당장에 아직 줍줍이 중단되지는 않았다. 하지만 이제는 곧 줍줍이 해당 지역의 사람만, 그리고 유주택자는 불가능해진다. 서울에는 어마무시한 아파트가 분양을 조만간 시작하게 되는데, 올해 처음의 서울 강남권 분양아파트이다. 래미안 원페를라는 모집공고문에서 사업주체가 알선한 금융기관에서 중도금을 대출받았을 경우 소유권 이전등기 및 대출은 은행의 1순위 근저당 설정시까지 해당 부동산 임대차를 할 수 없다고 한다.

오늘은 방배6구역 래미안 원페를라 안전마진 4억 이상 실거주의무 없어도 전/월세 불가능?에 대한 포스팅입니다.

​서초구 원조 부촌 방배동 재건축은 5, 6, 7, 13, 14, 15구역과 삼익아파트, 신동아, 신삼호, 삼호, 임광3차 아파트가 진행 중이다. 가장 빠른 곳은 철거 중인 13구역과 14구역이며 신동아파트도 철거 중이다. 신동아는 중견건설사지만 얼마전 부도가 났던 곳이라 더욱 의미가 깊은 곳이다.

26년 입주를 앞두고 있는 방배5구역은 컨소시엄끼리 치고박고 싸우는 중이다. GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설끼리 서로 손해배상 소송이 진행 중이라 조합원들은 정말 피가 말라가는 중이다. 그래도 최근 서울고등법원에서 방배5구역 재건축조합에게로 전 시공사인 GS, 롯데, 포스코 컨소시엄에 525억원을 배상하라고 했지만 대법원에서 손해배상액 책정이 잘못 되었다고 판단했다.

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그래서 GS건설에 199억, 포스코이앤씨 168억, 롯데건설 157억을 각각 지급하라고 권고하였다. 조합은 조합원 의결을 거쳐야하기에 절차상 이의신청을 접수하여 시간이 더 걸릴 것으로 보인다.

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가장 작은 규모인 방배 7구역은 평당 1천만원의 공사비를 제시하며 시공사 선정에 나섰다. 현재 입찰이 진행 중이다. 방배 7구역은 06년 정비예정구역에 지정되고 12년 정비구역으로 지정되었다. 다만, 실거주의무 2년을 피하기 위해 21년 1월 조합설립인가를 받고 24년 6월 사업시행인가를 받았다.

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방배 13구역은 18년 관리처분인가를 받았지만 조합설립 무효소송으로 사업이 무너지는 위기를 맞았다. 조합설립 조건을 충족시키지 못했다는 이유였는데 1심에서는 조합이 패소했으나 2심에서 조합이 승소했고 대법원에서 조합의 손을 들어주어 사업이 다행히 진행되었다. 하지만 종교시설 문제, 오염토 정화 작업 등에 의해 아직 암초가 많이 남아있다.

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시공사 선정 중인 방배 15구역의 경우 책임준공 확약 조항을 두고 조합 내 의견이 갈리면서 갈등이 발생하고 있다. 조합에선 당초 책임준공 확약 조건으로 계획했지만 대의원회에서 완화된 입찰조건이 부결되면서 시공사 선정 일정에 차질이 빚어졌다.

래미안 원페를라는 지하 3층~지상 22층, 16개동, 1,097세대이다. 무엇보다 "더블역세권+브랜드의 대단지+학군+신축+평지"의 장점을 가진 엄청난 아파트이다. 아쉽게도 초품아만 아니지만 브역대평신초 중 5가지나 가지는 어마무시한 아파트이다. 그래서 그런지 분양가도 엄청난데, 59타입의 분양가가 17억인데 평당 6천만원 이상이고 투기과열지구라 신용대출 1억 이상으로 계약금을 내는 것도 금지된다.

7호선 내방역과 4호선, 7호선의 이수역 더블역세권에 남부순환로와 바로 연결되어 차량으로도 이용이 편리하고 경부고속도로, 양재IC, 반포대교 등 주요 도로와도 가까운 지리적 장점을 가진다. 학군으로도 대치동 만큼은 아니지만 학업성취도도 높은 편이지만 대치동으로 가려면 의외로 시간이 꽤나 걸린다.

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커뮤니티로 스카이브릿지, 스카이라운지, 스카이게스트하우스, 스카이파티룸, 수영장, 사우나, 헬스장, GX 필라테스, PT룸, 골프장, 카페, 스터디룸, 도서관, 키즈카페 등을 갖추고 있어 역시 1군의 커뮤니티라는 것을 보여준다.

계약금은 20%이며 LTV는 50%까지 가능하다. 청약을 하려면 서울시, 수도권 거주하는 세대주로 사실상 서울에 2년 이상 거주한 사람만 청약신청 가능하다. 과거 5년 이내 당첨된 사람의 세대에 속하지 않으며 무주택자 및 1주택자 청약이 가능하지만 1주택자는 사실상 당첨되기 어렵다. 2주택자 이상은 청약 불가하고 오피스텔은 주택수에서 제외된다.

※ 모집공고일 : 25년 1월 17일

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※ 특별공급 : 25년 2월 3일

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※ 1순위 공급 : 25년 2월 4일

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※ 2순위 공급 : 25년 2월 6일

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※ 당첨자 발표 : 25년 2월 12일

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※ 계약일 : 25년 2월 24~27일

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※ 입주예정일 : 25년 11월

계약금은 20%이고 중도금 60%인데, 중도금 대출을 한다면 전세나 월세를 줄 수 없기에 매우 조심해야한다. 만약, 중도금을 본인으로 자납가능하다면 실거주 의무가 없어지고 전/월세가 가능해진다. 그러므로 돈이 없다면 절대로 전세나 월세를 줄 생각을 하면 안된다. 전매제한 3년에 재당첨 제한 10년, 거주의무가 없지만 전세를 주려면 중도금 대출이 없어야 하고 중도금 대출이자는 직접 납부해야한다.

서울이므로 청약예치금은 최소 300만원 이하이고 모든 면적을 청약하려면 1,500만원 이상이 청약통장에 납입해있어야 한다.

특별공급은 무주택세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하므로 1세대 2인 이상이 청약하여 한 명이라도 당첨될 경우 중복청약으로 모두 부적격 처리된다. 다만, 24년 이후 부부 중복청약이 가능하지만 부부가 공동으로 당첨된다면 접수일시가 빠른 당첨건만 유효하며 접수일시가 늦은 것은 무효된다. 하지만 래미안 원페를라는 부부가 중복으로 당첨될 확률은 매우 낮다.

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래미안 원페를라는 LTV 50%를 받아도 필요 현금은 10억 + @인데 이것도 DSR을 최대로 대출을 받았을 때 가능한 것이다. 소득이 높지 못하면 이자납입액으로 삶이 피폐해질 수 있으므로 주의한다. 84타입의 경우 금리 4%에 대출기간 30년으로 한다면 월 납입액이 560만원 이상이다.

신혼부부가 특공에 당첨되려면 소득조건과 자산조건이 붙는데 소득조건은 위와 같으며 자산조건은 부동산(토지 및 건물)이 3억 3,100만 이하여야 한다. 생애최초의 청약을 신청한다면 특별공급으로 1번, 일반공급으로 1번으로 2번 신청이 가능하다. 래미안 원페를라의 안전마진은 주변 아파트를 비교하면 알 수 있다. 주변 방배롯데캐슬아르떼가 25평이 21억인데, 이게 13년식 아파트라 비교가 좀 어렵지만 안전빵은 무조건 4억 이상이다.