재개발과 재건축 규제를 완화하여 공급을 많이 늘린다. 이 말을 뱉은지 3년 이상이 되어가고 있지만 야당에 막혀 실제적으로 공급은 줄어들고 있어 26년에는 공급부족이 확실화될 전망이다. 실제로 인허가물량이 크게 감소하였고 지방에는 미분양으로 인해 건설사들이 부도를 맞는 곳도 생겼다.

신동아를 지은 신동아건설도 꽤나 큰 중견업체지만 지방에 지은 아파트들이 미분양이 되면서 부도를 맞게 되었다. 서울에는 비싼 분양가를 감당할 사람들이 있더라도 지방에는 공사비, 인건비 등이 올라 이게 적용된 분양가를 감당할 사람이 적다.

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오늘은 2025, 26년 공급부족 대세상승장? 25년 부동산 정책 변화에 대한 분석입니다.

63빌딩을 지은 중견업체인 신동아건설이 부도나면서 건설업계 자체에 위기가 닥쳐왔다. 부동산 PF여파로 유동성이 막힌 것 뿐만 아니라 원자재 인상, 고환율, 탄핵 시국과 얽혀 건설업체는 고난길을 겪고있다. 신동아건설은 지난해 2월 금호건설과 함께 공동시공으로 나섰던 "검단신도시 파밀리에 엘리프" 등 연이어 대규모로 미분양이 발생하면서 상황이 나빠졌다. 또한, 신동아건설이 시공하는 분양보증 사업장은 수도권 7개 단지 2,899세대로 전체 보증금액이 1조 1,695억이다.

주택산업연구원에선 24년 주택공급 인허가물량이 38만가구로 밝혔다. 이 수치는 17~21년 연간 평균치 54만세대보다 30%나 감소한 수치이다. 이렇게 물량이 감소한 이유는 공사비 상승, 미분양 누적, 부동산 PF부실문제, 대출 금리 상승, 아파트 매수심리 감소 등에 의한 결과이다. 마찬가지로 비아파트 공급도 감소하는데 특히, 비주택인 오피스텔과 생활숙박시설은 23년 대비 90%나 감소하였다. 비주택을 포함한 주택공급이 감소한다면 대세상승은 피할 수 없을 것이다.

3기 신도시 물량공급도 현재 중단되고 완공이 되려면 30년 이후로 전망한다. 하지만 주택인허가물량 감소에도 독신 및 외국인 가구 증가 등의 이유로 주택물량감소에도 크게 영향을 받지 않을 것이란 전망도 있다. 전문가들은 정부가 산정하는 아파트 입주통계는 "입주허수"가 적용되었다고 주장한다. 국토교통부와 서울시 등의 입주통계는 소규모 정비사업, 후분양 단지, 청년안심주택 등이 포함된다고 한다.

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민간통계에는 "아파트"만 적용되어 서울의 경우 25년 이후 3만 5,930세대에서 26년 6,966세대까지 폭락한다. 정부통계는 도시생활주택, 다가구, 다세대 주택, 오피스텔등이 모두 포함되기에 정부 추정치는 높게 나오지만 민간통계에선 1만 3천세대가 감소하여 사실상 수도권 아파트 공급부족은 기정사실화된 상태이다.

비상계엄에 의해 재건축, 재개발이 거의 관심 밖이 되어버리고 국내 경제에 불확실성이 심화되어 환율이 치솟고 서민경제가 굉장히 힘들게 되었다. 이런 상황에서 부동산 정책에서 변화되는 몇 가지가 있다.

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내 집을 마련하려고 하는 사람들을 위한 여러 금융혜택이 지원되지만 7월부터 바젤3에 의한 스트레스 DSR 3단계까지 시행되어 대출한도가 감소하게 된다. 대신, 재건축 안전진단 완화나 조합동의율 완화 등의 일부 제도들이 탄핵에 의해 실제로 실행될 것인지는 미지수이다.

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정부에서는 정비사업을 활성화하기 위하여 주택공급을 꾀하지만, 실제로 빠르게 진행되는 곳은 별로 없다. 부동산 시장 냉각에 의한 불확실성으로 재개발, 재건축을 추진하는 힘도 약화된 것은 사실이다. 이를 해결하기 위해선 빠르게 정치적 리스크를 해결하고 공급을 위한 지원과 경제성장을 위한 전략이 필요하다.

올해 4월부터는 본래 재건축 조합설립에 필요한 주민동의율이 75%에서 70%까지 완화될 예정이다. 상가 소유주 동의율도 기존 1/2 이상에서 1/3까지 완화되어 상가 쪼개기 등의 문제로 인해 재건축 진행이 지지부진했던 곳에서는 호재가 된다.

또한, 작년 빈집 및 소규모 정비법에서 조합설립을 위한 주민동의율도 80%에서 75%까지 완화될 예정이지만, 조합설립을 위한 토지여건 2/3은 아직 완화되지 못했다. 토지면적 조건을 만족하는 것이 굉장히 까다롭기 때문에 모아타운이나 신통기획에서 토지면적 조건을 완화시키지 않으면 조합설립은 어려워지고 공급은 계속 감소하게 된다.

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6월부터는 준공된지 30년(95년)이 넘은 아파트들은 안전진단 없이 재건축이 가능해진다. 하지만 이는 정권이 바뀌면 언제 다시 손바닥 뒤집듯이 정책이 바뀔 지 모르니 반쪽짜리 정책이다. 국토부에서 말하길 이번 규제 완화로 재건축 기간을 최대 3년을 앞당길 수 있다고 주장한다.

지역별 부동산 양극화가 정말 심각해지고 있다. 지방 사람들은 8~9억하는 분양가를 보고 이 분양가에 아파트를 살 바에 차라리 서울에 사겠다고 서울로 올라가고 있다. 지방의 대학은 망해도 서울의 서울대는 망하지 않기 때문이고 망하더라도 가장 늦게 망할 곳이 서울이기 때문이다.

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그래서 지역경제 활성화와 원활한 주택공급을 위해서 정부에선 기존 1주택자가 인구감소지역 또는 비수도권 미분양 아파트를 매수한다면 1가구 1주택 특례를 적용한다고 한다. 하지만 굳이 인구감소지역의 아파트를 살 의향을 가진 사람들은 없기에 아무런 효과도 없는 쓸모없는 정책이기도 하다.

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지방 부동산의 세금중과도 완화되는데 종합부동산세의 1가구 1세대 특례가 적용되는 지방 저가 주택이 현행 공시지가 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대된다. 비수도권 중 광역시와 세종시를 제외한 모든 지방에 적용된다. 취득세 중과도 공시지가 1억 이하가 아니라 공시지가 2억까지 상향된다.

다주택자 양도세 중과도 내년 5월까지 1년 더 연장하여 조정대상지역 주택을 팔아도 양도세는 기본 세율로 받을 수 있다.

주택청약통장도 연소득 7천만원 이하인 주택청약통장 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주 뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 한도 40%인 연 300만원까지 소득공제가 가능해진다.

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또한, 청년주택드림 청약통장의 경우 이자소득 비과세 대상이 배우자까지 확대되고 총급여액 3,600만원 또는 종합소득 2,600만원 이하 무주택 세대주가 대상이 된다. 이자소득 비과세 한도는 500만원까지이다.

신생아 특례대출 소득조건이 완화되는데, 기존 부부 합산 1억 3천만원에서 최대 2억 5천만원까지 확대된다. 대신, 연봉이 높을수록 이자율은 더 커진다. 신생아 특례대출 기간에 출산하면 0.2~0.4%까지 추가 우대금리를 적용받을 수 있고 27년까지 시행된다.

하지만 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 대출한도가 감소한다. 스트레스 DSR이 적용되면 이전과 같은 소득이더라도 가산금리 때문에 DSR이 높아져 대출이 감소한다. 그래도 시중은행에선 주택담보대출과 신용대출의 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어들게 되어 시중은행은 1.2~1.4%, 신용대출은 0.6~0.8%정도가 감소한다.