대한민국 최고의 입지 중 하나인 용산 그리고 용산의 한남뉴타운에서 새로운 소식을 전했다. 위치도 좋고 1천세대가 넘는 곳이기에 시공사들이 너나 나나 할 거 없이 덤벼드는 곳이다. 삼성물산과 현대건설에서는 한남4구역을 두고 경쟁을 벌였다.

삼성물산에서는 사업비 전액 대여, 이주비 조달로 금융기관 차입과 지급보증도 지원한다. 이주비 한도도 무려 LTV 150%, 최저 이주비도 12억까지 보장하고 분담금 납부도 최장 4년 유예하여 삼성물산이 압도적인 표 차이로 삼성물산으로 결정되었다.

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오늘은 단군 이래 최대의 재개발 구역 한남4구역 삼성물산 이주비 대출에 대한 포스팅입니다.

철거 전에는 조합에서 이주비를 대출해준다. 이주비 대출에 대한 조건은 조합마다 다른데, 한남뉴타운 4구역처럼 엄청난 혜택의 이주비 지원을 받을 수도 있다. 이주비 대출이란 사업이 진행되는 동안 임시거처를 마련할 비용이나 이사비용을 빌려주는 행위이다.

만약, 나의 재개발 및 재건축 물건에 다른 사람이 전세로 살고 있다면 이주비 대출을 통해 전세자금을 돌려줄 수 있다. 문제는 이주비 대출이 얼마나 나오느냐이다. 이주비는 시공사 등의 주선으로 금융권에 대출받아 조합원에게 지원하기에 이자가 발생하는데 무이자대출 조건도 있다. 하지만 무이자대출이라도 어차피 조합의 운영비에 포함되기에 도찐개찐이다.

한남뉴타운 4구역에선 이주비 한도를 LTV 150%까지 꽉꽉 채워 지원하고 최저 이주비는 12억까지 보장한다. 업계 1위인만큼 엄청나게 파격적인 혜택이다. 이주비 조달 비용도 금융기관 차입과 지급보증까지 지원한다. 지급보증이란 금융기관이 고객의 지급 채무를 보증하는 제도로 금융기관은 신용을 바탕으로 보증을 제공하여 거래가 원활히 이루어지게 한다. 지급보증을 통해 공급업체는 자신이 계약을 이행하기만 한다면 기업이 계약조건을 확실히 이행할 수 있다는 확인을 받는다.

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다주택자는 원칙적으로는 이주비 대출이 불가능하다. 그러나 비규제지역에선 감정평가액의 LTV 60%까지 받을 수 있으며 조합설립 이전 실거주 1년의 이력이 있는 조합원의 경우 특계사항이 있어 대출이 가능할 수 있기에 조합에 물어보는 것이 좋다. 하지만 이주비 대출로 주택구입은 절대 불가능하고 이를 어길 시 주택담보대출 불가능하고 이주비는 회수당한다.

한남뉴타운은 용산 한남동, 이태원동, 보광동 일대에 진행 중인 "단군 이래의 최고 가치의 재개발"구역이다. 서울의 중심 구역인데도 낙후된 구역이 정말 많은 한남뉴타운은 썩은 빌라 하나가 20억 가까이 하는 엄청난 시세를 자랑한다. 지정 당시가 2000년대인데, 그 당시부터 떠들석한 구역이었다. 하지만 지분쪼개기가 엄청나게 일어난 곳으로 유명한 곳이다.

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한남 1구역을 제외한 한남 2~5구역은 현재 정비산업 진행 중이고 최근 한남4구역이 삼성물산으로 시공사가 선정되었다. 한남 1구역은 18년도에 구역해지된 이후 경리단길처럼 상가들이 우후죽순 생기면서 노후도가 망쳐지고 있는데 향후 상업가로 발전할 가능성이 높은 곳이 되었다.

한남 3구역은 "디에이치 한남"이란 이름으로 현대건설의 브랜드로 탄생한다. 23년부터 이주 중이고 현재 한남 뉴타운 중에서 가장 빠르게 진행 중인 곳이다. 한남 3구역은 조합원 3,848세대라 엄청난 규모의 재개발 구역이며 이주비 대출 규모가 무려 2조 7천억이나 되고 총 사업비는 7조원으로 추정된다.

한남 4구역은 용산구 보광동 전체를 말하는 곳으로 총 51개동, 2,331세대 규모의 아파트를 건설한다. 총 사업비는 1조 6천억원 이상이며 최근 삼성물산과 현대건설에서 시공사 선정에서 경쟁을 벌이다 2배 이상의 투표차이로 "삼성물산"으로 결정되었다. 한남 4구역 수주전에서 조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감, 해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보, 차별화된 커뮤니티 시설 등으로 치열한 경쟁을 벌여왔었다.

삼성물산에선 UN스튜디오와 협업하여 아파트 배치를 차별화한 "래미안 글로우 힐즈 한남"이란 이름으로 공사를 시작할 예정이다. 게다가 한남 4구역은 토지의 용도지경도 준주거지역이 많아 가장 높이 건설을 할 수 있게 된다. 서울 주요 조망 포인트인 한남대교와 반포대교 남단에서 조망이 가능하여 남산을 가리지 않기에 "고도제한"을 받지 않는다.

한남 4구역의 용적률은 226.98%, 건폐율 30.89%로 지하 7층~지상 22층으로 2,331세대가 들어온다. 조합원 수는 1,166세대 밖에 안되어 공공임대주택 350세대를 제외하고도 1,981세대를 일반분양으로 줄 수 있어 사업성도 좋은 곳이기도 하다. 삼성물산으로 시공사가 선정된 한남 4구역은 26~27년 관리처분인가를 목표로 하고 이주 및 철거 후 31년 입주를 목표로 하고 있다.

한남 4구역의 신축 아파트의 프리미엄은 평당 1억 이상을 가뿐히 넘을 것으로 보고 근처 03년도 한남 힐스테이트의 33평 시세가 18억 이상이므로 평당 6천만원 이상에 거래되고 있다. 만약, 신축 아파트가 탄생한다면 분양가는 기본 평당 5~6천만원 이상일 것이고 향후 시세는 32평이 평당 1억에 거래될 확률이 매우 높은 곳이다.