구로구는 구로디지털단지라는 일자리가 있어 사람들이 많이 모이는 곳이기도 하다. 그래서 환승역인 신도림역은 출근할 때는 정말 지옥철이라 한다. 옛날에는 구로공단으로 불렸던 구디는 현재 G밸리라는 멋있는(?) 이름으로 바뀌었다. 과거 구로공단일 때는 주로 의류공장 등 중소 제조업 공장이 많았고 21세기에는 구로공단 공장의 대부분이 지방이나 개발도상국으로 이전했다. 지금은 수많은 지식산업센터들이 생겼다.

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오늘은 구로현대 규제완화 안전진단 면제 재건축 사업성 상승에 대한 포스팅입니다.

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구로디지털단지의 영향으로 광명의 몸값이 올라갔다. 광명시 철산동과 하안동이 구로디지털단지 배후 단지라 재건축 호재로 가격이 많이 상승했다. 구로디지털단지의 유명한 기업으로는 넷마블 본사, 코웨이 등이 있고 코오롱사이언스밸리, NHN, 삼성IT밸리 등이 있다.

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가산디지털단지는 미샤, 컴투스 같은 스타트기업부터 후지필름, 삼성물산 같은 대기업도 위치한다. 그러나 가산디지털단지는 무엇보다 수많은 벤처기업을 가지며 중견/대기업 위주의 IT단지를 가지는 판교와 다르다. 23년부터 낡은 건물들을 개발하여 새로운 지식산업센터를 만들고 있다.

구로현대아파트는 1992년 완공된 용적률 250%, 591세대의 아파트이다. 2호선 구로디지털단지역 역세권이며 현재 재건축 추진으로 사람들의 기대감이 많이 상승한 곳이다. 구디빌딩숲 인프라로 위치가 의외로 외국인들의 영향을 받지 않으며 교통이 매우 편리하다. 강남과 서울 시청 모두 20분 대에 갈 수 있고 신안산선이 개통할 경우 여의도는 환승없이 7분대로 갈 수 있다.

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단점은 구축이라 주차공간이 부족하고 지하주차장이 없다. 그리고 아파트가 일자형태로 쭈욱 늘어선 형태라 단지 내 상가나 녹지공간이 부족하다. 도림천을 건너면 중국인이 많이 사는 대림동과 인접해있다는 것도 단점이다.

그래도 2호선 초역세권에다가 준공업지역으로 용적률도 꽤나 높게 받을 수 있을 것으로 보인다. 학군지는 아니지만 초품아 및 중품아로 구로디지털단지를 걸어서 갈 수 있는 아파트이다. 애매하지만 7호선도 걸어서 갈 수 있는 거리다. 최근 구로현대는 재건축 추진위원회가 만들어지고 예비안전진단에 통과하였다.

25년 재건축 규제완화의 내용으로 30년 이상 아프트의 경우 안전진단 면제, 주민동의율도 60%에서 50%까지 완화하여 사업기간 최대 3년 단축, 정비계획 입안 절차도 간소화된다. 재건축 조합설립을 위한 전체 주민들의 동의는 65%, 각 동마다 50%, 상가 소유자 50%의 동의를 받아야 한다.​

구로현대의 대지면적은 6,077평이며 용적률이 적용된 기존 연면적은 15,209평이다. 만약, 준공업지역의 혜택을 받아 400%(서울 준공업지역 최대 400%)의 용적률이 적용된다면 용적률 적용 연면적은 24,308평까지 상향된다. 여기에 임대주택 15%로 적용되어 3,646평, 상가면적 2천평을 가정한다.

평당 850만원으로 가정하고 지하층 및 부대복리시설을 적용하여 연면적은 24,308평 × 1.2배 적용한 29,169평에 공사비를 책정한다. 공사비는 2,479억이 나온다. 기타사업비는 예비비, 보상비, 금융비용비 등을 모두 고려하여 약 1,500억으로 가정한다. 총 비용은 3,979억이다.

현재 거래되는 가격이 23평이 5억 4천이므로 평당 2,500만원 정도에 거래되고 있는 것이다. 종전자산평가액은 평당 2천만원으로 가정하고 기존 연면적이 15,209평이므로 종전자산평가액 총액은 3,042억이다.

조합원 분양가는 평당 3,200만원 수준으로 가정하였고 기존 연면적이 15,209평이므로 조합원 분양수익은 4,867억이다. 임대주택 면적이 3,646평이고 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 364억이다. 상가면적이 2천평으로 가정했고 평당 2,500만원으로 가정하면 상가수익은 500억이다.

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일반분양 면적은 3,453평이며 평당 3,800만원으로 가정하면 일반분양 수익은 1,312억이다. 총 수익은 7,043억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.007로 딱 나의 종전자산평가액에 맞는 금액의 권리가액을 받을 수 있다. 나의 종전자산평가액이 5억 4천만원이라면 권리가액도 5억 4천만원이고 조합원 분양가가 8억이라면 나의 분담금은 2억 6천만원이다.