22년 전세사기로 대한민국이 피로 물들었다. 수많은 임차인들이 자살하고 빌라왕들은 바지사장을 내세워 내빼거나 아주 약한 강도의 처벌만 받았다. 전세사기의 여파는 25년까지 이어져 사람들은 빌라 전세를 기피하고 비싸더라도 아파트 전세나 월세로 전환하였다. 월세로 전환한 만큼 월세가는 천정부지로 올랐는데 서초구 구축 빌라의 평균 월세가 무려 150만원이고 지방의 90년대 주공아파트도 월세가 50이 넘는다.

아직 홍콩이나 뉴욕만큼 소득의 50%나 되는 주거비를 지출하지는 않는 이유는 전세가 남아있었기 때문인데 전세가 죽어가며 월세값이 치솟았다. 전세는 월세의 쿠션처럼 완충역할을 하여 월세가 오르는 것을 방지했지만 정부에서 전세종말을 원하기에 이제 주거비 상승은 막을 수가 없다.

오늘은 전세보증보험 가입조건 및 주의사항 전세보증보험 지급거절 사유입니다.

전세보증보험 가입조건

전세보증보험은 집주인이 세입자에게 맡긴 보증금을 무사히 돌려줄 수 있도록 보장하는 제도로 HUG나 SGI, HF에서 제공한다. 하지만 무분별한 전세보증보험의 남발로 HUG는 3조나 되는 적자를 기록하게 되었다. 전세보증보험도 2가지로 나뉘는데 "상환보증"과 "반환보증"으로 나뉜다. 상환보증은 전세 대출금을 보증받는 것이고 반환보증은 전세자금을 반환받을 수 있는 보증이다. 즉, 돈을 빌린 대출금인지 내 돈으로 낸 전세금이냐이다.

HUG에서 전세보증보험을 가입하려면 조건이 필요하다. ⓐ 전세 계약기간, ⓑ 전세보증금 한도, ⓒ 건물의 상태(위반건축물인지), ⓓ 특약조건이다. 또한, 가장 중요한 것이 전세보증금의 한도이다. ⓔ 보증보험 대상인 아파트나 빌라에 경매신청, 압류나 가압류, 가처분, 가등기가 없어야 한다. ⓕ 보증대상 주택의 건물과 토지가 모두 임대인 것이며 공인중개사가 확인한 전세계약이어야 한다.


아파트와 빌라의 전세보증금 한도가 다른데, 아파트의 경우 KB시세의 90% 이하여야 한다. 빌라는 공시지가의 126% 이하여야만 전세보증보험에 가입할 수 있다. 즉, ⓐ 전세계약기간이 1년 이상 남아야하고, ⓑ 수도권의 전세보증금 한도는 7억 이하이며 지방은 5억원 이하여야 한다. ⓒ 건축물대장을 확인하여 "위반건축물"이 아니어야 하고 특약으로 전세보증금반환채권의 담보나 양도를 금지하거나 전세보증보험 가입불가하는 특약이 없어야한다.

예를들어, 아파트의 KB시세가 1억 5천만원이라면 최대로 선순위채권(담보대출 같은 것) + 전세보증금이 1억 5천만원의 90%인 1억 3,500만원 이하일 때 가입가능하다. 만약, 선순위담보대출이 7천만원이고 전세보증금이 7천만원이라면 1억 4천만원이라 전세보증보험에 가입할 수 없다.


빌라의 경우 시세가 4억인데 공시지가가 1억 6천만원이라면 공시지가의 126%인 2억 1,600만원까지 전세보증보험에 가입할 수 있다. 만약, 선순위 담보대출이 1억 5천만원이고 전세보증금이 7천만원이라면, 공시지가 126% 이상인 2억 2천만원이라 전세보증보험에 가입할 수 없다.

전세보증보험 가입 필요서류

전세보증보험 주의사항 지급거절요건

전세보증보험을 가입했다고 해도 지급거절이 되는 경우가 있다.

묵시적 갱신

기존 전세계약이 2년이 지나고 묵시적으로 갱신되는 경우에는 반드시 보증보험을 다시 신청해야한다. 대부분 이렇게 묵시적 갱신을 까먹어 보증금 반환신청을 할 때 지급거절되는 경우가 많다. 기존 계약이 "묵시적으로 갱신"되는 경우라면 반드시 새로운 임대차 계약이 되는 것으로 기억하고 다시 보증보험을 가입해야한다.

단, 묵시적갱신으로 보증보험을 가입할 때는 종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금)이어야 하고 임대차보호법상 임대차 존속기간이 2년이므로 같은 기간을 보증기간으로 하여 보증보험을 재신청한다. 이때, 최초 전세계약이 공인중개사를 통해 이미 확정일자를 받은 경우 별도의 확정일자를 받지 않아도 된다.

갱신할 때 전세보증금 변경이 없는 경우/변경하는 경우

갱신할 때 전세보증금 변경이 없는 경우라도 기존 계약서에 임대차 기간을 수정하거나 추가하여 새로운 임대차계약서를 작성할 수 있다. 그렇다면 새롭게 계약서를 작성했기 때문에 다시 전세보증보험을 신청해야한다.

갱신할 때 전세보증금 변경이 있는 경우, 기존 계약서의 보증금액 및 임대차기간을 수정하고 이에 대해 확정일자를 받거나 새롭게 계약서를 작성하고 이에 대해 확정일자를 받아야한다. 또한, 전세보증금 증액분 지급을 확인할 수 있는 계좌이체증명서나 임대인 작성한 영수증을 통해 "보증변경 갱신신청"을 해야한다.

임대인이 변경된 경우

주택의 집주인이 바뀌어 새로운 집주인과 전세계약을 새로이 한다면 문제가 없지만, 매매계약서에 임대인 지위를 승계한다는 내용이 있다면 매매계약서 사본이나 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류를 통해 보증공사에 가서 임대인 변경신청을 해야한다.

대항력과 확정일자를 상실하는 경우

임차인이 이사 당일에 전입신고나 확정일자를 받지 않는다면 HUG에서 전세보증금 반환신청을 거부할 수 있다. 그래서 임대차 계약 후 반드시 대항력+확정일자를 신청해야한다.

전세계약과 동시에 매매계약이 일어난 경우

전세사기를 맘먹고 한다면 임차인의 대항력이 발생하기 전 주택을 매매해버린다. 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받기 전 매도해버린다면 새 집주인에게 대항력이 적용되지 않아 특약으로 "대항력 및 확정일자 효력 발생 이후까지 근저당권 설정 금지"를 추가한다.

보증금 반환채권 양도 혹은 담보제공시

이는 임차인이 사기를 당해 보증금 반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관에 담보로 제공한 경우 지급거절된다. HUG가 임차인에게 보증금을 지급한 후 해당 채권을 집주인에게 요구해야하는데 보증금 반환채권이 이미 타인에게 양도되었거나 담보로 제공되었다면 HUG가 그 채권을 확보할 수 없다.

따라서, 임차인은 보증금을 청구하기 전까지 보증금 반환채권을 온전히 내가 보유해야한다.