수원의 영통구 중 매탄동은 특히 오래된 동네이지만 삼성전자 근접의 이유와 수인분당선 역세권 등의 이유로 시세가 높게 형성되어있다. 게다가 영통구를 중심으로 수원이 발달하여 수원 중에서도 부자동네로 여겨지며 학원가도 많이 밀집해있다. 이런 수원의 매탄동에는 매탄주공(영통 2구역)이 재건축이 진행 중이고 분양을 앞두고 있다.

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매탄주공 4, 5단지의 재건축을 통해 영통 자이아이파크가 될 확률이 높으며 3,642세대, 대형평수로 이루어져있으며 수원 최초의 스카이브릿지 등 고급화로 이루어진 GS, 현대산업개발의 컨소시엄이다. 24년 10월 초등학교 건설 후 26년 6월 아파트 착공, 29년 입주할 예정이다. 그에 따른 공사비 상승은 어쩔 수 없다.

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오늘은 수원 매탄동 매탄동남 매탄삼성1차 재건축 영통2구역 호재에 대한 분석입니다.

영통구 매탄동은 영통구청이 속한 곳으로 영통구청이 영통동이 아니라 매탄동에 있는 것이 오히려 특이점이다. 수원의 대표적인 대기업인 "삼성전자 본사 삼성디지털시티"가 매탄동에 위치하여 특이하게, 삼성이란 이름을 가진 아파트들이 많다. 매탄현대(1986), 매탄동남(1986), 매탄삼성1차(1988), 매탄성일(1988), 매탄삼성2차(1989)이 붙어있다. 또한, 또 다른 구축 단지들인 매탄삼성3차(1993), 매탄한국2차(1993), 매탄백차(1994), 매탄금성(1993), 매탄한국1차(1994)가 붙어있다.

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앞서 말한 아파트들은 주로 매탄2동에 위치하며 매탄1동과 달리 여러 중소형 아파트들이 밀집해있다. 유일하게 주공아파트가 없는 단지지만 해당 소형단지들이 모여 소규모 재건축을 추진할 확률이 높다. 특히, 1986년부터 1989년까지 40년 가까이 되는 구축아파트라 저층아파트도 있긴 하지만 용적률도 꽤나 높은 곳도 있어 리모델링을 추진하기도 한다.

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영통구의 학교 중 가장 우수한 성적을 낸 학교는 영통 영일중과 영덕중이며 영통에서 최고로 선호되는 학군이 영덕중 근처에 있다. 영일중 부근도 학원이 잘 갖추어진 편이며 상업시설과 근린생활시설이 많다. 그러나 학원가가 역 주변에 형성되다보니 평촌이나 일산처럼 하나의 건물 자체가 학원이 아닌 만화카페, 피시방 등 오락시설도 혼재되어 있다.

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그 이유는 위에 올라간 윗대가리들이 엔지니어링 반도체 전문지식이 전무하기 때문이다. 게다가 결정을 위한 보고체계도 굉장히 답답한데, 파트 → 그룹 → 팀 → 개발실 → 총괄 → 서초의 수순이라 결정도 느리고 중간에 변형될 확률이 매우 크다.

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또한, 미국의 강력한 반도체 회사들이 삼성전자가 아닌 다른 업체와의 협업, HBM 기술력 부족, 중국 기술 유출 등 현재 문제가 많다. 외부에서 봐도 삼성이 위기이지만 내부는 오죽할까 싶다. 하지만 현 사태를 깨기 위해 위기경영들을 실시하며 새로운 활로를 모색하고 있는 중이다.

매탄삼성1차, 매탄동남 근처에는 매탄초, 매탄고, 매탄중의 3단 콤비가 가능한 곳이다. 게다가 영통2구역과 매탄위브하늘채아파트의 신축이 근처에 있기에 많은 입주민들이 몰리면 자연스레 해당 근처 구역은 비교된다. 비교되는 해당 단지 사람들은 당연히 우리도 신축을 갖고 싶다고 민원을 넣을 것이고 그에 따른 재건축이 진행될 확률이 매우 높다.

신축 대단지들이 생기는 곳에는 고소득의 사람들이 모인다. 상권과 학원가가 발달하고 상권과 학원가가 발달한다면 유동인구가 증가한다. 유동인구가 증가함에 따라 도시에 활기가 돌고 돈이 모인다. 돈이 모이면서 함부로 범접할 수 없는 벽이 생기게 되는데 그것이 "신축 아파트의 가격"이다. 신축 아파트에 살 만한 고소득자만 모이게 되고 수준이 오른만큼 위상은 올라간다.

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매탄삼성과 매탄동남은 현재 재건축 혹은 리모델링 추진을 위해 사람들이 안전진단 신청 및 컨설팅까지 받은 단지라 향후 재건축이 매우 기대되는 곳이다. 주변 인프라도 잘 갖춰져있지만 역시 오래된 아파트라 층간소음이 케바케이며 분리수거가 불편하거나 주차문제가 있다.

공사비는 평당 850만원으로 가정하고 아파트 정비연면적이 59,933평이지만 지하 및 부대시설을 공사한다고 가정하여 1.2배를 곱하면 정비연면적은 71,919평이고 총 공사비는 6,113억이다. 기타사업비는 부대비용, 철거비, 금융비 등을 합쳐 1,800억이라 가정하면 총 비용은 7,913억이다.

현재 매탄삼성1차나 매탄동남이 평당 1,400만원~1,600만원 수준으로 거래되므로 감정평가액은 평당 1,200만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 40,454평이므로 평당 1,200만원 수준으로 계산하면 총 종전자산평가액은 4,854억이다.

상가면적은 3천평, 임대주택은 15%로 8,989평으로 가정하였다. 상가수익은 평당 2천만원 수준으로 계산하면 600억이고 임대주택은 평당 1,200만원 수준으로 가정하면 임대주택수익은 1,077억이다.

조합원 분양가는 주변 영통2구역을 참고하여 평당 2,500만원 수준으로 가정하였다. 기존 조합원 연면적이 40,454평이므로 조합원 분양수익은 10,113억이다. 일반분양 면적은 7,490평이고 평당 3천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 2,247억이다. 총 수익은 14,037억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 14,037억-7,913억 ÷ 4,854억으로 1.26으로 매우 좋은 사업성이 나온다. 하지만 이는 종전자산평가액을 좀 낮게 잡았고 용적률을 320%까지 상향시켰기 때문인 것을 참고해야한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 1.26 × 3억으로 3억 7,800만원이 된다. 조합원 분양가가 6억이라면 나의 분담금은 2억 2,200만원이 나온다.