강남에 있다고 하면 누구보다 삐까번쩍하고 화려한 삶을 사는 사람들이 모여있는 곳 같이 느껴진다. 하지만 강남에서도 비주류는 존재하는 법이다. 1등 동네라도 그 안에 순위가 매겨지는 듯이 말이다. 일원동은 대모산에 둘러싸인 형태로 다른 강남과 달리 자연친화적인 느낌이 든다고 한다. 게다가 아파트 이름도 목련, 상록수, 한솔, 가람 등 자연친화적인 한글 이름이다. 하지만 가격은 친화적이지 않고 사악하다.

​

오늘은 강남 수서택지지구 신동아 재건축 낮은 대지지분 재건축 가능한가 ?에 대한 분석입니다.

강남은 서울에서 3번째로 인구가 많은 지역으로 한강을 맞대고 용산, 성동, 광진구와 접한다. 서초와 강남구는 강남 8학군으로 유명하며 대한민국 최고 부촌을 상징한다. 강남 입성이라는 목표를 가진 젊은이들이 매우 많을 정도로 강남은 상징적인 의미를 가진다. 하지만 막상 강남에 입성하더라도 "품의유지비"란 이름으로 실제로 강남에 적응하기는 어려울 수 있다.

​

강북 위주였던 대한민국에서 강남 개발은 대한민국 최초의 신도시 개발이자 대한민국 경제적 중심지를 통째로 옮겨버린 가장 성공적인 개발이다. 처음에는 강남은 살기 불편한 시골의 이미지였다고 한다. 그래서 서울시에선 논현동 공무원 아파트를 시작으로 반포 주공아파트, 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트를 중심으로 현재는 어마무시한 가격을 자랑하는 아파트들이 완공되었다.

강남의 집값이나 땅값은 상상을 초월하고 국내에서 생활수준이 가장 높은 사람들이 거주하는 편이다. 성공한 자영업자, 중소기업, 대기업 오너, 의사 등의 전문직 종사자들의 비율이 압도적이고 재벌 3, 4세, 연예인, 정치인들도 강남에 많이 거주하고 있다. 다만, 강남에 산다고 무조건 잘 사는 것은 아니다.

구룡마을 같은 판자촌이 있긴한데, 사실 구룡마을 주민들은 실제로 기초수급자도 있지만 외제차를 타고다니는 사람도 있다. 구 외곽에는 임대주택도 많으며 사회초년생들이 원룸촌에서 많이 거주하기도 한다.

강남구 수서동 신동아아파트는 92년에 완공된 1,162세대의 대단지 아파트로 14평~21평의 초소형 평형 위주의 아파트로 최근 수서동 택지지구 개발에 힘입어 재건축을 준비하는 아파트이다. 구축이지만 3호선, 수인분당선, GTX-A, SRT의 쿼드라플 역세권이다. 공원이 많아 공기는 좋지만 초등학교를 보내기엔 큰 도로를 건너야하고 주차공간이 부족하다고 한다.

수서동엔 현재 "수서 역세권 개발"과 "수서 차량기지 복개화 개발"이 추진 중이다. 수서 역세권 개발은 SRT 수서역을 중심으로 남쪽에서 업무시설, 주거시설, 상업시설 등을 복합 개발하는 중이다. 23년부터 수서 신세계백화점이 확정되어 27년~28년에 완공하는 것을 목표로 한다.

수서차량기지의 경우 차량기지를 복개화하는 사업이 추진 중이다. 복개화란 지상에 차량기지를 그대로 둔 채로 위에 건물에 뚜껑을 덮듯이 쌓아올리는 방식이다. 수서택지지구는 강남권의 마지막 대단지 아파트가 들어올 수 있는 지구로 3호선, SRT, 수인분당선, GTX-A가 지나는 교통의 중심지이다. 현재는 수서, 일원 일대에선 서울시에게 용적률과 용도상향을 건의 중이다.

대지면적은 9,585평이며 기존 연면적은 19,497평으로 용적률이 300~350%까지 적용된다면 기존 연면적은 28,755평~33,547평이다. 이번에는 용적률을 330%(31,630평)까지 적용한다고 가정하고 임대주택 면적은 15%(4,745평)로 상가면적은 2천평으로 가정하였다.

공사비는 강남이라 평당 1,000만원으로 가정하였다. 330%의 용적률을 적용하면 연면적은 31,630평이고 지하층 및 부대시설을 포함하여 1.2배를 곱해주면 연면적은 37,956평이다. 공사비는 3,796억이다. 기타사업비는 예비비, 금융비용, 이주비 대출 및 보상비 등을 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 4,916억이다.

신동아아파트의 14평 시세는 10억으로 가정하면 평당 7천만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 6,500만원으로 가정하였고 신동아의 기존 연면적이 19,497평이므로 종전자산평가액 총액은 12,673억이다.

조합원 분양가는 평당 7천만원 수준으로 가정하였고 기존 연면적이 19,497평이므로 조합원 분양수익은 13,648억이다. 임대주택 면적은 15% 수준으로 가정했고 임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 475억이다. 상가면적을 2천평으로 가정했고 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 700억이다.

​

일반분양 면적은 5,388평이고 평당 7,800만원 수준으로 가정한다면 일반분양 수익은 4,202억이다. 총 수익은 19,025억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.11로 준수한 사업성이 나온다. 하지만 용적률이 330%까지 상향하고 공사비 및 기타사업비를 상대적으로 낮게 잡았기 때문에 비례율이 높게 나올 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 9억이라면 권리가액은 9억 × 1.11이므로 권리가액은 약 10억이다. 만약, 조합원 분양가(18평, 평당 7천만원)가 12억 6천만원이라면 분담금은 2억 6천만원이다.