04년도 기본계획을 수립한 전농9구역은 시공사가 현대엔지니어링에서 수주를 맡겠다고 최근 발표가 났다. 19년도 정비계획안이 제출되어 23년 정비구역으로 지정되었다. 기본 계획 발표 후 무려 19년이나 지난 것이다. 격동의 시기를 지나다보니 엄청나게 시간이 걸렸다.

전농9구역은 특이하게 공공재개발인데 공공재개발 사업은 사업성 부족 등의 사유로 정체된 정비구역에 대해 공공시행자가 참여하여 공공성 요건(임대주택이나 공원, 도로 등)을 충족시키는 경우 인센티브를 부여하여 사업을 정상화시키도록 촉진시키는 사업이다.

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오늘은 전농9구역 공공재개발 시공사 선정 조합설립인가 분담금 분석입니다.

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구성남 구역도 순환으로 하는 공공재개발 구역이 많은데 LH나 SH가 함께 사업하기에 엎어질 일이 적은 편이다. 이렇게 공공재개발이 적용되는 전농9구역의 경우는 엎어질 확률이 적어지는 장점이 있다. 사업시행 약정체결(추진위원회가 곧 공공시행자) → 정비계획 수립 착수(공공시행자) → 정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 주민대표회의 구성 승인 등의 순서로 사업이 진행된다. 단, 주민협의 및 사업추진 여건에 따라 달라질 수 있다.

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공공재개발의 경우 권리산정기준일이 적용된다. 권리산정기준일이란 입주권을 받기 위한 투기를 막기 위한 조치로 해당 시점을 기준으로 신축 빌라를 짓게 된다면 현금청산이 된다.

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서울시에선 공공재개발 후보지에 대하여 "2020년 9월 21일"을 권리산정기준일로 고시하였으나 고시내용 중 “서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정 고시된 곳은 종전의 규정에 따름(정비예정구역에 신규로 편입된 지역은 현행규정 따름)”이라고 별도로 적용된 경우도 있다.

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따라서, 상기 개정 조례 시행(2010년 7월 16일) 전 2004년 6월 25일에 기본계획이 수립된 전농9구역은 분양대상 기준이 종전 조례 규정을 따르게 된다. 그리고 정비예정구역에 신규로 편입되는 지역은 권리산정기준일을 적용받는다.

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전농9구역 공공 재개발 정비사업은 동대문구 전농동 일대 4만 9,601㎡ 부지에 지하 4층~지상 35층의 9개동 1,159세대 규모 아파트와 부대 복리시설을 만드는 사업으로 예상되는 공사비는 약 4,400억이다. 아파트는 920세대가 조합원 물량 + 일반분양 물량이고 239세대가 공공임대물량이다.

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전농9구역의 입지는 지하철 1호선 회기역과 경의중앙선 청량리역 더블역세권으로 향후에는 GTX-B와 C의 호재까지 받는 곳이다. 삼육초, 전일중, 청량고 등이 인근에 있으며 롯데백화점, 롯데마트, 청량리 전통시장, 상급 종합병원들이 위치한다. 게다가 공공으로 진행되는 재개발이라 엎어질 확률도 낮다. 아쉬운건 역시 아직 동대문구가 개발이 덜 되어 유흥업소도 많고 학군이 딸린다.

최근 시공사로 선정된 현대엔지니어링 측에서 전농9구역의 수주를 맡기로 하였다. 현대엔지니어링의 첨단 기술로 소음 및 미세먼지를 차단하는 "숲"이라는 테마로 층간소음 방지를 위한 특화설계 및 자연친화적 공사를 실시할 것이라 밝혔다.

28㎡~67㎡의 빌라들의 시세가 5억~8억대로 형성되었고 공공재개발이고 토지거래허가구역이기에 실거주가 필요하다. 근처 재개발 구역이 아닌 빌라들의 시세를 보면 29㎡의 빌라가 3억 3천만원~3억 6천만원이다.

재개발 구역이 아닌 빌라의 공시지가와 현재 시세의 보정율은 약 1.5배이다. 보통 보정율은 보수적으로 1.5배로 잡는 편이다. 비슷한 평수인 28㎡의 빌라의 시세가 5억인 것을 감안하면 보정율이 2.5 이상이라 고평가되어있다.

공시지가가 2억이므로 보정율을 1.5배로 적용한다면, 프리미엄은 2억이고 만약, 조합원 분양가가 7억이라면 분담금은 7억 - 3억 = 4억이다. 즉, 프리미엄까지 포함하여 6억의 금액이 필요하다. 조합원 분양가가 얼마가 될 지 모르겠지만 분담금이 최소 4~7억이라 가정하면 된다.