천호동, 금호동, 강호동은 모두 서울에 있다. 강호동은 서울 어디에 있는지 모르겠지만 천호동은 강동구, 금호동은 성동구에 있다. 천호동은 사실상 마지막 남은 한강뷰, 기회의 땅이다. 하지만 많은 구역이 개발진행 중이긴 하지만 지지부진한 상태가 많다. 천호동은 과거 강동구의 번화가로 유흥시설이 많이 모여있어 질적으로 그렇게 좋은 동네는 아니었다고 한다.

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오늘은 천호동 천호우성 관리처분인가 용적률 상향 분담금 분석입니다.

천호동은 얼마 남지 않은 한강뷰의 동네로 기회의 도시이기도 하다. 하지만 위치가 애매하여 개발이 더딘 편이다. 그래도 신속통합기획, 모아타운, 공공재개발 등이 진행 중이라 이곳도 천지개벽할 곳으로 보인다. 대신, 시간이 엄청 오래 걸릴 것으로 보이고 그 기간도 미지수이다. 천호동이 상대적으로 인기가 낮은 이유는 90년대까지 잘 나가던 유흥가들 때문인데 홍등가나 방석집이 많은 곳이었다.

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하지만 지금은 거의 다 사라지고 현대백화점, 이마트, 2001 오딧세이 등이 생기고 건전한 상점과 먹자골목 등이 많이 생겨 나쁜 이미지를 벗어나려고 한다. 천호 2동이 천호동의 중심이고 천호뉴타운은 풍부한 교통으로 5호선, 8호선의 더블역세권이 가능한데 8호선은 상대적으로 약한 노선이기도 하다.

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천호 뉴타운 중 1구역은 강동 밀레니엄 중흥S클래스로 탄생하고 천호 2구역은 힐데스하임 천호, 천호 3구역은 E편한세상 강동 프레스티지원으로 탄생했다. 그리고 천호동 모아타운과 신통기획이 진행 중이기도 하다.

천호우성은 479세대의 1985년 지어진 아파트로 최근 사업시행인가까지 완료되고 관리처분인가 준비 중이다. 24년 12월부터 25년 1월 22일까지 조합원 분양신청 중이기도 하다. 단지 입구 앞에 버스정류장이 붙어있고 홈플러스, 명리단길, 학원가도 가까운 곳으로 5호선 명일역 역세권이기도 하다. 단점으로 정문 입구에서 도로가 낙후되고 펜스가 없어 어린이들이 혼자 인도를 걸어가면 위험할 수 있다.

천호동 상업지구와 가깝고 명일동 학원가와 암사동 한강공원도 가까워 운동하기도 좋지만 해당 구역 자체가 노후화되어 재개발로 싹 갈아엎어야 동네가 부촌이 될 것이다. 다만, 한강뷰가 불가능한 동네이다.

천호우성은 용적률이 158%로 쾌적한 용적률을 가지고 있지만 평균 대지지분이 17평이라 사업성이 있다. 그래도 역세권에다 3종일반주거지역이라 용적률을 최대 300%까지 상향된다고 가정하였다. 기존 대지면적은 8,562평이고 용적률 산정한 연면적은 13,227평이다. 만약, 용적률 300%를 적용한다면 연면적은 25,686평까지 상승된다.

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기부채납은 15%로 가정하고 상가면적은 1,500평으로 가정하였다. 기부채납 15%는 3,852평이고 기부채납과 조합원 분양면적을 제외한 일반분양 면적은 8,607평이다.

용적률이 300%로 상승한다고 가정하면, 연면적이 25,686평이 된다. 하지만 현재 천호우성의 용적률은 최대 232%까지 상승시킨다고 한다. 그래도 역세권 사업에 의해 용적률 상향을 가정해보았다. 공사비는 평당 850만원으로 가정하고 여기에 지하층 및 부대시설을 가정하여 1.2배를 곱하여 계산하면 공사비는 2,620억이다.

기타사업비는 조합운영비, 금융비용, 청산자 및 보상자 보상비용, 기타비용, 예비비 등을 포함하며 기타사업비는 1천억으로 가정했다. 그러므로 총 비용은 3,620억이다.

사업계획서상 15평의 경우 종전자산평가액이 6억 8천, 19평은 7억 5천만원, 32평은 8억 3천만원 정도로 가정하고 있다.

현재 30평이 9억으로 거래되고 있으므로 현재 평당 3천만원 수준이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 3,000만원으로 가정하였는데 기존 연면적이 13,227평이므로 종전자산평가액 총액은 3,968억이다.

조합원 기존연면적이 13,227평이고 조합원 분양가는 평당 3,500만원으로 가정한다면 조합원 분양수익은 4,630억이다. 상가면적은 1,500평으로 가정, 상가를 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다.

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임대주택 15%의 면적은 3,852평이고 평당 1천만원 수준으로 가정하면 임대주택 수익은 385억이다. 일반분양 면적은 8,607평이고 평당 4,200만원 수준으로 가정한다면 일반분양 수익은 3,615억이다. 그러므로 총 수익은 9,080억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.37이라는 준수한 사업성이 나온다. 만약, 용적률이 232%에서 300%까지 상향된다면 사업성을 나타내는 지표인 비례율이 크게 상승하여 분담금은 줄어든다. 기존에는 약 0.9정도의 비례율이다. 하지만 비례율이 상승하여 계산해본다면 금액이 크게 달라진다.

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나의 종전자산평가액이 6억 8천만원이라면 권리가액은 비례율 1.37을 곱하면 9억 3,160만원이다. 조합원 분양가가 12억이라면 분담금은 2억 6,840만원이다.