주택 43가구가 추가된다. 수색 8구역과 9구역 인근에는 연면적이 7,500㎡ 규모의 미래형 공공도서관도 생기며 은평사회복지관도 새로 공사로 들어가 더욱 확대된다. 이렇게 수색증산뉴타운이 개발되면서 주변 인프라까지 같이 새 것으로 탄생할 수 있기에 해당 정주여건도 더욱 개선되는 효과를 가진다.

수색 8구역 공사비는 평균 770만원에서 조금 오른다고 가정하여 800만원으로 가정했다. 지하층 및 부대복리시설을 고려하여 291%의 연면적에서 1.2배를 곱하여 계산했다. 31,622평 × 800만원으로 공사비는 2,530억이다. 기타사업비는 예비비, 보상비, 금융비용 등이 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 4,030억이다.

기존 연면적을 19,017평으로 가정했고 주변 시세가 평당 3천만원 이상으로 거래되므로 종전자산평가액을 2,800만원으로 가정했다. 계산을 해보면 종전자산평가액 총액은 5,325억이다.

DMC 역세권은 평당 4,500만원~5천만원 정도로 거래되고 있다. 조합원 분양가는 평당 3,800만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 19,017평이므로 조합원 분양수익은 7,226억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 395억이고 상가면적을 2천평이고 평당 2,500만원으로 가정하면 상가수익은 500억이다. 일반분양 면적은 1,383평이고 평당 4,300만원으로 가정하면 일반분양 수익은 595억이다. 총 수익은 8,716억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.9로 비례율이 아쉽게도 1은 넘지 못한다. 그래도 임의로 가정한 분양가와 공사비이므로 사업성이 지금보다 더 올라갈 가능성은 높다.