울산 남구에는 달동주공과 옥현주공, 굴화주공이 있다. 또한, 울주군 온산의 덕신에도 주공아파트가 있다. 하지만 덕신은 외곽이자 공단 근처이고 학군지와 거리가 멀어 집값이 저렴하고 잘 오를 기미가 안 보인다. 옥현주공, 굴화주공은 무거동에 있는 주공아파트로 경매로 낙찰받거나 전세로 사는 사람들도 꽤나 있다.

울산 남구에는 주공아파트가 꽤나 있는데 사실 서울만큼 재건축이 된 곳은 없다. 야음주공아파트(80년대 완공)가 그나마 "롯데캐슬"로 재건축되어 20년 가까이 되는 준신축으로 탄생했다. 울산은 서울이나 경기도만큼 재건축에 추진하는 힘도 약하고 인구도 적기에 울산 재개발/재건축은 20~30년이 되어가도 아직 완공된 곳은 적다.

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오늘은 울산 남구 주공아파트 달동주공 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

어렸을 때 남구에 사는 사람으로 울산의 옥동과 신정동에 재개발에 대한 이야기는 초등학교 때부터 들렸다. 하지만 각종 위기와 고초를 겪게 되고 구역해제된 곳도 많고 80년대에 지어진 아파트를 제외하고는 사실상 재개발 완공된 곳은 드물다. 게다가 울산의 강남인 옥동은 계속 늙어가고 있지만 아직까지 재개발, 재건축된 아파트는 없다.

울산의 B-04는 이제 조합설립이 다 되어가고 B-08은 20년 전에 재개발된다는 소리가 들려왔지만 이제야 라엘에스로 탄생하기 위해 착공 중이다. B-07은 아이파크로 탄생하기 위해 사업시행인가, 관리처분인가를 기다리고 있다. 울산 남구 주공아파트로 신정주공(현대홈타운, 미소지움), 야음주공(롯데캐슬), 달동주공 1~3단지(3단지는 영구임대), 굴화주공 1~2단지, 옥현주공 1~3단지가 있다.

울산 달동은 "달동네"가 아니라 울산의 번화가이자 상업지역이다. 아파트나 오피스텔, 호텔 등도 많고 삼산동과 붙어있어 삼산동 못지 않게 상권이 발달한 곳이지만 아이들을 키우는 교육환경으로는 그리 좋지 못하다. 달동주공은 평지, 동평초를 안고 있는 초품아이자 여천천도 붙어있으며 뉴코아아울렛이나 롯데마트 등 대형마트도 갖추어 상권도 좋다. 하지만 술집 같은 유흥시설이 많아 아이들 키우기에는 그리 좋지 않다.

울산 달동 주공 3단지는 영구임대아파트라 재건축 대상에서 제외하고 달동주공 1, 2단지만 통합하여 재건축 분석하였다. 93년 지어진 아파트로 달동주공 1단지는 948세대이고 2단지는 720세대로 1단지의 용적률은 220%이고 2단지는 214%이다.

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달동 주공 1단지의 대지면적은 8,464평이고 용적률이 적용된 연면적은 18,649평이다. 달동 주공 2단지의 대지면적은 4,467평이고 연면적은 9,560평이다. 용적률은 300%까지 상향된다고 가정할 것이고 이미 용적률이 높은 편이라 사업성이 그렇게 좋지는 않을 것으로 보인다. 통합 대지면적은 12,931평이고 용적률 300%가 적용된 통합 연면적은 38,793평이다.

공사비는 평당 850만원(전국 평균 공사비 800~900만원)으로 가정하였고 용적률 300%가 적용된 연면적은 38,793평이고 지하층과 부대 복리시설을 가정하여 1.2배 한다면 연면적은 46,551평이다. 총 공사비는 3,956억이다. 기타사업비는 예비비, 금융비용, 조합비용, 철거비 등을 포함하여 1,500억으로 가정하였다. 그렇다면 총 비용은 5,456억이다.

평당 880만원 정도로 거래되고 있기에 종전자산평가액은 평당 700만원 수준으로 가정하였다. 기존 연면적이 28,209평이므로 종전자산평가액은 1,974억이다.

임대주택은 15%, 상가면적은 3천평으로 가정하면 임대주택의 면적은 5,819평이다. 임대주택의 수익은 평당 1,000만원으로 가정하면 582억이다. 상가면적이 3천평으로 가정했으므로 평당 1,500만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다.

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조합원 분양가는 평당 2천만원으로 가정하면 기존 조합원 분양면적이 28,209평이므로 조합원 분양수익은 5,641억이다. 일반분양 면적은 (38,793-28,209-5,819-3,000) 1,765평이므로 평당 2,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 441억이다. 총 수익은 7,114억이 나온다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 (7,114억-5,456억) ÷ 1,974억 = 0.83으로 비례율이 나쁘다. 하지만 종전자산평가액이 얼마로 책정되거나 일반분양, 조합원분양수익이 증가한다면 비례율은 상승할 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 1억 5천만원이라면 권리가액은 1억 2,450만원이고 조합원 분양가가 3억 6천만원이라면 나의 분담금은 2억 3,550만원이 나온다.